Contratto transitorio

[Simone Rinaldi]

Ciao a tutti, vorrei affittare un trilocale su Bologna cointestato a mio padre e mia madre, acquistato come prima casa da mia madre con un mutuo, presumo poiché prima casa, agevolato. Immobile categoria A/4, consistenza 4,5 vani, superficie catastale 85 mq (83 mq escluse aree scoperte), superficie calpestabile 63 mq. Sono già decorsi 5 anni dall'acquisto e figurano residenti nell'immobile mio padre (pensionato) e mia madre, anche se dimorano in un'altra città. Vorrei analizzare diversi problemi.
1) Vorrei affittare due stanze singolarmente con un contratto di circa un anno. E' possibile optare per un contratto transitorio a canone libero con cedolare secca al 21% a Bologna o è OBBLIGATORIO il canone concordato al 10% se si vuole optare per il transitorio? Ho già fatto valutare da due associazioni di mercato l'immobile in caso di canone concordato e praticamente affittando l'intero appartamento prenderei meno di quanto prenderei con una semplice camera a canone libero calcolando ovviamente le tasse (questa cosa è assurda). Quindi vorrei sapere se è possibile optare per il transitorio al 21% o in caso se volessi procedere con il canone libero, come posso affittare semplicemente per un anno o un periodo comunque inferiore al 4 + 4?
2) Mi hanno suggerito di fare una cosa (credo illegale ma chiedo a voi): far firmare insieme al contratto 4 + 4 (o ancor prima) una raccomandata nella quale il conduttore attesti la volontà di recedere dal contratto per la data X da concordare tra le parti in modo tale che l'affitto figuri comunque di un anno o del periodo che si vuole. Nel caso il conduttore successivamente decidesse di non andarsene, potrebbe impugnare causa? Sono totalmente tutelato da questa raccomandata?
3) Figurano appunto già 2 residenti in casa. In base ai dati sopra forniti, quante altre persone possono stare in casa? Posso affittare una stanza ad uso doppia e l'altra ad uso singola? Qual è il numero massimo di persone che possono stare nell'immobile? Il problema si pone solo quando decidono di metterci la residenza o in ogni caso automaticamente con la registrazione del contratto?
4) In base al punto 3, vorrei capire se posso affittare anche la terza stanza. In realtà quella terza stanza la riservo ad uso personale sporadicamente 2-3 giorni al mese, ma nei mesi in cui non la uso vorrei sfruttarla come "affitto breve". So che gli affitti brevi entro i 30 giorni, non vanno registrati. Qual è l'iter da seguire? Bisogna fare un contratto ma non presentarlo all'agenzia delle entrate? Ho letto di "cedolare secca al 21%" ma non capisco in che modo visto che non bisogna presentare il contratto all'agenzia delle entrate. In ogni caso, per quest'affitto breve quali vincoli ci sono? Sono obbligatorie le utenze incluse o la colazione o è opzionale? Devo denunciare la presenza della persona alla Questura? Bisogna far pagare una tassa di soggiorno? Vorrei effettuare tutto senza aprire p.IVA, ma semplicemente qualcosa a conduzione di privato se è possibile.

Grazie a chiunque avrà la bontà di rispondermi e di aiutarmi.
Buona giornata!

 

[alberto bianchi]

Scusa, ma quale sarebbe il tuo "inquilino" ideale ?
Non puoi pretendere che ti si risponda con mille ipotesi.

 

[Simone Rinaldi]

Scusa, ma quale sarebbe il tuo "inquilino" ideale ?
Non puoi pretendere che ti si risponda con mille ipotesi.

Giusto, lasciamo perdere allora l'affitto breve che ho appurato da solo che non lo posso fare.
L'inquilino ideale è un soggetto che prenda in affitto una camera per un anno e non oltre un anno. Ho trovato già molte risposte ai dubbi che ho espresso precedentemente e so che il transitorio non lo posso fare se non a canone concordato a Bologna.
Quindi vorrei capire come, a canone libero, posso affittare una stanza solo per un anno. So che il metodo della raccomandata con disdetta anticipata da parte del conduttore è di uso molto comune per ovviare al limite del 4 + 4, perchè in qualsiasi caso il locatore non può recedere anticipatamente dal contratto se non per gravi motivi da comunicarsi con almeno 6 mesi di preavviso rispetto alla prima scadenza naturale del contratto (4 anni).
E la domanda è: il documento di recesso anticipato che faccio firmare a mandare per mezzo di raccomandata dal conduttore è valido? Se decidesse alla scadenza dell'anno di voler continuare a stare in affitto, potrebbe impugnare causa oppure no? Sono tutelato da questa raccomandata, e in caso negativo secondo quale norma?

 

[alberto bianchi]

Giusto, lasciamo perdere allora l'affitto breve che ho appurato da solo che non lo posso fare.

Dove hai letto che mom puoi farlo ? Certo se fai un contratto con una famiglia, o anche un singolo italiano, per di più che lavora stabilmente a Bologna, è improbabile che al 360 gg. ( o anche 180-esimo) ti riconsegnino l'appartamento come da contratto. A meno che tu non sia talmente fortunato.
Cercati uno studente straniero, anzi meglio ancora se si tratta di un lavoratore, extra Cee, che viene in Italia per un periodo ben definito.
A quest'ultimo non interessa un "bel fico secco" della tassazione in cedolare secca al 10 % o al contratto asseverato da un sindacato degli inquilini.
Tu puoi tranquillamente fare un contratto transitorio in Cedolare Secca al 21% anche di due mesi.
Naturalmente il "potenziale inquilino" dovrà documentarti con incarico del suo datore di lavoro, la richiesta di permanenza transitoria in Italia, e dichiarazione dell'azienda o ente italiano dove svolgerà l'incarico.
Inoltre ti consegnerà copia del Passaporto per la denuncia della permanenza transitoria in Italia.
MI fermo quì.

 

[Simone Rinaldi]

Dove hai letto che non puoi farlo ?

Per affitto breve intendo "locazione breve" (art. 4 del D.l. 50/2017), ma la Regione Emilia Romagna non consente la locazione parziale della casa dove il proprietario ha la propria residenza.

A quest'ultimo non interessa un "bel fico secco" della tassazione in cedolare secca

Sì a lui non importa, ma al Fisco sì. A Bologna, poiché è una città ad alta densità abitativa, i contratti transitori o per studenti sono solamente a canone concordato con ced secca al 10%.
Per questo non trovo soluzione se non con un 4+4, arrangiato nel modo spiegato prima affinché duri un anno. Ovviamente l'accortezza nel trovare le persone che non abbiano interesse nel stare di più sta a me, ma comunque devo tutelarmi in qualche modo.

 

[alberto bianchi]

Sì a lui non importa, ma al Fisco sì. A Bologna, poiché è una città ad alta densità abitativa, i contratti transitori o per studenti sono solamente a canone concordato con ced secca al 10%.

Posso capire un contratto con uno studente. Ma uno straniero che viene in Italia per imparare a fare i tortellini o fare uno stage alla Lamborghini ?
Cosa ci guadagna lo Stato facendo pagare il 10% invece del 21 % ?

 

[Simone Rinaldi]

Cosa ci guadagna lo Stato facendo pagare il 10% invece del 21 % ?

Me lo chiedo pure io, ma sono accordi territoriali tra sindacati di locatori e conduttori che il Comune fa valere anche per abbassare il prezzo delle locazioni nel libero mercato. Secondo il canone concordato, l'INTERO appartamento (trilocale) in base ai parametri di valore è stato valutato a 415€ al mese. A canone libero, per quello che ora è il mercato, una stanza l'affitto senza alcuno sforzo a 450-500€ al mese (utenze escluse), quindi ricaverei il triplo..

 

[plutarco]

L'ipotesi 2 non è propriamente ortodossa, ma lo fanno in molti e se c'è accordo il rischio non c'è. Il quesito 3 è più complesso. In un immobile sono necessari 14 mq per persona fino al quarto componente (per i successivi non ricordo).

 

[Clematide]

@Simone Rinaldi

Lasciando perdere il suggerimento dell’agenzia di farti consegnare, all’atto della stipula di un quadriennale, una formale lettera di recesso con una data precisa di recesso per far cessare anticipatamente il rapporto quando vuoi tu (se il conduttore, dopo un anno, non manifesta alcuna intenzione di liberare i locali, sempre da un giudice occorre passare per ritornare in possesso del proprio bene, e, in tale sede, il magistrato valuterà se il recesso è stato effettuato legittimamente, ossia se rispetta la legge di riforma del 1998, e possa essere apprezzato come una manifestazione di libera volontà del conduttore, potendo avere conseguenze liberatorie, oppure in termini di illecito),

ci sarebbe la formula turistica, frazionata per stanze (il numero degli occupanti non deve, però, superare i limiti massimi previsti dal Regolamento comunale d’igiene), se non fosse che in Emilia-Romagna gli “Appartamenti ammobiliati per uso turistico” (art.12 della LR 16/2004), affittabili con contratti della durata max di 6 mesi, devono essere liberi da residenza del locatore.

Chi ha la residenza, potrebbe aprire, presso la propria abitazione, un “Bed & breakfast” (art.13), fornitura di una camera + colazione (max 3 camere, max 120 giorni o 500 pernottamenti, no utilizzo portali, tipo Airbnb), ma non basta la residenza, occorre anche l’effettiva dimora, che, nel tuo caso, per l’appunto, manca (i tuoi genitori dimorano altrove).

Chi non ha la residenza e l’effettiva dimora potrebbe ricorrere ad un “Room & breakfast” (max 6 camere, aperto tutto l’anno, sì portali), una sorta di “Affittacamere” (art.10), ma è previsto solo in forma imprenditoriale.

Come se non bastasse, gli “Appartamenti ammobiliati per uso turistico” possono essere concessi in locazione solo da proprietari e usufruttuari, non da comodatari (se vuoi affittare tu, hai bisogno di un contratto di comodato) e sublocatori.

Cosa rimane? Ben poco. Rimanendo in ambito “parzialità” (stanze), o un “transitorio” che a Bologna, però, è solo “lungo” (durata: min. 1 mese – max 18 mesi) a canone concordato (la convenzione locale felsinea non prevede, a differenza di altri Comuni, transitori “brevi” (durata max 30 giorni) a canone libero oppure un “turistico”, sganciato dalla Regione e dalle sue leggi assurde (affitti a turisti, ma con contratti superiori a 6 mesi, seguendo solo le leggi statali), salvo ricorrere a un contratto abitativo atipico di foresteria con canone e durata liberamente stabilite dalle parti, regolato dal codice civile, concesso in genere ad aziende e società commerciali per ospitare propri dipendenti o collaboratori.

 

[donatella]

Solo il comune di Bologna ha queste norme? o anche altri comuni? Io ho fatto contratti transitori (documentati) a canone libero e cedolare secca!!!