Detrazione per lavori edili casa paterna in comproprietà

[Sarah2019]

Finalmente abbiamo in mano il preventivo di un geometra per lavori di manutenzione straordinaria di ristrutturazione detraibili al 50%. Verrà costruito il famoso muretto per poi procedere alla presentazione della CILA.
Il preventivo riporta diverse voci, e in particolare queste che non riusciamo a comprendere bene:

1. "Verifica di regolarità edilizia ed urbanistica prevista dalla legge e necessaria per presentazione di pratiche edilizie, consistente nella misurazione dell'appartamento e confronto con l'ultimo progetto approvato presso il comune. Sono escluse sanatorie o pratiche edilizie di ogni genere da valutare prima della eventuale esecuzione, compreso accesso agli atti presso il comune di ***, qualora fosse necessario --> €300".

E' una voce necessaria per legge?; Nel preventivo che un altro geometra fece a mia sorella 2 anni fa non c'era. All'epoca però si trattava di ristrutturare un bagno dentro casa e non di un bagno di una pertinenza, boh!

2. "Pratica della sicurezza: Ing. *** + IVA e Cassa --> €500"

Se avessimo chiamato una ditta e non un muratore avremmo dovuto pagare ugualmente un Ing. esterno? 2 anni fa lo stesso Ing. costò a mia sorella €200

Il geometra dice che adesso tutti i lavori di manutenzione ordinaria che stiamo facendo vengono "assorbiti" dai lavori di manutenzione straordinaria. Speriamo sia corretto.

Grazie come sempre.

 

[Jan80]

Verrà costruito il famoso muretto per poi procedere alla presentazione della CILA.

Come volevasi dimostrare...
1. Sì, é obbligatoria ma di solito non si mette in una voce a parte. Da quanto leggo se non avete a disposizione i precedenti progetti il tecnico dovrà fare un accesso agli atti che si pagherà a parte.
2. Come ti avevo scritto in precedenza, se si ha più di un'impresa in cantiere é una spesa necessaria.

Il tutto sarà detraibile al 50%.

 

[Sarah2019]

Proprio oggi il geometra ha proceduto con la verifica di regolarità edilizia ed urbanistica dell'appartamento al 2° piano al quale sono legate le 2 pertinenze (studio e garage) riscontrando delle difformità; una di queste che mi hanno riportato riguarda il fatto che la superficie finestrata apribile, per esempio della camera dei miei genitori, risulta essere inferiore di 1/8 rispetto alla superficie della stanza stessa (mai rimaneggiata rispetto a come l'ha consegnata il costruttore a suo tempo - anni '60 - , ma tant'è...).

1. Posto che domani parlerò anche io con il geometra: si tratta di una difformità che si può risolvere tramite una sanatoria? Condoni ormai lo so anche io non ce ne sono più.

Un'altra questione riguarda l'apertura ad arco che vorremmo chiudere con una porta che dalla cantina collega la sottomurazione della casa. In pratica questa apertura sarebbe stata fatta in una parete di cemento armato e quindi andrebbe murata. In sostanza, allo stato attuale il geometra si rifiuta di depositare una CILA in Comune per i nostri lavori del piano terra finché non si regolarizzano queste difformità. Ci ha anche proposto, già che ci siamo, di procedere con la verifica di regolarità in tutta la casa.

2. Su quest'ultimo punto ho tastato il terreno con mia sorella: dovessimo procedere con le divisioni allora avrebbe senso richiedere una verifica di regolarità di tutta la casa. Come lei stessa ha notato, dovremmo fare la stessa cosa in caso di vendita dell'immobile. In ogni caso non credo che il notaio possa redigere un atto con delle difformità, corretto?

3. Inoltre, da un amico geometra sono venuta a conoscenza del fatto che aprendo una pratica che riguarda lavori di manutenzione straordinaria, le due pertinenze dovranno poi essere registrate al catasto separatamente (C/2), come avviene già per i garage , e che su queste andrà calcolato e pagato l'IMU. Corretto?

Se le cose stanno così, l'idea è quella di lasciare perdere la pratica edilizia di questi lavori. Tuttavia, questo è quello che ci aspetterà (oltre a ciò che ancora non sappiamo), sia che decideremo di dividere, sia che decideremo di vendere.

 

[griz]

1. Posto che domani parlerò anche io con il geometra: si tratta di una difformità che si può risolvere tramite una sanatoria? Condoni ormai lo so anche io non ce ne sono più.

mi risulta che le normative che disciplinano i rapporti aeroilluminanti siano in vigore dal 1975 quindi se la costruzione è antecedente....

Un'altra questione riguarda l'apertura ad arco che vorremmo chiudere con una porta che dalla cantina collega la sottomurazione della casa. In pratica questa apertura sarebbe stata fatta in una parete di cemento armato e quindi andrebbe murata. In sostanza, allo stato attuale il geometra si rifiuta di depositare una CILA in Comune per i nostri lavori del piano terra finché non si regolarizzano queste difformità. Ci ha anche proposto, già che ci siamo, di procedere con la verifica di regolarità in tutta la casa.

se questa apertura è stata fatta abusivamente basterebbe chiuderla e ripristinare lo stato originario

3. Inoltre, da un amico geometra sono venuta a conoscenza del fatto che aprendo una pratica che riguarda lavori di manutenzione straordinaria, le due pertinenze dovranno poi essere registrate al catasto separatamente (C/2), come avviene già per i garage , e che su queste andrà calcolato e pagato l'IMU. Corretto?

questa non mi è chiara: l'Agenzia delle Entrate ha definito che le pertinenze esterne al fabbricato devono essere censite separatamente, quelle pertinenze che sono invece già esistenti e censite come accessori dell'UIU, rimangono tali

 

[Jan80]

risulta essere inferiore di 1/8 rispetto alla superficie della stanza stessa (mai rimaneggiata rispetto a come l'ha consegnata il costruttore a suo tempo - anni '60 - , ma tant'è...).

È normale, prima del 1975 il rapporto aeroilluminante minimo era pari a 1/10. Se tale rapporto torna il problema non sussiste a meno che non venga modificata la camera: in tal caso ci si deve adeguare o almeno migliorare il rapporto.

3. Se si tratta di sole modifiche interne si può mantenere la pertinenza nella stessa planimetria come in precedenza, anche se i locali sono separati. Il catasto ci prova sempre rigetta do la prima variazione catastale, poi basta riproporgliela citando la corretta normativa.

 

[basty]

@Sarah2019 : riprendo il tema della detraibilità dei lavori che state effettuando, giusto per completare la cornice del problema.

Premetto che anch'io "metterei in detrazione" le spese per i lavori di rifacimento bagno ecc, che assorbirebbero anche altri lavori connessi che singolarmente non avrebbero avuto titolo per essere detratti.

Ma un conto è la prassi corrente ed in consolidato comportamento degli italiani, sia come contribuenti, e anche come Agenzia delle Entrate.
Altro il principio della norma in questione. Meglio essere consapevoli dei rischi e dei problemi: le certezze non derivano certo dai pareri dei forumisti di propit (anche se sono frutto di esperienze concrete)

Il problema è già stato discusso in dettaglio in altra discussione, con il contributo di un consulente tecnico , più fiscale della stessa Agenzia delle Entrate. Ti riassumo cosa emerge, meglio cosa ne ho concluso. (mi scusino i professionisti del ramo se uso termini imprecisi)

- Il confine tecnico-giuridico tra manutenzione ordinaria e straordinaria non è esplicitato da nessuna parte.
- la legge prescrive che solo la manutenzione straordinaria in parti di proprietà esclusiva rientrino nel bonus ristrutturazioni
- la Agenzia delle Entrate, in modo abbastanza arbitrario ha sempre incluso il rifacimento dei bagni come lavori detraibili, ma non ha mai fatto veramente i conti con la legge edilizia 380.
- Il riordino dei titoli edilizi, e l'allargamento degli interventi di edilizia libera, hanno ulteriormente creato perplessità riguardo al comportamento fiscale.
- la stessa Agenzia delle Entrate sembra abbia convenuto che non intende ( e non può) derogare a quanto definito dalla legge 380
- in sintesi, se la detrazione spetta solo per manutenzione straordinaria, e per interventi di manutenzione straordinaria occorre passare attraverso la CILA, è evidente sorga un conflitto di interpretazione.

Conflitto che emerge chiaramente dalla chiusa all'interpello citato da @Dimaraz , che qui riprendo: chiusa che potrebbe dare il destro a qualche solerte ispettore, (speriamo mai) nel contestare a distanza di anni le nostre detrazioni.

Da ultimo, si segnala che poiché la qualificazione dell'intervento dal punto di vista edilizio e urbanistico presuppone valutazioni di natura tecnica che esulano dalle competenze della scrivente, si è ritenuto opportuno formulare un’apposita richiesta di parere al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti per stabilire se le modifiche intervenute in materia edilizia abbiano ridisegnato anche il confine tra gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di cui all’articolo 3 del citato testo unico.
In tal caso, infatti, le richiamate modifiche normative potrebbero esplicare effetti anche ai fini dell’applicazione delle agevolazioni fiscali in commento.

Qualora, sulla base della risposta fornita dal Ministero delle Infrastrutture e Trasporti dovesse emergere una differente qualificazione degli interventi edilizi oggetto della presente istanza, sarà cura della scrivente comunicare all'interpellante l'esito di tale istruttoria.

Non mi risulta sia nota per ora una risposta del Ministero,.....

 

[Sarah2019]

Grazie a tutti per il confronto.
@griz si, la casa è antecedente al 1975 e i miei ci andarono ad abitare nel 1972, però devo precisare che i miei sostituirono le finestre (non tutte) nel 2001. Per questo intervento chiamarono un geometra che gestì la pratica. E' su queste finestre che la geometra ha riscontrato una difformità di 5cm rispetto al rapporto della superficie delle stanze (anche sulle altre non rifatte, ma ha detto che è un altro discorso). Mia mamma difatti si ricorda che dopo i muratori vennero le maestranze degli infissi che faticarono parecchio perché probabilmente le misure non tornavano. Però intanto il geometra andò dritto: fatti i disegni li depositò in comune. In questo caso di chi è la colpa? Del geometra? Dei muratori? Alla fine lo sbaglio ricade su di noi che secondo la geometra dovremmo grattare 5 cm dal bordo delle finestre.

Sulle pertinenze @griz @Jan80 la stessa geometra mi ha precisato che solo sullo studio saremmo andate a pagare l'IMU, perché ha un'entrata indipendente (si affaccia sull'androne di ingresso), mentre sulla cantina no, perché per accedervi occorre entrare nel vano scale, quindi è all'interno della casa.

@basty ti ringrazio molto per questa ulteriore sintesi e per essere ritornato sul tema della detraibilità dei lavori da dove questa discussione era partita. Mi hai fatto proprio venire voglia di leggere la legge edilizia 380 che poi sono una novantina di pagine.
Quando scrivi:

- la legge prescrive che solo la manutenzione straordinaria in parti di proprietà esclusiva rientrino nel bonus ristrutturazioni

per proprietà esclusiva si intende intestata ad un'unica persona? Per intenderci, mia sorella nel 2018 ha rifatto il bagno dell'appartamento dove vive pagando di tasca propria, ma non si tratta di una proprietà esclusiva, perché è in comproprietà con me e mia mamma, corretto?

e poi quando scrivi:

- Il riordino dei titoli edilizi, e l'allargamento degli interventi di edilizia libera, hanno ulteriormente creato perplessità riguardo al comportamento fiscale.

verissimo! Mi ci sono scontrata (da profana ovviamente).

- in sintesi, se la detrazione spetta solo per manutenzione straordinaria, e per interventi di manutenzione straordinaria occorre passare attraverso la CILA, è evidente sorga un conflitto di interpretazione.

Si, questo punto adesso l'ho proprio capito.

A questo punto niente CILA per noi e niente detrazione. Siamo rimaste con la geometra che ci farà un preventivo per sanare tutte le difformità che ha visto in prospettiva di una divisione o di una vendita. Lato nostro ne ho approfittato per suggerire a mia sorella che potremmo cogliere l'occasione per dividere e ha cambiato discorso; di sicuro le idee non sono ancora del tutto chiare.
Una buona giornata a tutti.

 

[basty]

per proprietà esclusiva si intende intestata ad un'unica persona?

No: intendevo in casa propria; lavori NON fatti in parti comuni condominiali.

A questo punto niente CILA per noi e niente detrazione.

Non vi suggerivo questo: volevo solo segnalare una sorta di disallineamento tra AgEntrate, Testo unico edilizia, Pratiche comunali: ma riguardo alle detrazioni, se rifai completamente il bagno lo detrarrei , anche senza Cila

 

[Sarah2019]

Non vi suggerivo questo: volevo solo segnalare una sorta di disallineamento tra AgEntrate, Testo unico edilizia, Pratiche comunali: ma riguardo alle detrazioni, se rifai completamente il bagno lo detrarrei , anche senza Cila

Si, certo. Stavo solo riepilogando la nostra decisione finale indipendente dalle tue spiegazioni.

 

[griz]

però devo precisare che i miei sostituirono le finestre (non tutte) nel 2001. Per questo intervento chiamarono un geometra che gestì la pratica

la sostituzione dei serramenti non prevede la verifica dei RAI quindi probabilmente la cosa è stata giustamente ignorata.
Per quanto riguarda il catasto, io proverei a lasciare il locale legato all'appartamento, la pratica potrebbe essere respinta ma anche no