Contratto di locazione commerciale: il conduttore cambia tipo di società

[uva]

La società semplice (S.s.) può avere ad oggetto esclusivamente l'esercizio di un’attività economica non commerciale

Infatti nel 2016 fu stipulato un contratto di locazione con la società semplice ALFA, alla quale erano intestati alcuni immobili. Tramite essa il sig. Mario Rossi e la sua famiglia, già proprietari di appartamenti e immobili commerciali altrove, intendevano prenderne un altro in affitto a Torino per svolgere una certa attività.
Per cui affittarono da noi un locale chiedendo che fosse autorizzato il subaffitto ad una società della stessa famiglia, ipotizziamo si chiami BETA s.a.s., che esercita un'attività commerciale.

Ora il locatore è stato avvisato che:
1) ALFA società semplice è stata trasformata in ALFA s.a.s. di Mario Rossi & C.
2) BETA s.a.s. di Mario Rossi & C. è diventata BETA S.r.l.

Non sappiamo i motivi di queste trasformazioni, ma solo che i soci sono sempre le stesse tre persone: Mario Rossi è il legale rappresentante e amministratore di tutto, sua figlia e un suo fratello sono soci accomandanti.

Da quanto ho capito, ma devo ancora verificare, dopo la trasformazione di BETA da società di persone (s.a.s.) a società di capitali (s.r.l.) il suo codice fiscale non è cambiato ed è uguale alla partita IVA già posseduta.

Per cui, tentando di rispondere alla domanda di @basty nel post n.# 5, direi che anche per BETA si tratta di una "trasformazione soggettiva".
Però non me ne preoccupo, perché il locatore non ha alcun raporto col sub-conduttore BETA

 

[alberto bianchi]

il suo codice fiscale non è cambiato ed è uguale alla partita IVA già posseduta.

si tratta di una "trasformazione soggettiva".

La partita IVA non è cambiata perché in quanto non vi è stato cambio di Provincia.
Riguardo al passaggio da S.S, a S.a.s. e infine ad S.r.l. evidentemente hanno voluto limitare la responsabilità dei soci.
A parte questo aspetto, con la prima forma societaria, Società Semplice, non esisteva il rischio di dover riconoscere l'Indennità di Avviamento, mentre con le altre permane se si verificano i presupposti giuridici.
Poi il Prof. @Nemesis farà le sue giuste considerazioni.

 

[basty]

passaggio da S.S, a S.a.s. e infine ad S.r.l.

Non è oggetto di questa discussione, ma l'infine... è di troppo : si sta parlando di due entità distinte, ognuna con la sua trasformazione.

Interessante invece la seconda considerazione, sulla possibile insorgenza del diritto all'avviamento.

 

[uva]

passaggio da S.S, a S.a.s. e infine ad S.r.l.

Come ho scritto nel post n. #11 (e come ha giustamente inteso @basty), le società che hanno subìto la trasformazione sono due:

la prima da s.s. è diventata s.a.s.
la seconda da s.a.s. è diventata s.r.l.

A noi interessano le vicissitudini della prima, che è la società conduttrice.
La seconda società subaffitta regolarmente i locali dalla prima.

 

[uva]

Interessante invece la seconda considerazione, sulla possibile insorgenza del diritto all'avviamento.

Sì, è giusto.

Ma ci sono buone probabilità che la vicenda si sviluppi in un altro modo.

L'attuale s.a.s. conduttrice (ex s.s.) ha già espresso al locatore, che è una persona anziana e pensa di vendere alcuni suoi immobili per aver meno preoccupazioni, l'intenzione di acquistare il locale fra qualche anno.

 

[alberto bianchi]

Come ho scritto nel post n. #11 (e come ha giustamente inteso @basty), le società che hanno subìto la trasformazione sono due:

Si avete ragione entrambi, avevo notato la svista mentre stavo per uscire con l'intenzione di correggerla ma è arrivato il "Proto" @basty prima di me

 

[basty]

il "Proto" @basty

Questa me la segno: come attributo, mi era nuova....

 

[basty]

L'attuale s.a.s. conduttrice (ex s.s.) ha già espresso al locatore, che è una persona anziana e pensa di vendere alcuni suoi immobili per aver meno preoccupazioni, l'intenzione di acquistare il locale fra qualche anno.

.... ed ha già messo le mani avanti.

Oltre al diritto all'avviamento, è infatti sorta o quantomeno confermata anche la "prelazione": forse esisteva anche prima, nel qual caso mi chiedo che tipo di contratto originario fosse stato sottoscritto.

Che fosse una locazione ad uso diverso dal abitativo non ci piove: ma una s.s. potrebbe stipulare un contratto ad uso commerciale, industriale o artigianale?

 

[Tapinaz]

Riprendo questa discussione per un vostro parere e consiglio.

Contratto di locazione commerciale per un negozio locato ad una agenzia immobiliare.
La parte conduttrice è una Sas. Il socio accomandatario aggiunge altri soci e chiede al proprietario un nuovo contratto o la modifica dell'esistente.

Se costituisce una nuova società, con nuova partita IVA , penso che si debba procedere a stipulare un nuovo contratto.

Se non cambia codice fiscale e partiva IVA mi pare che non sia nemmeno necessaria la comunicazione all'Agenzia delle Entrate, perché non trattasi di cessione o subentro.
Il fatto è che la locazione è stata stipulata nel 2019 in cedolare secca, durante quel breve periodo di tempo in cui la normativa lo ha permesso. Non converrebbe quindi alla proprietà stipulare un nuovo contratto.

 

[uva]

Se non cambia codice fiscale e partiva IVA mi pare che non sia nemmeno necessaria la comunicazione all'Agenzia delle Entrate,

Concordo.

E' un caso simile a quello che avevo descritto io, per il quale non occorreva alcuna comunicazione all'Agenzia delle Entrate in quanto il codice fiscale della società (che non sempre corrisponde alla partita IVA) non era variato.

Nel tuo caso probabilmente si tratta di una cessione di quote da parte di soci attuali ad altre persone, o di un aumento del capitale sociale, che comporta l' ingresso di nuovi soci.
Chiedi all'accomandatario una visura camerale da cui risulti la nuova compagine sociale, e controlla che il codice fiscale della S.a.s. non sia cambiato.