Controversie tra fratelli eredi

[giasca]

A definizione di una controversia tra fratelli eredi del patrimonio famigliare è stato stipulato un accordo attraverso il quale uno di loro, penalizzato dalla disponibile, ha preteso il diritto all'acquisto della parte non di sua proprietà di un appartamento trai due posseduti in uno stesso stabile. Per comodità chiameremo un'appartamento con la lettera A e l'altro con la lettera B.
L'appartamento sul quale è stato preteso e sottoscritto l'accordo delle parti è l'appartamento A di proprietà della famiglia molto prima dell'appartamento B acquistato successivamente.
Prima del rogito si è dovuto constatare che nella successione di entrambi gli appartamenti non era stata compresa una parte separata di terreno ritenuta erroneamente condominiale perché a suo tempo ceduta dai costruttori dopo la vendita dei singoli appartamenti attraverso un atto notarile distinto nel quale si dichiarava che il terreno agricolo ceduto sarebbe stato da considerare come parte comune da suddivide tra ogni condomino in quota pari ai millesimi di proprietà dell'appartamento acquisito. Per quanto riguarda l'appartamento A non ci sono problemi nel fare un'appendice alla successione mentre per l'appartamento B, anche lui privo di successione per la stessa parte considerata parte comune, sarebbe necessario rintracciare gli ex proprietari però deceduti lasciando un figlio erede ma non rintracciabile e moroso con lo stabile per un altro appartamento di sua proprietà.
Ora si pone la questione che l'acquisto non si risolve e nemmeno si va al compromesso perché chi ha preteso l'accordo prende tempo accampando scuse, non credo lecite, perché prima siano risolte le rispettive successioni del terreno. Si tenga conto che l'amministratore ha da tempo avviato una procedura in tal senso per risolvere la questione a livello condominiale ma i tempi si rivelano quelli dell'amministrazione italiana.

 

[Franci63]

Qual'è la domanda ?

 

[giasca]

Chiedo se è possibile far rispettare l'accordo e se è lecito minacciare di farlo decadere considerato che chi pretendeva di comprarlo ha già cambiato le chiavi e in questo modo impedisce ai fratelli di farne uso.

 

[Franci63]

ha preteso il diritto all'acquisto

Cioè ? Impossibile rispondere senza aver letto l'accordo, e senza conoscere la situazione.
Temo ( spero di sbagliarmi), che l'accordo sia stato stipulato senza l'assistenza di un professionista ( altrimenti ti dovrebbe e saprebbe rispondere lui).
Ti riferisci all'altra tua discussione , penso; tre figli, e solo a due due è stata lasciata per testamento la quota disponibile, con proteste del terzo fratello, quello che ora "pretende".
Mi pare che avreste dovuto gestire la situazione in modo diverso, visto che tra proteste, pretese, accordi, chiavi cambiate, ritardi e minacce, sarà difficile arrivare da qualche parte .
Anche la storia del terreno si capisce poco; è condominiale, o è in comproprietà di chi l'ha acquistato dal costruttore ( e quindi degli eredi, non di chi ha comprato gli appartamenti in seguito) ?

Credo che sia impossibile risponderti utilmente, vista la complessità della situazione .
Certo chi non è proprietario esclusivo dell'immobile, non può impedire l'accesso dei comproprietari.
Ma non fate altre mosse, senza un avvocato che vi consigli.

 

[Luigi Criscuolo]

nella successione di entrambi gli appartamenti non era stata compresa una parte separata di terreno ritenuta erroneamente condominiale perché a suo tempo ceduta dai costruttori dopo la vendita dei singoli appartamenti attraverso un atto notarile distinto nel quale si dichiarava che il terreno agricolo ceduto sarebbe stato da considerare come parte comune da suddivide tra ogni condomino in quota pari ai millesimi di proprietà dell'appartamento acquisito.

Sembrerebbe che il costruttore abbia edificato un piccolo condominio, dopo aver venduto gli appartamenti, ha ceduto del terreno agricolo circostante al fabbricato facendolo passare per bene comune non censibile (bcnc). Questo terreno, secondo le disposizioni contrattuali, è di proprietà comune tra tutti i condomini proporzionalmente ai valori millesimali di proprietà attribuiti agli appartamenti dal costruttore. Se fosse così non ci sarebbe bisogno di indicarla nei vari passaggi di proprietà perché è un bene indistinto che segue la proprietà degli appartamenti. Altrimenti sarebbe una pertinenza legata ad ogni singolo appartamento e dovrebbe essere identificata e tracciata su mappa catastale, ogni parte con i propri dati identificativi.
Se fosse un (bcnc) non vedo quali ostacoli potrebbe creare ad un rogito il fatto di non essere quantificato, anche perché non incide sensibilmente sul prezzo pattuito: sarebbe come chiedere di più per vendere un appartamento perché si vendono anche i diritti di proprietà sull'appartamento condominiali che viene data al portiere.
Non capisco il termine "erroneamente condominiale": da cosa hai scritto è condominiale.

 

[giasca]

1° L'accordo è stato stipulato davanti ai rispettivi legali che lo hanno pure controfirmato a conclusione di una estenuante trattativa che pretendeva come conditio sine qua non la vendita dell'appartamento A al fratello escluso dalla disponibile.

Con tale accordo che accoglieva tutte le richieste del fratello si pensava di superare le resistenze e i ricatti che impedivano la divisione di beni rimasti in comune.

2° Ora però, malgrado siano stati rispettati ed eseguiti gli accordi, il fratello non procede al compromesso e all'acquisto dell'appartamento con il pretesto che si devono prima regolarizzare i 2/3/ mq. attribuiti all'appartamento e di cui non è stata fatta la successione perché non se ne sapeva nulla fatto salvo che l'amministratore dello stabile ha di recente informato di aver già da tempo avviato le procedure per una soluzione condominiale.
Fatto sta che sono state cambiate le chiavi dell'appartamento mentre le spese e le tasse dovranno essere pagate in solido senza disporre dell'appartamento.
Oltretutto mi domando se la conditio sine qua non, imposta nell'accordo, non sia reciproca e possa perciò essere ora impugnata dai fratelli venditori in modo da potersi rivalere nei confronti del fratello per imporre o far decadere l'accordo con una richiesta eventuale di danni per mancata vendita.

 

[Luigi Criscuolo]

1° L'accordo è stato stipulato davanti ai rispettivi legali che lo hanno pure controfirmato a conclusione di una estenuante trattativa che pretendeva come conditio sine qua non la vendita dell'appartamento A al fratello escluso dalla disponibile.

accordo strano. Un legittimario che è stato leso dalle disposizioni testamentarie ha il diritto di vedersi riconosciuto il valore della proprietà della sua quota di legittima. Generalmente gli si riconosce la sua parte di proprietà ma a volte, in modo particolare, se sono passati molti anni dalla successione, si ricorre alla compensazione in denaro da parte di chi ha avuto di più a scapito del legittimario.
Tu hai scritto di vendita; ma vendendo al legittimario un bene non lo si soddisfa sotto il punto di vista ereditario, perché una cosa è entrare in possesso gratuitamente (pagando le tasse di successione) di un bene ereditato per diritto, un' altra faccenda è entrare in possesso dello stesso bene perché lo si acquista.

l'amministratore dello stabile ha di recente informato di aver già da tempo avviato le procedure per una soluzione condominiale.

ma se, per disposizione del costruttore, il terreno agricolo è stato ceduto come parte comune, da suddividere tra ogni condomino in quota pari ai millesimi di proprietà dell'appartamento acquisito, cosa vuole fare? Vuole fare delle aiuole per coltivarci chi i rapanelli e chi le viole del pensiero?
In ogni caso, se dovesse esserci una suddivisione effettiva del terreno, questa segue i valori millesimali dell'appartamento. Come ho già scritto non cambia il prezzo/valore dell'appartamento stesso. forse il proprietario dovrà pagare qualche sento euro per la registrazione catastale. Ma questo non può essere un motivo valido per non rogitare. I vostri avvocati devono scrivere all'avvocato di vostro fratello per imporgli una data, a questo punto a breve termine, per rogitare. Altrimenti tutti dal giudice con ulteriore esborso di denaro per tutti.

 

[giasca]

Il fratello escluso è comunque erede per la sua parte, spogliata della disponibile, dell'appartamento A e ha manifestato la pretesa di acquistarlo per intero comprando la parte dei fratelli che all'interno dell'accordo si sono dichiarati disponibili per diverse ragioni. La prima era quella di portare a termine una diatriba infinita col fratello e la seconda era quella di liberarsi di una parte dell'eredità che sarebbe comunque stata venduta e sopra tutto perché era la condito sine qua non per sbloccare la vendita a terzi di altri beni ereditati in comune al fratello. Diversamente non avrebbe dato la sua disponibilità a vendere nulla di quanto ereditato in comune.

Anche io penso che la questione finirà davanti a un giudice di pace ma nel frattempo, all'occorrenza di entrare nell'appartamento per qualsiasi motivo, credo che non sussista reato se trovando chiusa la porta per il cattivo funzionamento della chiave si faccia intervenire un fabbro per aprirla.

 

[Dimaraz]

credo che non sussista reato se

Entrare in immobili di cui si è comproprietari non è reato salvo che l'immobile sia residenza di uno dei proprietari.

Certo che pagare un legale e porre domande sul forum ... è un brutto segnale.

 

[Franci63]

Certo che pagare un legale e porre domande sul forum ... è un brutto segnale.

Pessimo, tant'è vero che sembrava un fai da te.