Danni verificati e non dichiarati

[moralista]

se avete una polizza che comprende come minimo la ricerca guasti, fatela intervenire?

 

[magnolia]

Se il danno fosse causato da mancata manutenzione della facciata dello stabile, indipendentemente dalla mancata copertura dell'assicurazione globale fabbricati, la responsabilità sarebbe del condominio ex art. 2051 c.c. (danni cagionati da cose in custodia). La prima cosa da accertare è la provenienza delle infiltrazioni.

L' amministratore esclude che il condominio possa essere coinvolto in qualche modo, anche se la causa fosse la vetustà della facciata. Ma c'è da dire che sull'affidabilità dell'amministratore ho dei dubbi, cambiando lui spesso versione sul modo di procedere. Inoltre il suddetto mi ha fatto capire che anche se l'assicurazione prevedesse il risarcimento, dovrei...accontentarmi della cifra eventuale. Io vorrei evitare vie legali ma ritengo ingiusto pagare anche solo un euro, trattandosi di danno ingente che coinvolge metri di tre pareti del locale.

 

[Andrea Occhiodoro]

Se non vuoi spendere soldi per una perizia di parte che potrebbe comunque esserti utile in caso di azioni legali successive (o di procedura di mediazione contro il condominio), fatti almeno dare dall'amministratore copia del contratto di assicurazione globale fabbricati dal quale potrai controllare le coperture previste con le eventuali franchigie. L'amministratore non può darti una risposta come quella che hai citato: il condominio risponde eccome di danni derivanti da mancata manutenzione di parti comuni.

 

[magnolia]

Intanto grazie per l'attenzione. Aggiornerò appena potrò approfondire.

 

[magnolia]

Se invece la linea dell' amministratore fosse quella di dare colpa all' impresa dicendo come ha gia' detto che nel caso dovrei rivedermela io con lui , varrebbe comunque il discorso dei muri interessati comuni in quanto perimetro del palazzo, giusto, e quindi interessare il condominio?

 

[meri56]

Mi sembra che l'amministratore non abbia un comportamento corretto. Se i danni sono causati alla muratura perimetrale dell'edificio da lavori in corso in quello adiacente riguardano il condominio e non solo il condomino danneggiato. Se i danni sono dovuti alla vetustà delle murature perimetrali che causano infiltrazioni la riparazione e il risarcimento dei danni ugualmente competono al condominio, salvo eventuali risarcimenti da assicurazione. I muri perimetrali infatti sono parti comuni del fabbricato. Se credi puoi stampare questo articolo e farlo avere al tuo amministratore:
Condominio: I muri maestri, la facciata e i divisori
Diverso discorso se i danni fossero stati causati dall'inquilino soprastante, in tal caso all'amministratore deve essere richiesta la denuncia del sinistro all'assicurazione del condominio.

se l'assicurazione prevedesse il risarcimento, dovrei...accontentarmi della cifra eventuale.

Non è esattamente così. Se il rimborso offerto dall'assicurazione fosse troppo basso è sempre possibile respingerlo o accettarlo come acconto e tentare una contrattazione. Il problema è che se i danni sono molto vecchi l'assicurazione potrebbe eccepire la non tempestiva denuncia e, nel caso il guasto fosse già riparato e non dimostrabile, l'impossibilità di verificare l'esatta natura del sinistro.
Non vorrei poi che il condominio fosse sottoassicurato. In quel caso comunque la perizia dell'assicurazione specificherebbe quale percentuale del rimborso viene stralciata a causa della sottoassicurazione e tale quota dovrebbe essere rimborsata dal condominio. Se per ipotesi il perito quantificasse in 100 il danno e per sottoassicurazione rimborsasse solo 60, il condominio dovrebbe farsi carico della differenza, cioè 40.

 

[magnolia]

Mi ha dato copia dell'assicurazione(scaduta nel febbraio 2015). Ma, ipotizzando che abbia sbagliato foglio, questa copre incendio, responsabilità civile e spese per ricerca e riparazione danno. Le facciate del palazzo sono vetuste, in particolare quella confinante col palazzo in costruzione. Ancora non contatta l'impresa, ferma per i giorni di maltempo ma che presto riprenderà i lavori. Non vuole inviare raccomandate...vuole agire alla buona, così mi ha lasciato intendere. Ma la contatterebbe solo per riparare la facciata prima che ergano il muro perimetrale del palazzo.
Citando il 1117 c.c., conferma che interessando le infiltrazioni parti private, me la dovrò rivedere io lì dove l'assicurazione non coprirà. I condomini non hanno intenzione di sborsare, non ci sono soldi.
Ma io non so nemmeno se i condomini siano a conoscenza dell'accaduto, visto che non c'è stata assemblea. Forse dovrei richiedere un'assemblea straordinaria.
Trovo tutto molto ingiusto ed il comportamento dell'amministratore poco lineare e limpido.
La situazione è complicata dalle lesioni riscontrate di recente di cui parlo in altra discussione, ma la linea da lui seguita è la stessa.

 

[meri56]

Citando il 1117 c.c., conferma che interessando le infiltrazioni parti private, me la dovrò rivedere io lì dove l'assicurazione non coprirà.

E lo cita pure a sproposito, visto che proprio l'articolo 1117 C.C. riformato specifica che i muri perimetrali, o facciate che dir si voglia, costituiscono parti comuni. E responsabile della manutenzione e dei danni è il proprietario della cosa, cioè il condominio.
E difficilmente l'assicurazione interverrà se la causa del danno è la vetustà e la mancata manutenzione della facciata.
Forse visto l'atteggiamento dell'amministratore converrebbe rivolgersi ad un legale e far scrivere al condominio nella persona dell'amministratore una lettera che chiarisca bene all'amministratore quali sono le sue responsabilità e quelle del condominio.

 

[magnolia]

Oggi ho riparlato con lui. Vuole seguire strade che coinvolgano poco o nulla il condominio. Vuole contattare il costruttore(con molta calma): gli ho chiesto di scrivere una lettera al più presto, visto che al cell non risponde.
Io sono certa che l'assicurazione non coprirà nulla, il costruttore dirà di provare le sue responsabilità per lesioni ed infiltrazioni ed intanto andrà avanti coi lavori impedendo di porre rimedio alle facciate.
Insiste che se pure il condominio fosse d'accordo nel riparare le facciate a sue spese(non hanno mai negli anni voluto cacciare soldi per questo) i danni interni al locale sono di mia competenza.
Ma il suo dovere non sarebbe quello di portare a conoscenza i condomini della situazione?
Io da sola che faccio? Blocco i lavori dell'impresa, vado contro il condominio, contro tutti da sola?
Inoltre l'ente a cui ho locato il locale che usa come archivio e in cui tiene centinaia di pratiche, potrebbe chiedermi un risarcimento danni per l'acqua e la muffa e pretendere che io ripristini l'interno al più presto(nella lettera per niente tempestiva ma tardiva almeno di mesi che mi ha inviato un mese fa mi diceva di provvedere con sollecito)? O potrei dirgli: rivolgiti all'amministratore?

 

[meri56]

O potrei dirgli: rivolgiti all'amministratore?

Purtroppo no. Vista l'ostinazione con cui l'amministratore nega che il condominio possa risarcire i danni ribadisco che mi rivolgerei a un avvocato, in prima istanza solo per una lettera. E a questo punto l'eventuale mancato risarcimento dei danni è il male minore. Anche se tu decidessi di riparare a tue spese i danni interni questi, se effettivamente dovuti ad infiltrazioni dalla facciata, causate da vetustà o dai lavori nell'edificio adiacente, si ripresenterebbero.
Sarebbe bene comunque avere una certa sicurezza sull'origine dei danni, non vorrei che un domani si scoprisse che nell'intercapedine c'è un tubo di sfiato o uno scarico che perde, e questo accertamento presuppone una perizia da parte di un tecnico.

Io da sola che faccio? Blocco i lavori dell'impresa, vado contro il condominio, contro tutti da sola?

Sì, oppure ti tieni i danni e il deprezzamento del tuo immobile.