Contratto di incarico di vendita

[StefyB]

Salve,
eccomi ancora con dei dubbi. Premetto che sto cercando di vendere un appartamento e che qualche mese fa vi avevo già contattati per dei dubbi su un contratto di "incarico di vendita" un po' "equivoco" (mancante di data di scadenza, etc.) che grazie a voi sono riuscita a stracciare.
Ora ho affidato/sto affidando l'incarico ad altre agenzie e memore del primo contratto vedo "fantasmi" ovunque e, se possibile, chiedo nuovamente il vostro aiuto.
Come detto ho un appartamento da vendere:

• non vorrei dare l'incarico in esclusiva (le agenzie stesse concordano);
• lo vorrei vendere, ovviamente al meglio, indicando uno stesso prezzo di vendita alle varie agenzie; il prezzo può essere trattabile, ma entro un certo limite, e alla fine vorrei essere comunque io a deciderlo e non l'agenzia;
• l'incarico può avere una durata, ma revocabile senza alcun onere nel caso una delle agenzie o io stessa riesca a vendere o nel caso riuscissi (o dovessi) a sistemare altrimenti i miei problemi di liquidità.

Insomma la proposta che vorrei fare alle agenzie è: chi riesce a vendere per primo si guadagna la torta (ed è anche quello che loro stessi mi consigliano, almeno a parole).
2 agenzie mi hanno proposto un accordo verbale, altre 2 mi hanno proposto di firmare un "incarico di vendita".
Uno è già firmato e prevede questo: l'appartamento viene venduto così come sta e giace, completo dell'arredo esistente. Il prezzo richiesto è di "X", salvo eventuali diminuzioni concordate in fase di trattativa. L'incarico è valido fino al 31/05/18, salvo esplicita proroga. La provvigione sarà del 3% oltre l'IVA.
Il secondo, che è quello che mi lascia dubbi e per il quale vi chiedo opinione è questo:
già nell'oggetto della mail si parla di mandato e non di incarico (se non sbaglio c'è differenza), poi però nel contratto è specificato incarico, quindi spero non ci siano dubbi. Prevede inoltre: il prezzo di vendita da me indicato come trattabile (ma chi lo decide io o loro?) e il metodo di pagamento (10% al preliminare il resto al rogito); durata del contratto; l'agenzia s'impegna a farsi carico delle spese di pubblicità necessarie per la vendita e chiede di essere autorizzata a fare la pubblicità che ritiene più opportuna compresa l'esposizione di un cartello vendesi (cosa che secondo me è inopportuna non trattandosi di incarico in esclusiva); l'immobile al momento del rogito dovrà essere libero da oneri, ipoteche.... (per questo non ci sono problemi); viene autorizzata la visita all'appartamento ad eventuali acquirenti se accompagnati dall'agenzia (e questo è ok); vien precisata la provvigione calcolata sul prezzo richiesto o se diverso da quello realizzato.
Quello che volevo chiedere è, visto che comunque alcune agenzie chiedono di firmare un contratto, qual è il minimo da "concedere" per non sbagliare.
P.S.: scusate se mi sono dilungata e magari senza essermi nemmeno spiegata.
Grazie.

 

[moralista]

L'appartamento è tuo e puoi fare COME VUOI, ma non credere che l'agente immobiliare sia trattato come se fosse una pezza di piede e/0 un morto di fame, quando si fa una trattativa di vendita se non c'è fiducia è meglio lasciar perdere, perchè qualsiasi proposta rimane il dubbio di essere fregati

 

[griz]

a parte il contratto che per quanto scrivi non mi sembrano proposte oscene e ogni operatore fa come vuole, non affidare l'incarico a molte agenzie che operano in zona, rischi che il probabile acquirente visiti il tuo immobile con due/tre agenzie, si crea confusione ed è indice di poca serietà da parte tua, se proprio vuoi dare incarico a più agenzie, che non è sbagliato in sè; fallo ad agenzie lontane tra loro, in modo da ridurre il rischio di sovrapposizione

 

[StefyB]

L'appartamento è tuo e puoi fare COME VUOI, ma non credere che l'agente immobiliare sia trattato come se fosse una pezza di piede e/0 un morto di fame, quando si fa una trattativa di vendita se non c'è fiducia è meglio lasciar perdere, perchè qualsiasi proposta rimane il dubbio di essere fregati

Alla fine le cose che chiedo sono quelle che lui stesso mi ha proposto verbalmente. I mille dubbi mi vengono non avendo avuto una buona esperienza con la prima agenzia alla quale avevo dato piena fiducia e poi si è rivelato essere una "pedina" di un'altra agenzia...

 

[StefyB]

a parte il contratto che per quanto scrivi non mi sembrano proposte oscene e ogni operatore fa come vuole, non affidare l'incarico a molte agenzie che operano in zona, rischi che il probabile acquirente visiti il tuo immobile con due/tre agenzie, si crea confusione ed è indice di poca serietà da parte tua, se proprio vuoi dare incarico a più agenzie, che non è sbagliato in sè; fallo ad agenzie lontane tra loro, in modo da ridurre il rischio di sovrapposizione

Quindi posso firmare se non contiene granché sono io che, appunto, vedo fantasmi dove non ci sono vista la prima esperienza. Grazie.

 

[Excalibur]

Parere personale: affidare l'incarico a diverse agenzie non è una buona idea, si crea confusione e in questi casi la cosiddetta "concorrenza" si rivela pestilenziale per chi deve vendere. Scegli l'agenzia che ti sembra più seria e affida loro un incarico in esclusiva per un tempo (un anno, due). Gli agenti seri non lavorano gratis (chi lo farebbe?) quindi la richiesta di una provvigione è anche una garanzia - non la sola - di serietà. Per il prezzo quando mio marito ha venduto la sua casa in Umbria aveva concordato insieme all'agente un prezzo in pubblicità e un prezzo riservato al di sotto del quale avrebbe potuto rifiutare l'offerta. Spero di essermi spiegata e di essere stata utile. Ci vorrebbe @Franci63 che nella vita ha lavorato come agente.

 

[StefyB]

Parere personale: affidare l'incarico a diverse agenzie non è una buona idea, si crea confusione e in questi casi la cosiddetta "concorrenza" si rivela pestilenziale per chi deve vendere. Scegli l'agenzia che ti sembra più seria e affida loro un incarico in esclusiva per un tempo (un anno, due). Gli agenti seri non lavorano gratis (chi lo farebbe?) quindi la richiesta di una provvigione è anche una garanzia - non la sola - di serietà. Per il prezzo quando mio marito ha venduto la sua casa in Umbria aveva concordato insieme all'agente un prezzo in pubblicità e un prezzo riservato al di sotto del quale avrebbe potuto rifiutare l'offerta. Spero di essermi spiegata e di essere stata utile. Ci vorrebbe @Franci63 che nella vita ha lavorato come agente.

L'incarico in esclusiva purtroppo si è rivelato una palla al piede e quindi è escluso. Nella zona in cui devo vendere funziona così: agenzia ogni 5 mt c'è chi aiuta l'amico e si dividono la torta e chi "pedala" per vendere per primo alla condizione più favorevole... Loro stessi sostengono di lavorare in un terreno "affollato" e dove conviene farsi spazio a spallate (io però non vorrei essere la vittima, visto che ci sono già passata e sono riuscita a salvarmi).

 

[Franci63]

Concordo con @Excalibur , non trovo saggio dare incarico a più agenzie, piuttosto meglio scegliere con calma quella che ci ispira più fiducia.
Ma se hai già scartato questa ipotesi (non mi è chiarissimo perché) , tieni presente che i potenziali acquirenti saranno confusi vedendo l’immobile proposto da tutti, senza che nemmeno uno abbia la reale padronanza dell’operazione.
Poi le condizioni dell’incarico, di cui ti preoccupi fin troppo, sono abbastanza normali, tranne per il cartello, che non conviene esporre se ci sono più agenzie.
Per quanto riguarda la durata dell’incarico, credo che 6 mesi siano un tempo ragionevole, eventualmente rinnovabile.
Quello che mi lascia perplessa è che dici che potresti non vendere, se risolvi diversamente i tuoi problemi di liquidità.
Onestamente se fossi un’agenzia non lavorerei mai sull’immobile a queste condizioni,per di più senza esclusiva, poiché c'è la ragionevole certezza di lavorare per niente, non solo se vende qualcun’altro, ma anche se decidi tu di non vendere più,con figuracce nei confronti di potenziali acquirenti.
Se in quella zona sono abituati a “lavorare a spallate” , più agenzie saranno coinvolte più sei destinata a essere tu la vittima, secondo me.
Dove tutti urlano, si fa sentire veramentesolo chi parla sottovoce (ovvero competenza ed educazione).

 

[StefyB]

Concordo con @Excalibur , non trovo saggio dare incarico a più agenzie, piuttosto meglio scegliere con calma quella che ci ispira più fiducia.
Ma se hai già scartato questa ipotesi (non mi è chiarissimo perché) , tieni presente che i potenziali acquirenti saranno confusi vedendo l’immobile proposto da tutti, senza che nemmeno uno abbia la reale padronanza dell’operazione.
Poi le condizioni dell’incarico, di cui ti preoccupi fin troppo, sono abbastanza normali, tranne per il cartello, che non conviene esporre se ci sono più agenzie.
Per quanto riguarda la durata dell’incarico, credo che 6 mesi siano un tempo ragionevole, eventualmente rinnovabile.
Quello che mi lascia perplessa è che dici che potresti non vendere, se risolvi diversamente i tuoi problemi di liquidità.
Onestamente se fossi un’agenzia non lavorerei mai sull’immobile a queste condizioni,per di più senza esclusiva, poiché c'è la ragionevole certezza di lavorare per niente, non solo se vende qualcun’altro, ma anche se decidi tu di non vendere più,con figuracce nei confronti di potenziali acquirenti.
Se in quella zona sono abituati a “lavorare a spallate” , più agenzie saranno coinvolte più sei destinata a essere tu la vittima, secondo me.
Dove tutti urlano, si fa sentire veramentesolo chi parla sottovoce (ovvero competenza ed educazione).

Le agenzie stesse mi sconsigliano di darlo in esclusiva e a loro volta chiedono autorizzazione per appoggiarsi anche ad altri colleghi. Sembra che in questo momento la torta sia "così piccola" che cercano di coalizzarsi tra di loro per salvare il salvabile, sperando in una ripresa del mercato. Anch'io pensavo a 6 mesi eventualmente prorogabili, 12 mi sembrano troppi. Non si tratta comunque di agenzie nella stessa zona. Vendo per un problema di liquidità che loro conoscono, diciamo che è stata una scelta porre in vendita questo piuttosto che altro, però se dovesse cambiare la situazione, questa vendita non dovesse realizzarsi entro i tempi giusti loro sanno che potrei optare per altro (ecco perchè dell'eventuale decisione di non vendere). D'altra parte loro stessi mi hanno informata che, trattandosi di una località di vacanza, le vendite si concentrano in determinati periodi. Probabilmente non sono nemmeno interessati a chiudere le porte in faccia a nessuno (se così si può dire) perchè si occupano anche di affittanze e comunque nelle mie previsioni c'è di riacquistare comunque qualcosa in futuro. Potrei comunque essere una loro cliente in futuro.

 

[griz]

è abbastanza normale che le agenzie collaborino fra loro, di solito succede quando un immobile è particolare e un'agenzia ha l'immobile e l'altra ha un cliente che cerca un immobile così, nnormalment eè più difficile ma in località di villeggiatura il mercato è particolare