Consiglio per nuova locazione

[denial89]

A mio parere non ha senso consigliare a @OresteGR di stipulare un contratto transitorio.
Non si sa se ve ne siano i requisiti (in mancanza dei quali il contratto verrebbe ricondotto ad un 4 + 4 come ha ricordato @Nemesis ), e non si sa neppure se potrebbe interessare a tutte quelle persone.

non ho capito la tua affermazione:
1 - ho proposto questa ipotesi come una possibilità;
2 - ho specificato più volte che ci devono essere dei criteri specifici (Tanto che ho consigliato di farsi aiutare da professionisti quali l'UPPI);
3 - certo che deve andare bene anche a loro, è chiaro ma qual'è il senso della cosa: siamo in presenza di una possibile garanzia economica, la cui instabiltà è data dal periodo appena trascorso. quindi, dico, lasciamo trascorrere questo periodo (avendo il sederino parato dalla legge tramite UPPI, volendo, ed economicamente dal pagamento anticipato) e tra un anno vediamo come sono messi; se la situazione si è stabilizzata elui ha un reddito elevato costante si farà un regolare contratto 3+2 o 4+4 o quello che sarà.
4 - per ora ci sono due famiglie economicamente instabili che vogliono costituirne una terza (figlia + compagno) senza vincolo legale, quindi ognuno può adarsene quando vuole. che si fa? 4+4 con 5 conduttori? personalmente, a casa mia, modo molto più semplice farei un transitorio intestato al padre con pagamento anticipato e se il prossimo anno si è sistemato sarà sempre lui il conduttore 4+4 altrimenti si vedrà.
5 - non servono verifiche di commercialisti, nè di eventuali pignoramenti ecc ecc


l'importante, come ho già spiegato in altri due messaggi, è che @OresteGR capisca che se manca almeno un presupposto per il transitorio si passa al 4+4 --> detto in un altro modo ancora, se l'inquilino sa quste cose e ti vuole creare rogne per sua legittima difesa si fa conertire il transitorio in un 4+4.
Per questo ti ri-consiglio un aiuto dall'UPPI, che è piccola cosa in confronto alla garanzia economica che puoi avere.

PS: io non proporrei meno di 12 mesi e se lui tentennasse nel pagamento anticipato di tutti e 12 lascierei perdere.

 

[User_29045]

se lui tentennasse nel pagamento anticipato di tutti e 12 lascerei perdere.

Questa è la cosa più importante. I soldi. Perché poi se una/due/tre persone entrano e pagano solo le prime due mensilità, come talvolta accade, ci si ritrova con un immobile bloccato, infruttifero, e sui soldi non percepiti si pagano le tasse.
A prescindere da tutto, se dimostrano di non volere o non potere anticipare le 12 mensilità con regolare bonifico, io li terrei accuratamente alla larga, perché vorrebbe dire che sono fonte di sicuri problemi.
Una persona che non ha 10.000 Euro da parte, e contemporaneamente ha la presunzione di voler entrare in affitto senza offrire un minimo di garanzia, è un incosciente o un poveraccio, o tutt'e due le cose. Scusate il mio modo un po' crudo di esprimere certi concetti, ma "quanno ce vò, ce vò", come si dice a Roma.

 

[uva]

se manca almeno un presupposto per il transitorio si passa al 4+4

E' già stato specificato nel post n. #5.
Nella mia esperienza, il locatore propone un contratto transitorio solo se l'esigenza transitoria è sua (del locatore).
Normalmente è il conduttore che chiede un contratto transitorio, se può dimostrare e documentare la propria esigenza transitoria.

non servono verifiche di commercialisti, nè di eventuali pignoramenti ecc ecc

A me servono.
Prima di accettare la proposta di locazione di aspiranti inquilini che non mi convincono, cerco di approfondire la loro situazione economica. Guardando le buste paga, le dichiarazioni dei redditi, e tutta la documentazione che mi è utile e reperibile tramite commercialisti o altre fonti.

Nel caso di @OresteGR procederei come ho scritto nel post n. #8, invece di pensare ad ipotetici contratti transitori di 12 mesi (a parte il fatto che la durata di un transitorio non può essere decisa a proprio piacere, purché compresa fra 1 e 18 mesi) con pagamento anticipato.

a casa mia, modo molto più semplice farei un transitorio intestato al padre con pagamento anticipato e se il prossimo anno si è sistemato sarà sempre lui il conduttore 4+4

Io invece lavoro in un altro modo.
Stipulo un contratto transitorio solo se ne esistono i requisiti, cosa che verifico attentamente prima della stipula.
Indipendentemente dal fatto che alla scadenza del contratto transitorio irregolare il conduttore possa chiederne la trasformazione in un 4 + 4, o le parti decidano di continuare il rapporto locativo con un altro tipo di contratto (libero o concordato).

 

[uva]

sui soldi non percepiti si pagano le tasse.

Trattandosi di un contratto di locazione ad uso abitativo, lo sfratto per morosità convalidato dal giudice permette di non pagare le imposte sui canoni non percepiti.

Rimarrebbe comunque la difficoltà per rientrare in possesso dell'immobile da parte del proprietario, dato che l'esecuzione dello sfratto purtroppo richiede tempi lunghi.

 

[denial89]

Certo che servono le verifiche sugli inquilini. A meno che non paghino tutto anticipatamente per un breve periodo di locazione.
E comunque preferisco asseverazione uppi che la bozza del commercialista.

Va poi considerato che se fossero onesti tu dai loro la possibilità di 'rimettersi in sesto' dopo la bufera covid; se fossero disonesti cosa fanno, occupano l'immobile oltre lo scadere del contratto? Lo sfratto per finita locazione è comunque più veloce e meno costo di uno per morosità.

Prova poi a pensare se la figlia e il compagno (che non hanno vincoli legali) si lasciassero: chi resta nell'immobile?


E se infine, volessi vedere la cosa come una meta-analisi del problema: non c'è accordo neanche tra chi ti sta dando dei suggerimenti quindi, un altro punto di vista sarebbe quello di trovare altri inquilini direttamente.


Mi rifiuto di ripetere ancora il pippone sulla verifica dei requisiti contratto e certificato uppi.

 

[User_29045]

se fossero disonesti cosa fanno, occupano l'immobile oltre lo scadere del contratto?

Perché, credi che non sia possibile? Se io mi piazzo lì dentro e non me ne vado, pensi di sollevarmi di peso? Nel caso, peso quasi 80 Kg.

Lo sfratto per finita locazione è comunque più veloce e meno costo di uno per morosità.

Sì ma passano comunque 2 anni. Vabbè che il concetto di velocità è relativo....

 

[uva]

preferisco asseverazione uppi

L'Uppi rilascia l'asseverazione a condizione che il contratto transitorio corrisponda ad un'esigenza specifica (del locatore o del conduttore) collegata ad un evento certo e a data prefissata. Come previsto dall'Accordo Territoriale.
Asseverazione (di un Sindacato di proprietari o di inquilini) che non è soltanto preferibile, ma necessaria ai sensi del D.M. 16/01/2017 recepito dall'Accordo Territoriale.

Siccome tu hai scritto:

io non proporrei meno di 12 mesi

proprio non capisco a cosa serve "proporre" la durata di un contratto transitorio senza sapere se esiste un evento dimostrabile collegato ad un evento certo e a data prefissata che avvalori la durata di 12 mesi.

Non occorre un "pippone".
Basta specificare in base a quale criterio si proporrebbe all'aspirante conduttore di @OresteGR un contratto transitorio della durata di 12 mesi. Quale sarebbe l'evento certo e a data prefissata da citare e documentare nel contratto di locazione transitorio?


Recentemente abbiamo parlato qui sul Forum di un contratto transitorio della durata di 12 mesi collegato ad un contratto di lavoro a tempo determinato del conduttore.
Quel contratto transitorio non ha ottenuto l'asseverazione perché la scadenza del contratto di lavoro dell'inquilino è anteriore di un mese rispetto a quella prevista nel contratto di locazione.
Ciò dimostra che l'esigenza transitoria non può essere vaga o incerta.
Nel caso ti possa interessare, la discussione è questa:

Canone transitorio concordato

Ho stipulato un affitto a canone concordato transitorio per la durata di un anno in data 1/05/2020 che ho gia registrato senza allegare contratto. Ora mi chiama associazione per il visto di conformità dicendomi che non si può fare perchè il contratto allegato di lavoro dell'inquilina scade il...

www.propit.it

 

[denial89]

Perché, credi che non sia possibile? Se io mi piazzo lì dentro e non me ne vado, pensi di sollevarmi di peso? Nel caso, peso quasi 80 Kg.



Sì ma passano comunque 2 anni. Vabbè che il concetto di velocità è relativo....

certo che è possibile, ma è altrettanto possibile con contratto di lunga durata, solo che in questo caso si tratta di sfratto per morosità (che da me dura circa 1 anno).
vista la situazione e tutto il contesto volevo solo sottolineare un altro aspetto positivo.

 

[User_29045]

sfratto per morosità (che da me dura circa 1 anno).

Io ragiono nell'ottica delle grandi città, secondo me a Roma e a Milano uno sfratto per morosità dura comunque 2 anni, se non altro per una questione di grandi numeri in gioco.

 

[denial89]

L'Uppi rilascia l'asseverazione a condizione che il contratto transitorio corrisponda ad un'esigenza specifica (del locatore o del conduttore) collegata ad un evento certo e a data prefissata. Come previsto dall'Accordo Territoriale.
Asseverazione (di un Sindacato di proprietari o di inquilini) che non è soltanto preferibile, ma necessaria ai sensi del D.M. 16/01/2017 recepito dall'Accordo Territoriale.

Siccome tu hai scritto:

proprio non capisco a cosa serve "proporre" la durata di un contratto transitorio senza sapere se esiste un evento dimostrabile collegato ad un evento certo e a data prefissata che avvalori la durata di 12 mesi.

Non occorre un "pippone".
Basta specificare in base a quale criterio si proporrebbe all'aspirante conduttore di @OresteGR un contratto transitorio della durata di 12 mesi. Quale sarebbe l'evento certo e a data prefissata da citare e documentare nel contratto di locazione transitorio?


Recentemente abbiamo parlato qui sul Forum di un contratto transitorio della durata di 12 mesi collegato ad un contratto di lavoro a tempo determinato del conduttore.
Quel contratto transitorio non ha ottenuto l'asseverazione perché la scadenza del contratto di lavoro dell'inquilino è anteriore di un mese rispetto a quella prevista nel contratto di locazione.
Ciò dimostra che l'esigenza transitoria non può essere vaga o incerta.
Nel caso ti possa interessare, la discussione è questa:

Canone transitorio concordato

Ho stipulato un affitto a canone concordato transitorio per la durata di un anno in data 1/05/2020 che ho gia registrato senza allegare contratto. Ora mi chiama associazione per il visto di conformità dicendomi che non si può fare perchè il contratto allegato di lavoro dell'inquilina scade il...

www.propit.it

uso molto spesso i contratti transitori, so come funzionano (perlomeno da me).

ho specificato in tutti i messaggi che ci vogliono determinate condizioni, e in altri messaggi mi viene fatto notare che ci vogliono determinate condizioni.

grazie, lo so, l'ho già detto. ho anche esposto i lati negativi, e le possibili soluzioni. è questo il "pippone" di cui parlo.

propongo un contratto intestato a 1 persona su 5 con pagamento anticipato (da uno che potrebbe non essere l'intestatario) quindi aumentano le possibilità di avere almeno un criterio disponibile.

un altro motivo per cui spingo verso UPPI ecc. è che, essendo essa composta da persone, una soluzione la si trova: qui non si sta cercando di "sbattere dentro gente" in modo casuale pur di fare soldi --> se così fosse basterebbe cambiare inquilino;

si sta cercando di trovare una soluzione comune a etrambe le parti, e per mia esperienza, le UPPI con cui ho avuto a che fare, si sono sempre dimostrate molto disonibili a trovare una soluzione.
Poi è chiaro: se non ci sono criteri non ce ne sono; ma appunto non è questo il caso che sto ipotizzando (e sottolineo la mia è solo un'ipotesi, una possibile soluzione).

ad ogni modo, tra le tante opzioni che hai @OresteGR sai che c'è anche questa.
Per me controlla se ci sono i criteri e poi valuta.

PS: certo i 12 mesi sono auspicabili e la durata è soggetta a condizioni, possono essere 3 come 18. l'unico modo è sondare il terreno e capire se conviene o meno.

ciò che avevo da dire l'ho detto, ora sarebbe solo un ripetersi.