Contratto di affitto ad uso transitorio.Probabile ricatto.

[dani c]

B) Non puoi "obbligarli" a rimanere lì per 4 anni perché potrebbero esercitare il diritto di recesso per "gravi motivi". I rumori provenienti dal laboratorio sottostante potrebbero giustificare il recesso anticipato, anche perché era tuo onere evitare quel disturbo insonorizzando i locali. E dovresti porre rimedio all'umidità, se è vero che esiste e rende malsana la casa.
La tua facoltà di non rinnovare il contratto di locazione alla scadenza del primo quadriennio è condizionata dalla legge.
E' spiegato nei miei post precedenti n. #20 e #21.

"Obbligarli" nel senso che non mi pare vero se loro recedono in anticipo il nuovo contratto 4+4,ma così non potrebbero chiedere altre agevolazioni.
Per quanto riguarda l'umidità sto già provvedendo a risolvere il problema.

 

[uva]

Temo che la decisione di ricondurre il contratto transitorio fasullo ad uno libero 4 + 4 non sia di tua competenza.

Perché l'art. 2, c. 6 del D.M. 16/01/2017 recita:

6. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla
durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in
caso di inadempimento delle modalita' di stipula del contratto
previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo.

Significa che i contratti transitori stipulati in violazione delle norme (come nel tuo caso) sono per legge ricondotti a quelli liberi 4 + 4.
Se il conduttore sceglie di agire in tal senso, la legge è dalla sua parte e tu non ti puoi opporre.
Potrai eventualmente proporgli l'alternativa A) ed è probabile che lui la accetti dietro "congruo compenso": ti vende la cucina, si fa rimborsare le spese del trasloco, e ti chiede una buonuscita sostanziosa.

Secondo me ora non devi fargli alcuna proposta. Lascia che sia l'avvocato dell'inquilino a fare la prima mossa.

 

[dani c]

Temo che la decisione di ricondurre il contratto transitorio fasullo ad uno libero 4 + 4 non sia di tua competenza.

Perché l'art. 2, c. 6 del D.M. 16/01/2017 recita:

6. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla
durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in
caso di inadempimento delle modalita' di stipula del contratto
previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo.

Significa che i contratti transitori stipulati in violazione delle norme (come nel tuo caso) sono per legge ricondotti a quelli liberi 4 + 4.
Se il conduttore sceglie di agire in tal senso, la legge è dalla sua parte e tu non ti puoi opporre.
Potrai eventualmente proporgli l'alternativa A) ed è probabile che lui la accetti dietro "congruo compenso": ti vende la cucina, si fa rimborsare le spese del trasloco, e ti chiede una buonuscita sostanziosa.

Secondo me ora non devi fargli alcuna proposta. Lascia che sia l'avvocato dell'inquilino a fare la prima mossa.

Significa che i contratti transitori stipulati in violazione delle norme (come nel tuo caso) sono per legge ricondotti a quelli liberi 4 + 4.
Se il conduttore sceglie di agire in tal senso, la legge è dalla sua parte e tu non ti puoi opporre.

Se mi obbliga a fare un contratto 4+4 a me può andare bene.Non è che tassativamente devo vendere il 01-01-24,sarà il male di aspettare un altro anno e due mesi in più.L'importante è che non sia poi costretto a fare anche il rinnovo di altri 4 anni e magari abbassare anche il canone di affitto.Per quanto riguarda un eventuale diritto di prelazione sull'acquisto,non ho problemi a venderlo a lei se lo paga la cifra richiesta.

Grazie e scusa per il tempo che ti faccio perdere.

 

[uva]

L'importante è che non sia poi costretto a fare anche il rinnovo di altri 4 anni

Temo tu sarai costretto a fare il rinnovo per il secondo quadriennio.

Rileggi il post n. #20 dove avevo riportato l'art 3, c. 1 l. 431/1998, e cerca di individuare se fra le motivazioni che ammettono il diniego del rinnovo da parte del locatore al termine dei primi 4 anni ce n'è una che fa al caso tuo.
L'elenco è tassativo: non si possono "inventare" altre motivazioni non previste dalla legge.

Siccome intendi vendere l'appartamento, avevo ipotizzato che il tuo caso rientrasse nella lettera g).
Ma forse no, perché sei proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a tua abitazione principale.
Ne sei proprietario anche se risultano intestati ad una società:

Tutti questi immobili(quattro appartamenti+tre capannoni sottostanti)sono intestati ad una società immobiliare di cui sono in pratica rimasto l'unico socio

E' un particolare importante, che dovresti chiarire con l'ausilio di un avvocato esperto in materia.

 

[dani c]

Devi essere consapevole che potrai disdire quel contratto al termine del primo quadriennio solo se ricorrerà uno dei motivi elencati dalla legge (art. 3, c. 1 l. 431/1998):

Art. 3.
Disdetta del contratto da parte del locatore
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Siccome hai scritto che:

leggi attentamente il punto g).

Maledetto punto G. Non capisco se il conduttore abbia solo il diritto di prelazione oppure se io avendo altri immobili di proprietà non possa rifiutarmi di rinnovare il contratto di altri 4 anni.Cercherò di informarmi. Oltretutto essendo una sociètà immobiliare io sono socio di maggioranza al 99,99%,non ho la piena proprietà.

 

[Franci63]

se io avendo altri immobili di proprietà non possa rifiutarmi di rinnovare il contratto di altri 4 anni.

È così; Se hai altri immobili non puoi dare disdetta dopo i primi 4 anni, con la motivazione della vendita.

 

[uva]

essendo una sociètà immobiliare io sono socio di maggioranza al 99,99%,non ho la piena proprietà.

Però hai pur sempre la proprietà, per cui secondo me non rientri nel caso del punto g).

Cercherò di informarmi.

E' opportuno che tu chieda un parere autorevole, poi scrivilo qui. Potrebbe essere utile ad altri proprietari nella tua situazione.

 

[dani c]

Devi essere consapevole che potrai disdire quel contratto al termine del primo quadriennio solo se ricorrerà uno dei motivi elencati dalla legge (art. 3, c. 1 l. 431/1998):

Art. 3.
Disdetta del contratto da parte del locatore
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Siccome hai scritto che:

leggi attentamente il punto g).

Al punto a) però cita che se voglio destinare l'immobile come abitazione personale,posso disdire il rinnovo.Potrei quindi tornarci io(cosa tra l'altro a cui avevo pensato,in quanto l'appartamento è molto bello e sicuramente meglio di quello dove abito adesso)

 

[uva]

Al punto a) però cita che se voglio destinare l'immobile come abitazione personale,

Sì, può essere una soluzione.

A condizione che poi tu ci vada ad abitare effettivamente, altrimenti ecco cosa rischi:

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

 

[uva]

Se e quando ti capiterà di inviare al conduttore disdetta per evitare il rinnovo del contratto al termine del primo quadriennio, dovrai scriverla correttamente!
E' fondamentale scrivere il motivo; non si può ometterlo riservandosi di comunicarlo in seguito, pena la nullità della disdetta:

Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

Inoltre dovrai osservare il preavviso di 6 mesi, nel senso che la raccomandata ar deve giungere al conduttore destinatario almeno 6 mesi prima della scadenza contrattuale.
Purtroppo a volte i locatori non considerano questo particolare, e la loro disdetta rischia di essere nulla perché tardiva.