Contratto d' affitto : vorrei non fare stupidate

[Marco792005]

Ciao a tutti
Premetto che non ho alcuna esperienza nell affitto di immobili, vorrei chiedervi dei consigli sul mondo affitti.
Vi spiego la mai situazione:
Sono propietario di un appartamento di circa 90 mq completamente ristrutturato nell'anno 2010 (fatto a regola d'arte), probabilmente mi trasferirò in un altra casa, ma non volgio vendere l'appartamento perchè è veramente in una "bella" zona (molto verde, ben servita ecc) e ritengo che l'affitto, considerate le spese condominiali quasi inesistenti (40€/mese), possa essere una valida soluzione.
Premetto che i miei genitore hanno avuto esperienze traumatizzanti con i loro inquilini, (gente che non paga, che butta giù le pareti ecc ecc ecc).
Ora vi espongo i miei dubbi:
1: Dove posso travare una quotazione valida per l'affitto del mio appartamento? devo per forza affidarmi ad un agenzia immobiliare?
2: Fidejussione della banca: Posso richiedere all'inquilino preventivamente tale fidejussione?
3: Ipotiziamo che l'inquilino non paghi, con la fidejussione la banca mi paga al posto dell'inquilino? Se si, quali sono i documenti necessari per avere questo pagamento?
4: é possibile richiedere all'inquilino pagamento tramite RID automatico all'inizio del mese?
5: E' possibile dotare l'appartamento di un sistema di controllo accesso? (mi spiego meglio, ipotizziamo che l'inquilino occupi l'appartamento, e non se ne vuole andare anche se il contratto è scaduto ed è moroso, io con un controllo accesso legato alla porta d'ingesso cambio il codice è lui non entra più (sono un Informatico nella vita)
6: Posso disporre una clausala in cui se l'inquilino non paga entro 12 mesi (scadenza fidejussione) se ne deve andare entro e non oltre il mese successivo? Ed in caso non se ne vada, io grazie al punto 5 posso cambiare il codice d'accesso e mettere nel contratto che gli oggetti all'interno verranno resi disponibili per il trasloco entro e non oltre 1 mese dalla scadenza del contratto e se non vengono portati via diventano di propietà del Locatore?
7: Posso includere una clausola in cui già viene definita che le spese legali per morosità ecc saranno pagate dall inquilino?
8: Posso mettere un Bonus in caso l'inquilino sia un buon inquilino? (Ad esempio sa paga puntuale ogni mese al dodicesimo mese uno sconto del 20% sull'affitto del mese)
9: Posso aggiungere che eventuali danni recati all'appartamento vengano risarciti (spacco tutto ecc)

Grazie a tutti per le risposte e scusate per la lunghezza del post, vorrei non fare come i miei genitori e ritrovarmi a pagare tasse su denaro che non percepisco

Grazie

 

[meri56]

1 - Guarda le offerte di affitto delle unità immobiliari in zona, anche nelle vetrine delle agenzie immobiliari. Spesso i canoni richiesti sono indicati.
2 - Sì
3 - Non so perchè non mi è mai capitato .... finora, penso comunque che la cosa migliore sia chiedere alla tua banca informazioni sulla fidejussione
4 - Sì
5 - No, questo non credo proprio tu possa farlo. Mi sembra come tenere una copia delle chiavi e cambiare la serratura, cosa che non è lecita
6 - Non credo
7 - Puoi anche metterla, ma se già non paga l'affitto pensi che paghi le spese legali?
8 - Al di là che tu possa farlo o no, ti complichi la vita con l'Agenzia delle Entrate (non sono molto elastici) a meno che tu non dichiari il 100% dell'affitto comunque, pur facendo lo sconto all'inquilino. Meglio scontargli le spese condominiali, su queste l'Agenzia delle Entrate non vanta diritti
9 - In genere nei contratti di locazione è stabilita una cauzione pari a tre mensilità che va restituita alla fine della locazione sempre che non vi siano danni all'immobile non dovuti al normale deterioramento delle cose

Ma innanzitutto ... chiedi delle referenze, anche se il futuro inquilino è l'amico dell'amico, l'amico dello zio, chiunque sia e voglia il tuo appartamento. Le agenzie chiedono talvolta anche le buste paga e le referenze del datore di lavoro.
Poi pensa che in giro ci sono tanti disonesti, ma anche tante persone per bene.
In bocca al lupo.

 

[modalgvr]

Ciao Marco792005,

mi sento di aggiungere qualche consiglio. L'inquilino deve essere "attaccabile finanziariamente" nel senso che deve possedere un reddito (p.es stipendio meglio se fisso), e/o un posto di lavoro, e/o dei beni. Meglio se il contratto e' sottoscritto da due locatore (p.es moglie e marito) con le caratteristiche riportate di sopre in modo che rispondano "in solido" in caso di inadempienza.
Alcune agenzie (Soloaffitti) offrono delle formule di Fidejussione (affittosicuro).

Ciao

 

[ingros76]

Ciao come detto sopra, tenuto conto che la legge tutela sfacciatamente l'inquilino anche per morosità seriale, è bene fare di tutto per prendere informazioni su chi ti metti in casa, e sopratutto verificare che ci sia un patrimonio attaccabile in caso di inosservanza del contratto.

Ottima l'ipotesi della fidejussione bancaria anche se la selezione a chi concederla è forte (la banca verifica per te la solvibilità del soggetto). Personalmente farei affidamento a CUD / Unico, proprietà, certificato di residenza storico, regolarità nel pagamento di imposte ad alto tasso di evasione come TARSU e canone RAI.

Vengo da esperienza personale con inquilino moroso professionista (7 cambi di residenza in 10 anni :-o) e probabibilmente seguendo quanto dettoti mi sarei evitato almeno 8 mesi di rogne, ciao.

 

[effemme8]

ma se hai tutte queste paure : perchè non gestisci una CAV ?

certo...dipende da "dove si trova l'appartamento"....

 

[1giggi1]

Le tue paure, che poi sono quelle di tutti che offrono in affitto un loro immobile, potrebbero essere risolte dalla fidejussione bancaria (non assicurativa). La fidejussione deve contenere tra le clausole che la banca pagherà per i mesi che l'inquilino non paga, le spese legali e quant'altro sostenute dal locatore per lo sfratto alla fine del contratto, le spese di custodia delle cose dell'inquilino una volta liberato l'appartamento. Non ci deve essere una scadenza temporale per la banca (un anno per intenderci).

Se trovi una banca che ti rilascia una fidejussione del genere dovresti avere di molto diminuite le tue paure. Certo che poi occorre avere tanta fortuna come in tutte le cose.

Luigi

 

[avettor]

Sottoscrivo quello che dice ingros76.
Aggiungo anche: fai personalmente queste verifiche anziché fidarti dell'agenzia.

 

[klimt]

Sottoscrivo quello che dice ingros76.
Aggiungo anche: fai personalmente queste verifiche anziché fidarti dell'agenzia.

e perchè mai non dovrebbe fidarsi?
uomo di poca fede!!!!!!!!
è vero pure che le agenzie non hanno la potenza delle previsioni,
ma stanne certo che le agenzie serie ci sono e si conoscono
e, poichè viviamo di questo pane, non abbiamo alcuni interesse a mettere nei guai nessun proprietario (ma anche nessun inquilino, siamo mediatori).
saluti

 

[GEOPI]

condivido anch'io in pieno, aggiungo che per esperienza personale faccio da me e non mi appoggio alle agenzie, (chi fa da se fa per tre) se riesco con il tempo da impiegare, faccio le mie indagini, ma devo dire che la fideiussione bancaria viene rifiutata molto spesso, benchè da me richiesta, in quanto molto costosa per il condutore. Sembra che la banca per concederla non fa altro che chiedere al conduttore di depositare presso la stessa l'importo complessivo per l'intera annualità di canone stabilita dal contratto, quindi per esempio per un canone di € 800 mese, chiede circa € 10.000. L'inquilino non dispone in genere di tale somma da anticipare e quindi non puo' fare la fidejussione bancaria.

 

[GEOPI]

prima che klimt si scaldi e reagisca preciso che la mia è solo una scelta personale, ma è anche vero che ci sono agenzie che sanno lavorare bene!