Convocazione assemblea straordinaria

[bucant]

mi affido ai più esperti,aimè risiedo in un condominio con amministratore perennemente assente ma supportato dai più,difficilmente convoca asssemblee ma quando ci sono opere da esguire allora è presente,il condominio che faccio parte e composto da due unita con il lastrico e tetto differenti il primo a falda e copre 10 unita il secondo circolare di livello più basso e copre il restante 5 unità,la parte cicolare e da anni che a problemi di infiltrazioni e già dalla cosegna ai propietari di una relazione di un consulente evidenziava difetti di costruzione ignorata da chi acquistava,adesso ci si presenta un preventivo di spesa di ditte compiacenti all'amministratore senza capitolato dei lavori per poter presentare preventivi più convenienti,non intendo andare alla riunione la mia domanda è mi posso opporre o dovrò subire la decisione che prenderanno, la somma dell'intervento e di circa 90 mla euro, grazie.Antonio

 

[Franci63]

non intendo andare alla riunione

Perché ?
E’ la sede più indicata per far presenti le tue perplessità, e spiegare perché sei contrario: magari altri saranno convinti ad approfondire, data l’entità della spesa.

 

[mapeit]

mi affido ai più esperti,aimè risiedo in un condominio con amministratore perennemente assente ma supportato dai più,difficilmente convoca asssemblee ma quando ci sono opere da esguire allora è presente,il condominio che faccio parte e composto da due unita con il lastrico e tetto differenti il primo a falda e copre 10 unita il secondo circolare di livello più basso e copre il restante 5 unità,la parte cicolare e da anni che a problemi di infiltrazioni e già dalla cosegna ai propietari di una relazione di un consulente evidenziava difetti di costruzione ignorata da chi acquistava,adesso ci si presenta un preventivo di spesa di ditte compiacenti all'amministratore senza capitolato dei lavori per poter presentare preventivi più convenienti,non intendo andare alla riunione la mia domanda è mi posso opporre o dovrò subire la decisione che prenderanno, la somma dell'intervento e di circa 90 mla euro, grazie.Antonio

Non andare all'assemblea è la mossa più infelice da fare. Piuttosto, accordati preventivamente con altri condomini sul da farsi in merito e, se individui una parte di proprietari dissenziente dal progetto dell'amministratore, preparatevi uniti a fare una controproposta che venga dibattuta in assemblea.
Solo così potrai non accettare supinamente le decisioni della maggioranza.
Qualora una parte dei proprietari voti contrario alla delibera, ma questa venga approvata dalla maggioranza, dovrai adeguarti oppure impugnare la delibera qualora vi siano validi motivi legali per farlo: quorum non sufficiente, preventivi poco chiari, convocazione non regolare ecc.
Dovrai però rivolgerti a un avvocato.

 

[bucant]

come al solito non mi sono spegato, ci riprovo,dalla richiesta della convocazione dell'assemblea e al preventivo con indicato la spesa la ditta esecutrice e la direzione lavori(un condomino)e palese che è gia deciso ,manca capitolato delle opere da eseguire ,altre volte in altre circostanze evidenziando spese inutili e non riguardando il condominio sono state avallate dalla maggioranza ecco che ritengo inutile presentarsi anche se avessi un preventivo diverso quello già presentato e stato deciso,la mia domanda è che alternative ci sono .allego foto condominio con differenza di livello e la parte bassa che è problematica,in mio possesso una lettera da un professionista inviata alla propietà già nel 2002 dove evidenzia problemi strutturale sul tetto in questione non so se la propietà a taciuto o gli acqiurenti si sono accontentati perche il prezzo di vendita era molto conveniente per poi dopo anni far pagare a tutti il rifacimento completo del tetto.

 

[vittorievic]

un preventivo di spesa di ditte compiacenti all'amministratore senza capitolato dei lavori per poter presentare preventivi più convenienti,non intendo andare alla riunione la mia domanda è mi posso opporre o dovrò subire la decisione che prenderanno, la somma dell'intervento e di circa 90 mla euro, grazie.Antonio

non andare potrebbe essere una strategia per far invalidare la delibera dei lavori se questa presentasse delle irregolarità procedurali.
Per invalidare la delibera devi presentare istanza prima all'istituto della Mediazione e poi al Giudice di Pace, entro 30 giorni dalla ricezione del verbale la tua richiesta di annullamento della delibera.
Ma se, come scrivi, l'amministratore è assente, e non ti manda il verbale, corri il rischio, anche se il tuo diritto non decade, che i lavori vengano eseguiti ed allora cosa fai poi? pretendi che venga demolito il tutto e ricostruito con procedura regolare? Secondo me questo tuo atteggiamento susciterà l'ira di tutti i condomini.
Secondo me, come già ti è stato consigliato, parteciperei alla assemblea, oppure farei partecipare un tuo tecnico di fiducia al quale avrai dato la delega, proprio con l'intento di costringere amministratore ed i suoi "amici" a fare le cose regolari.
Procedura regolare:
1) affidamento del progetto ad un progettista che faccia un Capitolato dei Lavori ed un Computo metrico Estimativo dei lavori progettati. Affidamento incarico ad un coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione che parteciperà alla redazione del Capitolato. Approvazione dei compensi.
2) assemblea per approvare tutti o parte dei lavori previsti nel Capitolato. Invito a diverse imprese a presentare le loro offerte per eseguire i lavori deliberati. Autorizzazione all' amministratore sulla base del Computo dei lavori approvati ad emettere i bollettini per la composizione di un "Fondo lavori" oppure di contattare una Banca per un finanziamento.
3) assemblea per scegliere l'impresa che eseguirà i lavori; per incaricare il Direttore dei Lavori e il Coordinatore per la Sicurezza durante, i loro compensi, e, se si ricorre ad un finanziamento bancario, autorizzazione a firmare il contratto con la banca.
4) inizio lavori.
Bisogna far pressione sul Presidente della Assemblea sugli argomenti sopra riportati; far verbalizzare le lacune e soprattutto la volontà di continuare nonostante la loro presenza. Votare contro e poi procedere con la richiesta di invalidare la delibera.

 

[vittorievic]

dalla foto il tetto non è strutturalmente unico secondo me le spese di rifacimento sono a carico di chi ci sta sotto.

 

[Franci63]

e la parte bassa che è problematica

E perché mai allora rifare tutto il tetto, se solo una parte ha problemi?
Gli altri sono contenti di spendere soldi senza che sia necessario?
Se è solo la parte bassa ad avere problemi (in fondo a destra nella foto) , basterebbe rifare quella , ovviamente o carico solo di chi ha la proprietà sotto quella parte di tetto.

 

[bucant]

dalla foto il tetto non è strutturalmente unico secondo me le spese di rifacimento sono a carico di chi ci sta sotto.

grazie

 

[vittorievic]

grazie

Prego.
Un ultimo consiglio: a meno che non sia riportato nel regolamento condominiale contrattuale ( quello redatto dal costruttore o unico proprietario) consegnato a tutti i nuovi proprietari), anche se il condominio è unico, il tetto più basso sembrerebbe strutturalmente indipendente dal resto della copertura del palazzo che è più alto. Pertanto ci si comporta come in un condominio con più di una scala, dove le spese di manutenzione e riparazione vengono divise tra coloro che usano quella scala e non tutto il condominio.
Ora questa tua osservazione su due condomini parziali per quanto riguarda il tetto devi pretendere che il Presidente della Assemblea la riporti sul verbale della assemblea. Ovviamente al riparto di spesa del lavoro che interessa anche te voterai contro. Poi dall' avvocato, a meno che amministratore e i 5 condomini coperti dal tetto più basso rivedano le proprie intenzioni.

 

[bucant]

Prego.
Un ultimo consiglio: a meno che non sia riportato nel regolamento condominiale contrattuale ( quello redatto dal costruttore o unico proprietario) consegnato a tutti i nuovi proprietari), anche se il condominio è unico, il tetto più basso sembrerebbe strutturalmente indipendente dal resto della copertura del palazzo che è più alto. Pertanto ci si comporta come in un condominio con più di una scala, dove le spese di manutenzione e riparazione vengono divise tra coloro che usano quella scala e non tutto il condominio.
Ora questa tua osservazione su due condomini parziali per quanto riguarda il tetto devi pretendere che il Presidente della Assemblea la riporti sul verbale della assemblea. Ovviamente al riparto di spesa del lavoro che interessa anche te voterai contro. Poi dall' avvocato, a meno che amministratore e i 5 condomini coperti dal tetto più basso rivedano le proprie intenzioni.

grazie