Contratti di locazione e proroga

[uva]

La cedolare secca è una tassa piatta.
Ossia non permette al contribuente di usufruire delle deduzioni e detrazioni fiscali (ad esempio spese mediche, bonus ristrutturazioni) se, non avendo altri redditi assoggettati all'IRPEF, è incapiente.
L'aliquota del 21% è ridotta al 10% per i contratti concordati.
Non sono dovute le imposte di registro annuale e per risoluzione anticipata, né il bollo.

Puoi verificare la convenienza della cedolare, in base alla tua situazione fiscale complessiva, con un'applicazione come questa:

Calcolo Convenienza Cedolare Secca Affitti

Applicazione per calcolare facilmente quanto conviene la 'cedolare secca' sugli affitti, ossia l'imposta sostitutiva sui redditi da locazione.

www.avvocatoandreani.it

Se invece rimani in regime IRPEF ordinario, l'aliquota è progressiva per scaglioni di reddito. Però ti consente di usufruire delle deduzioni e detrazioni suddette.
Per i contratti agevolati l'imponibile (95% del canone di locazione) è ridotto di un ulteriore 30%.
Sono dovute le imposte di registro e il bollo.

 

[uva]

come faccio a risalire all'importo del canone concordato

Consulti l'Accordo Territoriale del Comune dove è situato l'immobile e calcoli il canone in base ai parametri.
I contratti concordati devono essere asseverati da almeno un Sindacato firmatario dell'Accordo.
L'asseverazione ti permette di usufruire della tassazione agevolata del reddito da locazione (sia in cedolare secca che in regime IRPEF) e anche di pagare l'IMU ridotta.
Verifica se il Comune ha deliberato un'aliquota IMU agevolata per immobili locati con contratti concordati. L'aliquota comunale (ordinaria o agevolata) viene diminuita del 25% per lo "sconto statale".

La convenienza del canone concordato (generalmente inferiore a quello di mercato) dipende in gran parte dal risparmio fiscale, quindi è importante valutarlo prima di decidere che tipologia di contratto stipulare.

Inoltre cambia la durata: 4 anni + 4 per i contratti liberi; 3 + 2, 4 + 2, ecc per quelli concordati.

 

[arcy]

e, non avendo altri redditi assoggettati all'IRPEF, è incapiente.

se invece ho redditi da lavoro dipendente con un sufficiente serbatoio IRPEF , per quanto riguarda il recupero edilizio - spese di ristrutturazione, spese medice e tulle le altre voci che è consentito portare in detrazione IRPEF posso beneficiarne?
In ultimo, mia moglie beneficia del bonus RENZI (100 euro mensili) , anche questo non spetterebbe?

 

[uva]

se invece ho redditi da lavoro dipendente con un sufficiente serbatoio IRPEF

Sì, se sei capiente puoi detrarre dall'imposta lorda le detrazioni per spese mediche e la rata annuale del bonus ristrutturazioni.
Se però in un determinato anno non avessi capienza sufficiente, la rata del bonus relativa a quell'anno è persa, non si può recuperare negli anni successivi.

L'opzione per la cedolare secca può essere successivamente revocata (preavvisando il conduttore) per ritornare in regime IRPEF ordinario, all'inizio dell'annualità.

 

[uva]

mia moglie beneficia del bonus RENZI

Non so rispondere perché non conosco le regole di quel bonus.
Prova a chiedere al Caf o commercialista.

 

[arcy]

La cedolare secca è una tassa piatta.
Ossia non permette al contribuente di usufruire delle deduzioni e detrazioni fiscali (ad esempio spese mediche, bonus ristrutturazioni) se, non avendo altri redditi assoggettati all'IRPEF, è incapiente.
L'aliquota del 21% è ridotta al 10% per i contratti concordati.
Non sono dovute le imposte di registro annuale e per risoluzione anticipata, né il bollo.

Puoi verificare la convenienza della cedolare, in base alla tua situazione fiscale complessiva, con un'applicazione come questa:

Calcolo Convenienza Cedolare Secca Affitti

Applicazione per calcolare facilmente quanto conviene la 'cedolare secca' sugli affitti, ossia l'imposta sostitutiva sui redditi da locazione.

www.avvocatoandreani.it

Se invece rimani in regime IRPEF ordinario, l'aliquota è progressiva per scaglioni di reddito. Però ti consente di usufruire delle deduzioni e detrazioni suddette.
Per i contratti agevolati l'imponibile (95% del canone di locazione) è ridotto di un ulteriore 30%.
Sono dovute le imposte di registro e il bollo.

per la mera procedura di registrazione del contratto in cedolare secca che spese dovrei affrontare?
Esistono degli oneri o tasse da versare all'atto della registrazione?

 

[uva]

Esistono degli oneri o tasse da versare all'atto della registrazione?

No.
Se opti per la cedolare secca non devi versare né imposta di registro né imposta di bollo.
E' necessario che l'opzione sia indicata nel contratto stesso, in modo da renderne edotto il conduttore.

Qui la scheda dell'Agenzia delle Entrate:

Cittadini - Registrazione contratti beni immobili - Cedolare secca - Che cos'è - Agenzia delle Entrate

Cedolare secca - Che cos'è

www.agenziaentrate.gov.it

Se non hai esperienza nella redazione dei contratti di locazione (indipendentemente dalla scelta del regime fiscale) è opportuna l'assistenza di un consulente.

 

[arcy]

E' necessario che l'opzione sia indicata nel contratto stesso, in modo da renderne edotto il conduttore.

nel mio caso di specie, ho un contratto di locazione con scadenza marzo 2022 ed è in regime ordinario.
In considerazione che entro trenta giorni dalla scadenza sono obbligato a comunicare al'Agenzia delle Entrate la proroga, in quell'occasione posso anche scegliere di cambiare regime in cedolare secca?
Ovviamente la differenza è che non devo presentare un nuovo contratto poichè trattasi di proroga e sono obbligato comunque a pagare la tassa di registro ,
E' corretto?

 

[Nemesis]

entro trenta giorni dalla scadenza sono obbligato a comunicare al'Agenzia delle Entrate la proroga, in quell'occasione posso anche scegliere di cambiare regime in cedolare secca?

Sì, entro 30 giorni dal momento della proroga. Con l’obbligo di comunicare preventivamente tale intenzione al conduttore con lettera raccomandata. Con questa comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per l'adeguamento Istat.
La modifica dell’opzione può essere effettuata:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web)
• presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.

 

[arcy]

Sì, entro 30 giorni dal momento della proroga. Con l’obbligo di comunicare preventivamente tale intenzione al conduttore con lettera raccomandata. Con questa comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per l'adeguamento Istat.
La modifica dell’opzione può essere effettuata:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web)
• presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.

ok grazie,
per la comunicazione di rito al conduttore ci sono dei termini entro i quali occorre attenersi?