Contratto transitorio (art.5 legge 431/98) e restituzione caparra

[Manu88]

Salve, ho un problema con il vecchio proprietario di casa. Abbiamo registrato un contratto di natura transitoria in data 30/11/2010. In questo contratto, nella parte inerente la durata, c'è scritto precisamente:
1) Il contratto è stipulato per la durata di 24 mesi dal 30/11/2010 al 30/11/2012, allorché fatto salvo quanto previsto dal punto 2) cesserà senza bisogno di disdetta alcuna
2)Il conduttore ha facoltà di recedere in maniera anticipata rispetto ai termini previsti perdendo eventuali mensilità in corso riscosse dal locatore in modalità anticipata.
Il proprietario mi contesta che dovevo dare disdetta 6 mesi prima, nonostante nei contratti di natura transitorio fosse di 3 mesi, e quindi non vuole darmi la cauzione che ammonta a due mensilità, nonostante nel contratto non fosse specificato. Inoltre è presente la parte che dice che verranno perse le mensilità in corso, ciò lascia intendere che potrei dare disdetta, ad esempio, giorno 10 Ottobre, ma non recupero l'affitto inerente ai 20 giorni rimanenti del mese. Così avevamo pattuito alla firma del contratto.
Inoltre, leggendo su internet, ho notato che la durata del contratto è anomala, in quanto i contratti di natura transitoria, previsti dalla legge 431/98, possono avere durata massima di 18, mentre il mio ha durata di 24 mesi.
Aggiungo che il locatore mi ha chiesto fino ad ora un canone di 750€, molto ben superiore al canone stabilito dalle tabelle dei comuni ad alta densità abitativa, di cui il comune dell'immobile fa parte.
Tengo a sottolineare che mi sono rivolto al SUNIA della mia provincia di appartenenza, dove oltretutto mi hanno dato ragione. Molto probabilmente se non si troverà un accordo si andrà in causa. Qualcuno sà se in sede giurisdizionale i giudici tendono a tutelare la parte debole, ovvero il conduttore? Inoltre mi sapete dire a quanto ammonta circa il costo degli avvocati del SUNIA?
Grazie a chi risponderà

 

[Manu88]

Inoltre vorrei sapere se il mio contratto transitorio venisse convertito in un contratto 4+4, a causa della mancanza dei motivi di transitorietà e della durata di 24 mesi, potrei usufruire ugualmente delle agevolazioni dei contratti transitori, ovvero del rimborso dei canoni eccedenti gli accordi locali? Ed inoltre mi sapeete dire se il locatore può chiedere la conversione autonomamente?

Grazie mille

 

[teofilatto]

buongiorno
i contratti transitori hanno durata massima di 18 mesi e devono essere sostenuti da valide motivazioni (ad es. contratto di lavoro di 10 mesi= contratto di affitto per 10 mesi), senza cui sono convertiti a 4 + 4 normali. Quindi se non c'erano validi motivi già non si poteva fare un transitorio (e come avete fatto a registrarlo?).
Non ho ben compreso la questione dei 3 e 6 mesi, a quanto mi risulta quello non è un punto di legge ma di libera contrattazione, quindi non si può arbitrariamente sostenere una posizione se non è scritta sul contratto. Apriori quindi non credo si possa dire che uno dei due ha ragione!
Per quanto riguarda il canone di locazione, se lei ha stipulato un contratto libero e non convenzionato, mi spiace ma il proprietario può chiederle quanto vuole: se lei accetta, è a posto così; ben diverso invece se fosse un contratto convenzionato, allora ci si deve attenare a valori tabellari ben precisi per determinare il prezzo della locazione.
Mi pare sia una piccola questione che deve essere risolta con buon senso: se andate per avvocati i vostri soldi (credo si parli di 750 euro per due mesi, 1500 euro in tutto) ve li mangiate!

 

[Manu88]

buongiorno
i contratti transitori hanno durata massima di 18 mesi e devono essere sostenuti da valide motivazioni (ad es. contratto di lavoro di 10 mesi= contratto di affitto per 10 mesi), senza cui sono convertiti a 4 + 4 normali. Quindi se non c'erano validi motivi già non si poteva fare un transitorio (e come avete fatto a registrarlo?).
Non ho ben compreso la questione dei 3 e 6 mesi, a quanto mi risulta quello non è un punto di legge ma di libera contrattazione, quindi non si può arbitrariamente sostenere una posizione se non è scritta sul contratto. Apriori quindi non credo si possa dire che uno dei due ha ragione!
Per quanto riguarda il canone di locazione, se lei ha stipulato un contratto libero e non convenzionato, mi spiace ma il proprietario può chiederle quanto vuole: se lei accetta, è a posto così; ben diverso invece se fosse un contratto convenzionato, allora ci si deve attenare a valori tabellari ben precisi per determinare il prezzo della locazione.

Mi pare sia una piccola questione che deve essere risolta con buon senso: se andate per avvocati i vostri soldi (credo si parli di 750 euro per due mesi, 1500 euro in tutto) ve li mangiate!

In ogni caso nel contratto è citata l'art. 5 legge 431/98, cioè quella inerente i contratti transitori, regolamentati dagli accordi. Per cui, se il contratto passa al giudice, è il proprietario che deve spiegare il perchè dell'utilizzo del contratto transitorio, senza che ce ne siano i motivi, che va a favore dei locatori e a sfavore degli inquilini per legge. Informandomi ho letto che gli accordi locali varrebbero ugualmente in sede giurisdizionale. Puoi confermare o smentire?
Ed inoltre cosa ne pensi della clausola 2?

Grazie per la disponibilità

 

[mapeit]

Innanzitutto bisognerebbe dare un'occhiata ai contratti-tipo per uso transitorio che sono stati approvati in sede provinciale dalle associazioni di categoria nella zona dove è locato l'immobile.
Su questi possono essere riportate indicazioni chiare circa le esigenze di transitorietà che, comunque, possono essere sia del locatore, che del conduttore, che di entrambi e debbono essere riportate sul contratto.
In mancanza di tale indicazione il contratto deve intendersi un 4+4 e quindi in sede di giudizio potrebbe essere applicato il disposto previsto per questi tipi di contratto (L.431/98).
Qualora invece l'esigenza di transitorietà fosse verificata, per quanto riguarda la facoltà di recesso anticipato (art.2) se non è specificato il termine minimo di preavviso si intende che il conduttore può recedere quando vuole perdendo, eventualmente, solo il canone della porzione di mese già pagato e non ancora usufruito. Questo mi pare il senso di quanto scritto all'art. 2., altrimenti non si comprenderebbe il perché di quella clausola che prevede la perdita di "eventuali mensilità in corso riscosse dal locatore in modalità anticipata". E' ovvio che se io intendo dare la disdetta e lo faccio sei mesi prima non sarò così sciocco da versare sette mensilità di canone anticipato.

 

[Manu88]

Innanzitutto bisognerebbe dare un'occhiata ai contratti-tipo per uso transitorio che sono stati approvati in sede provinciale dalle associazioni di categoria nella zona dove è locato l'immobile.
Su questi possono essere riportate indicazioni chiare circa le esigenze di transitorietà che, comunque, possono essere sia del locatore, che del conduttore, che di entrambi e debbono essere riportate sul contratto.
In mancanza di tale indicazione il contratto deve intendersi un 4+4 e quindi in sede di giudizio potrebbe essere applicato il disposto previsto per questi tipi di contratto (L.431/98).
Qualora invece l'esigenza di transitorietà fosse verificata, per quanto riguarda la facoltà di recesso anticipato (art.2) se non è specificato il termine minimo di preavviso si intende che il conduttore può recedere quando vuole perdendo, eventualmente, solo il canone della porzione di mese già pagato e non ancora usufruito. Questo mi pare il senso di quanto scritto all'art. 2., altrimenti non si comprenderebbe il perché di quella clausola che prevede la perdita di "eventuali mensilità in corso riscosse dal locatore in modalità anticipata". E' ovvio che se io intendo dare la disdetta e lo faccio sei mesi prima non sarò così sciocco da versare sette mensilità di canone anticipato.

Per quanto riguarda l'eventuale rimborso dei canoni eccedenti gli accordi locali, in concomitanza con l'eventuale trasformazione in 4+4 cosa mi sai dire? La clausola 2 sarebbe valida anche in caso di trasformazione in 4+4?

Grazie mille

 

[teofilatto]

Per quanto riguarda l'eventuale rimborso dei canoni eccedenti gli accordi locali, in concomitanza con l'eventuale trasformazione in 4+4 cosa mi sai dire? La clausola 2 sarebbe valida anche in caso di trasformazione in 4+4?

Grazie mille

scusa se mi ripeto, ma a meno che tu non abbia espressamente sottoscritto un contratto concordato i valori indicati dal Comune (o provincia o regione) di riferimento semplicemente a te non riguardano.
la clausola 2 a me pare valida comunque e mi sembra che sia logicamente una specie di piccola penale da pagare per una partenza frettolosa: a logica però se già uno paga questi soldi non si capisce perchè debba rimetterci anche la cauzione, che, ricordiamo, non è un pegno per mensilità non pagate ma un deposito a garanzia dell'integrità dell'immobile (hai rotto un lavandino? a fine locazione ti do la cauzione meno il costo del lavandino)

 

[Manu88]

scusa se mi ripeto, ma a meno che tu non abbia espressamente sottoscritto un contratto concordato i valori indicati dal Comune (o provincia o regione) di riferimento semplicemente a te non riguardano.
la clausola 2 a me pare valida comunque e mi sembra che sia logicamente una specie di piccola penale da pagare per una partenza frettolosa: a logica però se già uno paga questi soldi non si capisce perchè debba rimetterci anche la cauzione, che, ricordiamo, non è un pegno per mensilità non pagate ma un deposito a garanzia dell'integrità dell'immobile (hai rotto un lavandino? a fine locazione ti do la cauzione meno il costo del lavandino)

Sul contratto transitorio da me sottoscritto (art.5 legge 431/98), nella parte inerente il prezzo cita precisamente:

...Il canone è stabilito in €750.....tale canone è applicato dalle parti sulla base dell'applicazione dei criteri e dei parametri stabiliti dalla normativa vigente in materia...

Quindi penso che doveva, ripeto doveva, rispettare gli accordi locali, o mi sbaglio?

 

[Manu88]

scusa se mi ripeto, ma a meno che tu non abbia espressamente sottoscritto un contratto concordato i valori indicati dal Comune (o provincia o regione) di riferimento semplicemente a te non riguardano.
la clausola 2 a me pare valida comunque e mi sembra che sia logicamente una specie di piccola penale da pagare per una partenza frettolosa: a logica però se già uno paga questi soldi non si capisce perchè debba rimetterci anche la cauzione, che, ricordiamo, non è un pegno per mensilità non pagate ma un deposito a garanzia dell'integrità dell'immobile (hai rotto un lavandino? a fine locazione ti do la cauzione meno il costo del lavandino)

Se vuoi ti posso mandare il contratto per email

 

[mapeit]

La frase "sulla base dell'applicazione dei criteri e dei parametri stabiliti dalla normativa vigente in materia" non vuol dire assolutamente nulla, o almeno non si riferisce esplicitamente agli accordi provinciali, pertanto il canone è da considerarsi A LIBERA CONTRATTAZIONE e penso che nessun giudice emetterebbe una sentenza che costringesse il proprietario a restituirti parte del canone.
Oltre a tutto dovresti fargli una causa e i costi della causa supererebbero certamente l'eventuale rimborso.
Anche per quanto riguarda la trattenuta della cauzione sono d'accordo con teofilatto.
E' una trattenuta indebita se nel contratto non è specificato un termine minimo di preavviso.
Se non è indicato niente non valgono automaticamente i SEI MESI di preavviso, è un'invenzione del proprietario. La Legge 431/98 disciplina, all'art. 3, solo i termini per la disdetta da parte del locatore, non quelli per il conduttore. Se viene data al conduttore la possibilità del recesso anticipato, deve essere indicato un termine minimo di preavviso nel contratto, altrimenti vale ciò che ti ho detto prima, puoi recedere quando vuoi avvisandolo anche dall'oggi al domani e perdendo eventualmente solo l'importo della mensilità già pagata e non usufruita (perchè così è pattuito nel contratto).
Inoltre la cauzione è destinata a coprire eventuali danni ai locali, bollette non rimborsate ecc.., non il mancato preavviso o canoni non riscossi.
Comunque, a conclusione, devo dirti che un contratto ad uso transitorio per due anni NON ESISTE e NON E' STIPULABILE nella nostra legislazione. Pertanto è un contratto invalido, nullo, che ricade in una normale locazione ai sensi dell'art. 2 della Legge 431/98.
Vedi l'allegato L_431_1998.pdf