Contratto di affitto ad uso transitorio.Probabile ricatto.

[dani c]

L'hai capita finalmente i gatti sono arrivati al lardo e non lo lasceranno più. Comunque sia hai fatto un contratto che definirlo ad....c... è poco, e poi sostituzione di questo aggiustamenti di quell'altro ecc. Non ti spiccerai per adesso

Non sono un avvocato,questo contratto l'ho fatto solo ed esclusivamente perchè l'agenzia immobiliare mi aveva detto che era regolare.
Se a questo punto cambio il contratto in 4+4 almeno io sono in regola?
Grazie

 

[dani c]

Quindi il contratto transitorio non è regolare.
Probabilmente non lo sarebbe stato anche se i motivi dell'esigenza transitoria fossero stati citati in esso, perché quelli che hai elencato:

non sono riferiti ad eventi certi, ricollegabili a scadenze precise e opportunamente documentati.


Inoltre i contratti transitori devono essere redatti in conformità al modello ministeriale (Allegato B al D.M. 16/01/2017), il canone è calcolato in base ai parametri dell'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trova l'immobile, e occorre l'asseverazione di almeno una delle Organizzazioni sindacali (dei proprietari o degli inquilini) firmatarie.
Generalmente gli Accordi Territoriali comprendono un elenco dei motivi che giustificano le esigenze transitorie del locatore o del conduttore.

Qui il modello ministeriale del contratto transitorio:
caricaPdf (gazzettaufficiale.it)

In pratica mi sembra di capire che questo contratto è quasi impossibile da utilizzare e da scansare assolutamente..
Grazie

 

[gattaccia]

secondo me dovresti sondare i conduttori per scoprire se effettivamente andranno via entro l'anno o giù di lì, come avevano dichiarato; meglio sarebbe riuscire a farti inviare la disdetta con la data

se sì, credo che riguardo al contratto potresti dichiarare i canoni come se fosse un 4+4 (con disdetta del conduttore prima della scadenza)

 

[uva]

questo contratto è quasi impossibile da utilizzare e da scansare assolutamente..

E' una tipologia contrattuale da utilizzare con attenzione e cautela.
La motivazione più utilizzata è un contratto di lavoro a tempo determinato del conduttore, o una trasferta, con scadenze precise che devono coincidere con quella del contratto transitorio.
Generalmente gli Accordi Territoriali stabiliscono che, oltre alle motivazioni elencate, sia valida qualsiasi altra esigenza specifica (del locatore o del conduttore) collegata ad un evento certo a data prefissata espressamente indicata nel contratto e documentata.

Se a questo punto cambio il contratto in 4+4 almeno io sono in regola?

Sì, saresti in regola.
A meno che il conduttore, tramite il suo avvocato, avanzi altre richieste. Tipo la possibilità di recedere dal contratto immediatamente, senza osservare il preavviso, se è vero che i rumori provenienti dai capannoni sottostanti per lui sono particolarmente fastidiosi.

l'agenzia immobiliare mi aveva detto che era regolare.

L'Agenzia ha commesso un errore madornale!
Se hai pagato una provvigione, secondo me potresti chiedere che ti venga restituita a parziale risarcimento del pasticcio combinato.

 

[Franci63]

L'Agenzia ha commesso un errore madornale!
Se hai pagato una provvigione, secondo me potresti chiedere che ti venga restituita a parziale risarcimento del pasticcio combinato.

Concordo

 

[uva]

meglio sarebbe riuscire a farti inviare la disdetta con la data

Il contratto di locazione transitorio cessa alla scadenza, senza bisogno di alcuna disdetta come recita l'art. n. 2 del modello ministeriale.

Non è chiaro se il conduttore intende recedere anticipatamente, come previsto dall'Art. 10, chiedendo al locatore l'esonero dal preavviso e dal dover giustificare il recesso con i "gravi motivi" (che comunque pare ci siano, a causa del rumore proveniente dal laboratorio sottostante).
Oppure se vuole ricondurre il transitorio ad un contratto libero 4 + 4, magari chiedendo una riduzione del canone a seguito dei disagi connessi a quell'appartamento.

 

[gattaccia]

Il contratto di locazione transitorio cessa alla scadenza, senza bisogno di alcuna disdetta come recita l'art. n. 2 del modello ministeriale.

Non è chiaro se il conduttore intende recedere anticipatamente, come previsto dall'Art. 10, chiedendo al locatore l'esonero dal preavviso e dal dover giustificare il recesso con i "gravi motivi" (che comunque pare ci siano, a causa del rumore proveniente dal laboratorio sottostante).
Oppure se vuole ricondurre il transitorio ad un contratto libero 4 + 4, magari chiedendo una riduzione del canone a seguito dei disagi connessi a quell'appartamento.

intendevo consigliare che, dato che il contratto transitorio è "traballante", sarebbe meglio avere almeno la disdetta come punto fermo

 

[uva]

come punto fermo

Io avevo intuito che il conduttore in realtà voglia rimanere nell'appartamento, ma a condizioni più vantaggiose per lui.

@dani c gli aveva fatto delle proposte interessanti:

a)Sollecitare l’Agenzia Immobiliare a trovare un altro appartamento.
b)Restituire la caparra di 1400 euro.
c)Acquistare io,la cucina nuova che avevano installato,allo stesso prezzo che l’avevano pagata.
d)Terminare il contratto di locazione senza ulteriori spese a loro carico.

Se l'inquilino invece di rispondergli e negoziare il rilascio (magari chiedendo anche una buonuscita) gli ha fatto scrivere dall'avvocato, forse non è sua intenzione andarsene.

 

[dani c]

Il contratto di locazione transitorio cessa alla scadenza, senza bisogno di alcuna disdetta come recita l'art. n. 2 del modello ministeriale.

Non è chiaro se il conduttore intende recedere anticipatamente, come previsto dall'Art. 10, chiedendo al locatore l'esonero dal preavviso e dal dover giustificare il recesso con i "gravi motivi" (che comunque pare ci siano, a causa del rumore proveniente dal laboratorio sottostante).
Oppure se vuole ricondurre il transitorio ad un contratto libero 4 + 4, magari chiedendo una riduzione del canone a seguito dei disagi connessi a quell'appartamento.

Ci ho parlato,ma ne lei ne l'avvocato non vogliono dire molto fino alla conciliazione.Mi sono offerto anche di pagare io il trasloco,ma non si sbilanciano,dicono il contratto non è regolare e va fatto di 4+4.Gli ho fatto presente che la cosa non ha molto senso.Da un lato l'appartamento è malsano e rumoroso,e dall'altro vuoi cambiare il contratto e ci vuoi vivere almeno altri 4 anni.
Tra le righe credo di capire che vogliono una forte riduzione dell'affitto,fino a quando avranno trovato l'appartamento che vogliono acquistare.
E se ribalto la situazione,gli faccio un contratto regolare 4+4 a prezzo pieno,lascio che se la vedano loro con la ditta sottostante?Non posso mica io essere responsabile del rumore prodotto da altri.
Possono loro lasciare l'appartamento prima dei quattro anni?
Grazie dell'aiuto

 

[uva]

se ribalto la situazione,gli faccio un contratto regolare 4+4

Devi essere consapevole che potrai disdire quel contratto al termine del primo quadriennio solo se ricorrerà uno dei motivi elencati dalla legge (art. 3, c. 1 l. 431/1998):

Art. 3.
Disdetta del contratto da parte del locatore
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Siccome hai scritto che:

devo vendere questo appartamento prima dei canonici 4+4

leggi attentamente il punto g).