Corte comune usata in via esclusiva da 2 unità immobiliari

[Botto160]

Buongiorno, ho ricevuto in eredità degli appartamenti nella palazzina di famiglia, la parte anteriore è stata recintata e trasformata in esposizione per il negozio al piano terra (locato), mentre quella posteriore è diventato un giardino ad uso ed esclusivo di uno degli appartamenti.

Dalle visure catastali invece è emerso che tutta la zona sia anteriore che posteriore la palazzina è classificata bene comune non censibile, corte, anche dei miei immobili, quindi a mio parere le recinzioni non dovrebbero esistere o quanto meno i miei inquilini dovrebbero avere le chiavi dei cancelli per entrarvi.

Ora che sono proprietario come posso intervenire per recuperarne il possesso? la situazione è un pò paradossale perchè i contatori e le tubazioni sono nelle aree recintate e i miei inquilini devono chiedere il permesso per poter entrare, se dovesse essermi negato l'accesso per sistemare che so un tubo, che faccio chiamo i carabinieri?

In una situazione del genere si può parlare di abusivismo? in particolare locare un negozio con un grande spazio espositivo non accatastato non è frode nei confronto dell'agenzia dell'entrate visto che la rendita in realtà sarebbe molto più alta?

Come primo passo potrei chiedere con raccomandata che vengano almeno consegnate le chiavi delle aree comuni ai miei inquilini, intanto che ragiono sul da farsi? i rapporti sono già tesi e ho già altre cose da risolvere con queste persone.

Infine mi confermate che l'usucapione tra parenti non è di fatto possibile?

 

[Dimaraz]

quindi a mio parere le recinzioni non dovrebbero esistere o quanto meno i miei inquilini dovrebbero avere le chiavi dei cancelli per entrarvi.

Eccome no... pure le chiavi agli inquilini.
Il tuo "parere" conta poco...valgono gli atti, i regolamenti e le consuetudini.

In una situazione del genere si può parlare di abusivismo?

No... termine errato...gli abusivi occupano senza titolo un immobile, non ottengono le chiavi dal proprietario e nemmeno si sognano di pagare l'affitto.

Hai tirato in ballo l'usucapione.

Da quanto tempo esiste la situazione descritta?

Esiste un Regolamento?

Cosa riportano i Rogiti d'acquisto?

 

[Botto160]

La palazzina fino a qualche anno fa era di un unico proprietario, quindi non esiste nessun regolamento, semplicemente uno dei figli l'unico che abitava lì ad un certo punto a cominciato a recintare, ma non c'è nulla di scritto.

Gli immobili mi sono arrivati per donazione di nuda proprietà circa 5 anni fa, sull'atto di donazione con le planimetrie allegate, c'è scritto nero su bianco che le parti recintate sono aree comuni anche dei miei appartamenti, infatti nelle planimetrie degli immobili che le hanno annesse non sono presenti.

La parte posteriore è stata recintata parecchi anni fa, probabilmente più di 20, l'anteriore credo circa una decina, ma da qual che ho capito per la giurisprudenza tra parenti non ci sono i presupposti per l'usucapione.

 

[Dimaraz]

La parte posteriore è stata recintata parecchi anni fa, probabilmente più di 20, l'anteriore credo circa una decina, ma da qual che ho capito per la giurisprudenza tra parenti non ci sono i presupposti per l'usucapione.

L'usucapione è un argomento dove molti prendono fischi per fiaschi...e per gli elementi che fornisci tu rientri nella categoria.

Non esiste l'impossibilità di acquisire per usucapione un bene in comunione ...anche se gli altri "comunisti" fossero parenti di primo grado.
La questione diventa solo più "dibattibile"...ma tu parli di aree "recintate" dai possessori, gestite dagli stessi da tempo magari ultraventennale e, per quello frontale, di cui percepisce locazione il solo possessore.
Di fatto si è precluso l'utilizzo agli altri comproprietari.

Giurisprudenza consolidata ha avallato l'usucapione.

Per analogia anche neilla cimunioni/condomini esistono aree classificate come bcnc ma in uso esclusivo.

Sempre libero di provare a vuttare soldi in una causa persa.

 

[Botto160]

Bè la parte anteriore è recintata da meno di 20 anni quindi credo sia ancora salvabile, su quella posteriore ho comunque dei dubbi perchè fino a una decina di anni fa anche se era recintato il proprietario di tutto l'immobile era una solo e il figlio che a recintato in comodato d'uso, in quel periodo il propietario si era anche lasciato un accesso, da cui entrava in qualsiasi momento, quindi di fatto non c'era nessun compropietario a cui impedire l'accesso ma solo agli estranei ed agli inquilini.

Dando per scontato che l'usucapione sia riuscita nelle zone recintate rimangono i contatori, non dovrebbe quindi crearsi una servitù di passaggio?

 

[Dimaraz]

Dando per scontato che l'usucapione sia riuscita nelle zone recintate rimangono i contatori, non dovrebbe quindi crearsi una servitù di passaggio

Tutto ciò che era presente fin dall'origine mantiene il diritto di rimanerci (salvo disposizione di Legge).

Scrivi di aver ricevuto in "donazione" la nuda proprietà 5 anni fa.
Usufruttuari ancora in vita?
Chi ti ha fatto la donazione? Rapporto di parentela?

 

[Botto160]

In realtà stò scrivendo per mia madre, ma la vicenda la seguo praticamente tutta io, praticamente la palazzina era di mio nonno che è venuto a mancare nel 2022.

Riassumendo, l'usufruttuario era il padre (mio nonno), mentre il soggetto che ha recintato le aree comuni suo fratello (mio zio).

Adesso l'immobile è diviso tra mia madre e mio zio.

 

[Dimaraz]

stò scrivendo per mia madre, praticamente la palazzina era di mio nonno che è venuto a mancare nel 2022.

... l'usufruttuario era il padre (mio nonno), mentre il soggetto che ha recintato le aree comuni suo fratello (mio zio)

Ancora più confusa la spiegazione.


Partendo dal principio:

La palazzina fino a qualche anno fa era di un unico proprietario

quindi se tuo nonno ha donato la nuda proprietà a tua madre (sua figliA) riservandosi l'usufrutto ...ma era

Riassumendo, l'usufruttuario era il padre (mio nonno), mentre il soggetto che ha recintato le aree comuni suo fratello (mio zio).

comproprietario con suo fratello (non tuo zio ma prozio) significa che l'unico proprietario originale era tuo bisnonno.

Questi perché inizialmente scrivevi:

il proprietario di tutto l'immobile era una solo e il figlio che a recintato in comodato d'uso,

Fare descrizioni contradtanti è il miglior modo per ottenere risposte sbagliate o generare rifiuto.
Vale a maggior ragione davanti ad un Giudice.

 

[Botto160]

Errore mio, nello spiegarmi, provo a ricapitolare la situazione in maniera più chiara:

Il proprietario di tutta la palazzina inizialmente era mio nonno.

- Nel 2013 fa una prima donazione a mio zio di piena proprietà degli immobili che già utilizzava e che aveva costruito le recinzioni

- Nel 2018 dona la nuda proprietà a mia madre dei restanti immobili della palazzina che sono tutti locati.

- Nel 2022 muore mio nonno, con la ricongiunzione dell'usufrutto anche mia madre diventa piena proprietaria.

Quindi per il periodo che va dal 2013 al 2022 mio nonno e mio zio sono stati comproprietari, ora i proprietario sono mia madre e mio zio.

Spero di aver dato un quadro più chiaro ora.

 

[Dimaraz]

Nel 2013 fa una prima donazione a mio zio

Quello che chiami "zio" era fratello di tuo nonno oppure di tua madre?

Perché se queste "donazioni" fossero una specie di anticipo dell'eredità...allora vi sarebbero altre questioni da analizzare prima di pensare ad azioni di possesso od ipoteca.

Finché era in vita tuo nonno poteva disporre come voleva delle sue proprietà donando a destra e a manca senza che gli eredi potessero protestare.
Ma con la sua dipartita i figli ed il coniuge (se ancora in vita) possono contestare una disparità di trattamento qualora vi sia lesione di legittimita.