Contratto di affitto per uso foresteria con cedolare secca

[ticospa]

Buongiorno,
Ho una società srl a Roma di cui sono amministratore, sto prenderndo un appartamento ed ho saputo della modalità di uso foresteria dove potrei far alloggiare i miei collaboratori o dipendenti.
L'immobile è per uso abitativo.
I proprietari vorrebbero fare un contratto 3+2 con cedolare secca in modalità privato-privato.
A me converrebbe intestare l'immobile alla società per scaricare le spese degli affitti, con una modalità da decidere.

Chi saprebbe rispondermi alle domande:
- Ci sono vincoli per poter essere usato l'appartamento da amministratore, o solo da effettivi impiegati della società?
- Ci sono aumenti di tassazione per il locatore? O con cedolare secca è uguale la spesa sia per locatore, e solo vantaggi per il locatario in termine di scaricamento dell'importo dell'affitto dagli utili della società?
- Gli ospiti potrebbero prendere la residenza? (leggevo in altri posti che la puoi prendere anche su una panchina? hahaha )
- Durata massima del contratto è 18 mesi? o leggevo in altri post che il contratto è libero da vincoli...

Perfavore chi saprebbe consigliare come meglio procedere?

Grazie mille !

 

[Liederman]

- Ci sono aumenti di tassazione per il locatore? O con cedolare secca è uguale la spesa sia per locatore, e solo vantaggi per il locatario in termine di scaricamento dell'importo dell'affitto dagli utili della società?

Non credo che con locazione ad uso abitativo si possa fare cedolare secca se il conduttore è una società.
In ogni caso, con CS, il locatore ha un risparmio fiscale non un aumento di tassazione. Per il conduttore il vantaggio è di non dover pagare l'imposta di registro.

 

[ticospa]

Non credo che con locazione ad uso abitativo si possa fare cedolare secca se il conduttore è una società.
In ogni caso, con CS, il locatore ha un risparmio fiscale non un aumento di tassazione. Per il conduttore il vantaggio è di non dover pagare l'imposta di registro.

Non ne è siscuro quindi...
Grazie mille della risposta )) però il senso principale della domanda è trovare il modo/sistema per poter fare il contratto a nome della società e scaricare le spese dell'affitto
grazie

 

[Liederman]

però il senso principale della domanda è trovare il modo/sistema per poter fare il contratto a nome della società e scaricare le spese dell'affitto

Che sia o non sia in cedolare secca è irrilevante da questo punto di vista

 

[ticospa]

Ok allora quale sia la modalità più conveniente da entrambe le parti - questo sarebbe un ottimo consiglio ))

 

[uva]

quale sia la modalità più conveniente da entrambe le parti

Innanzitutto locatore e conduttore devono accordarsi sull'importo del canone di locazione e sulla durata.

Nel contratto uso foresteria (intestato alla società) la determinazione del canone e la durata sono liberi.
L'opzione per la cedolare secca è negata dall'Agenzia delle Entrate, ma vi sono sentenze che la ritengono possibile in quanto l'uso dell'immobile dato in locazione è abitativo.
La società conduttrice può dedurre i costi nella propria contabilità.

Invece il contratto 3 anni+ 2 proposto dal locatore è un contratto agevolato a canone concordato, che deve essere calcolato in base ai parametri dell'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trova l'immobile. Generalmente l'importo è inferiore rispetto ai canoni "liberi" di mercato.
Il locatore ha dei vantaggi dal punto di vista fiscale: tassazione del reddito da locazione inferiore e aliquota IMU agevolata.
Il contratto concordato 3 + 2 deve essere stipulato secondo il format ministeriale (Allegato A del D.M. 16/01/2017) che nelle note prevede anche la possibilità di intestarlo ad una società. In questo caso, come già detto, l'opzione per la cedolare secca è dubbia (esclusa secondo la posizione dell'Agenzia delle Entrate).

Concludendo, secondo me si può procedere come segue:
Verificare l'Accordo Territoriale del Comune e, se non vi sono impedimenti per il fatto che il conduttore è una società, stipulare un contratto concordato 3 + 2 a canone agevolato.
Ricordarsi che se il contratto è stipulato senza l'intervento delle Organizzazioni sindacali di proprietari ed inquilini, è necessaria l'attestazione da parte di almeno una di esse. Quindi sarebbe opportuno prima interpellare una o più Organizzazioni ed accertarsi che non ci siano impedimenti ad intestarlo alla s.r.l.

Col contratto concordato intestato alla società il locatore ha comunque un vantaggio fiscale: tassazione ordinaria IRPEF ridotta e aliquota IMU agevolata (controllare il regolamento IMU del Comune, che in genere richiede la residenza del conduttore nell'immobile locato).
Il locatore deve calcolare attentamente il risparmio fiscale, per essere certo che compensi e superi il minor incasso rispetto ad un canone libero.

La società conduttrice può dedurre i costi. E paga un canone (concordato) inferiore a quello libero.

In tutti i casi, le persone che dimorano abitualmente in quell'immobile vi iscrivono la residenza anagrafica.

Se può essere utile, allego lo schema ministeriale del contratto concordato.

 

[basty]

Il locatore deve calcolare attentamente il risparmio fiscale,

Ecco: non so a Roma, ma leggendo certi accordi territoriali, non sono mai riuscito a riscontrare che i canoni previsti , molto inferiori a quelli di mercato, compensassero i benefici fiscali: c'è qualche foglio excel che permette una rapido confronto tra canone libero e concordato in funzione dei redditi?

 

[uva]

i canoni previsti , molto inferiori a quelli di mercato, compensassero i benefici fiscali

Posso dire che a Torino, a causa della crisi economica e del diffondersi dei contratti concordati che hanno livellato verso il basso il mercato delle locazioni, i canoni concordati sono sì inferiori a quelli liberi, ma non di molto come forse risulta a te.
Almeno per immobili che per vetustà sono tendenzialmente meno appetibili, anche se in discreto stato di manutenzione.

Io faccio i calcoli senza fogli Excel.

Per ogni canone annuo (quello libero che il conduttore sarebbe disposto a pagare e quello concordato risultante dai parametri dell'Accordo Territoriale) calcolo l'imposta annua: IRPEF ordinaria e cedolare al 21%, oppure IRPEF ridotta e cedolare al 10%.
Applico l'aliquota IRPEF dello scaglione dove si posizionerebbe mediamente il reddito da locazione.
Prima decido, in base ai miei oneri deducibili e detrazioni, se optare per la cedolare oppure rimanere in regime ordinario.

Calcolo l'IMU con aliquota ordinaria e quella con aliquota comunale agevolata (ulteriormente ridotta per lo sconto statale). Purtroppo il mio Comune delibera l'aliquota IMU ordinaria massima, per cui il "risparmio" di questa tassa è interessante.

Alla fine risulta un piccolo vantaggio; anche perché stipulo i contratti concordati 6 + 2, i cui canoni sono un po' maggiori rispetto al 3 + 2.

Non è molto, ma considero pure che il conduttore, del quale occorre comunque verificare reddito, referenze, ecc, trovandosi un minore esborso mensile per canone + oneri accessori ha maggiore facilità (o minore difficoltà!) a pagarmi il dovuto.

Inoltre c'è il problema della concorrenza: a condizioni abbastanza simili (stesso taglio di appartamento, stato di manutenzione, ubicazione, ecc) i proprietari che propongono un canone concordato vengono preferiti dagli aspiranti conduttori rispetto a chi ne propone uno libero un po' superiore.

 

[basty]

Grazie. Chivasso non mi risulta abbia un accordo ; A quale si potrebbe fare riferimento?
Io ho trovato Settimo e Leinì, ma entrambe le città non mi paiono troppo assimilabili

 

[uva]

Chivasso non mi risulta abbia un accordo

Ricordo che avevi già posto la domanda, alla quale non so rispondere (e andremmo fuori tema rispetto al quesito posto da @ticospa).
Potresti rivolgerti direttamente al Comune interessato.