Contratto di locazione libero (4+4): È possibile una proroga di meno di 4 anni?

[uva]

fare la risoluzione del contratto con i relativi 67€.

L'imposta di risoluzione di 67 euro non è dovuta se il locatore ha optato per la cedolare secca.

Ma l'argomento di cui stiamo parlando è un altro: al termine dell'ottavo anno (di un contratto 4 + 4) il locatore può decidere, d'accordo col conduttore, un ulteriore rinnovo di durata inferiore a 4 anni?
Secondo me no.

Qual è la tua opinione in proposito @moralista ?

 

[Elisabetta48]

Cassazione, 1 febbraio 2016, n. 1881: “ove la disdetta non sia stata intimata entro la scadenza del secondo quadriennio – come nel caso di specie – il contratto è rinnovato ulteriormente alle medesime condizioni, ma tale previsione legislativa non può che intendersi nel senso di un rinnovo quadriennale, risultandone altrimenti una situazione difforme dalla volontà della legge ed eccessivamente sbilanciata a favore del conduttore.
La disposizione, infatti, riguarda solo il primo rinnovo dopo la modifica legislativa; per cui, permanendo il silenzio del locatore fino alla seconda scadenza, il rinnovo tacito può avere luogo per soli altri quattro anni e non per altri quattro più quattro”.

proporre una proroga

Temo che il concetto di proroga non esista. O lasciavate morire questo contratto e ne aprivate uno transitorio (se c'erano le motivazioni documentate) o ormai cadete nel rinnovo automatico dei 4 anni.

 

[moralista]

Cadere nel rinnovo automatico nei 4 anni non cambia nulla se sono d 'accordo entrambi di accettare una scadenza anticipata

 

[Elisabetta48]

Certo. Ma non lo possono scrivere su un contratto

 

[uva]

ove la disdetta non sia stata intimata entro la scadenza del secondo quadriennio

Da quanto ho capito, il quesito posto da @Gagarin è diverso.
Provo a riassumerlo.

Alla scadenza dell'ottavo anno di un contratto 4 + 4 il locatore scrive al conduttore (osservando il preavviso di 6 mesi) che gli propone una proroga a nuove condizioni.

Quindi, come previsto dall'art. 2, c. 1 della l. 431/1998, il locatore "attiva la procedura per il rinnovo a nuove condizioni".

La domanda è: in cosa consistono queste "nuove condizioni"?
Le parti (locatore e conduttore) possono accordarsi solo per un aumento del canone, oppure anche per un rinnovo di durata inferiore ai 4 anni?

Secondo me, come ho spiegato nei miei post precedenti n. # 4 e 8, il secondo rinnovo ed i successivi devono essere quadriennali, ossia di uguale durata al primo periodo di locazione (cioè al primo quadriennio).

La stessa cosa vale per i contratti concordati 3 + 2: primo rinnovo di 2 anni (perché così stabilito dalla legge), secondo rinnovo e successivi di 3 anni.

 

[Elisabetta48]

Da quanto ho capito, il quesito posto da @Gagarin è diverso

Probabilmente sì. Avevo capito che ormai fossero allo scadere degli 8 anni.

Per il resto la penso come te: col preavviso dei 6 mesi le possibiltà offerte dalla legge sono solo o di chiudere il contratto o di rinnovarlo, non di prorogarlo. Penso che il rinnovo debba stare entro la normativa che non prevede nulla della durata di due anni (se non per la prima proroga di un 3+2).

 

[Antonio Abiuso]

Il periodo di coda (+4 o +2) vale per il rapporto locativo all'origine. I successivi rinnovi non riguardano il periodo inizialmente assommatovi; sicché ogni rinnovo sarà di solo 4 o 3 anni; 'finché morte non vi divida'.