Conduttore moroso e imposte sul canone.

[biologo]

Vorrei chiedere se qualcuno sa se sui canoni non riscossi si debbano pagare o meno le imposte. Se no quale legge lo prevede. Grazie in anticipo a tutti coloro che avranno la bontà di rispondermi.

 

[jac0]

Occorre che il tribunale stabilsca con una sentenza il giorno di inizio della morosità. Prima di quel giorno le imposte vanno pagate come se i canoni fossero stati riscossi. Nella prima dichiarazione utile verrà messo a credito quanto pagato. Esempio: il conduttore è moroso da febbraio 2011 e la sentenza che lo sancisce viene prodotta a settembre 2012. A giugno 2012 (quindi prima della sentenza) si pagano le imposte anche sui canoni (non riscossi) da febbraio a dicembre 2011. A settembre 2011 con una dichiarazione correttiva per UNICO 2012 oppure a giugno 2013 i canoni 2011 non riscossi vengono messi a credito.

 

[biologo]

Grazie mille.

 

[jac0]

Mi correggo. Se si riesce a fare la dichiazione correttiva, si fa direttamente la determinazione del vero reddito imponibile del 2011, indicando i soli canoni veramente percepiti. Se invece si deve aspettare UNICO 2013, vale quanto ho detto nel messaggio precedente.

 

[mapeit]

Secondo la Sent. n. 362/2000 della Corte Costituzionale, punto 8 motivazioni diritto, nel caso il locatore si sia avvalso della clausola risolutiva espressa bnel contratto (ex art. 1456 cod. civ.) in fase costitutiva del giudizio di sfratto di morosità o meglio ancora nel caso in cui la procedura sia già perfezionata all'atto della dichiarazione dei redditi, i redditi non sono da dichiarare:

"La risoluzione del contratto impedisce di configurare il pagamento, effettivo o solo presunto, come effettuato a titolo di canone, cui possa essere commisurata la base imponibile ai fini dell'imposta sul reddito."

Anzi eventuali pagamenti successivi perdono del tutto la natura di canoni locativi:

"In ogni caso, una volta che la risoluzione si sia verificata, l'obbligazione del corrispettivo a carico del conduttore inadempiente per la restituzione ha natura risarcitoria (art. 1591 cod. civ.), e non di canone di una locazione ormai risoluta."

Ma anche nel caso nel contratto non si sia inserita una apposita convenzionale clausola risolutiva espressa (ex art. 1456 cod. civ.) e quindi l'azione di risoluzione sia esclusivamente raggiunta per via giudiziale il locatore può non dichiarare i canoni non percepiti in quanto la Corte precisa:

"In realtà, solo nel caso di azione di risoluzione giudiziale occorrerà che il locatore attenda - per avere l'efficacia della risoluzione - la sentenza, la quale ha carattere costitutivo, anche se con effetti retroattivi. Con ciò non si afferma che il locatore non possa invocare l'inadempimento e la risoluzione anche prima della sentenza di risoluzione giudiziale, quando risulti in maniera certa che abbia scelto la via di risolvere il contratto, e ovviamente il locatore lo può fare a suo rischio, anche per le sanzioni tributarie conseguenti, nel caso in cui la sua domanda di risoluzione giudiziaria non venga accolta."

 

[jac0]

Io ho capito che soltanto il giorno in cui il tribunale dichiara che l'inquilino è moroso dal giorno x il proprietario sa che i canoni dovuti dal giorno x non devono essere conteggiati come reddito. Se fa in tempo (il giorno della sentenza è antecedente alla scadenza delle presentazione della dichiarazione, iniziale o correttiva, non li dichiara, se non fa in tempo li mette a credito l'anno dopo.

 

[luix73]

Interessa anche a me il punto.
Come interpretereste:

"In tema di imposte sui redditi, il solo fatto della intervenuta risoluzione consensuale del contratto di locazione, unito alla circostanza del mancato pagamento dei canoni relativi a mensilità anteriori alla risoluzione, non è idoneo di per sè ad escludere che tali canoni concorrano a formare la base imponibile IRPEF, ai sensi dell'art. 23 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, salvo che non risulti la inequivoca volontà delle parti di attribuire alla risoluzione stessa efficacia retroattiva"

Cassazione, sentenza 18/11/2005 n. 24444

 

[luix73]

Interessa anche a me il punto.
Come interpretereste:

"In tema di imposte sui redditi, il solo fatto della intervenuta risoluzione consensuale del contratto di locazione, unito alla circostanza del mancato pagamento dei canoni relativi a mensilità anteriori alla risoluzione, non è idoneo di per sè ad escludere che tali canoni concorrano a formare la base imponibile IRPEF, ai sensi dell'art. 23 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, salvo che non risulti la inequivoca volontà delle parti di attribuire alla risoluzione stessa efficacia retroattiva"

Cassazione, sentenza 18/11/2005 n. 24444

Serve una sentenza del tribunale o basta una risoluzione del contratto?

 

[mapeit]

Sono due sentenze in un certo modo contrastanti la 362/2000 e la 24444/2005.
A me sembra logico (ma spesso per l'Agenzia delle Entrate non lo è) questo:
una volta che io ho affidato le pratiche al legale per risolvere il contratto per inadempienza del conduttore e gli ho notificato la messa in mora, mi sento autorizzato ad andare all'Agenzia delle Entrate e presentare la comunicazione di risoluzione anticipata del contratto (mod. 69) con decorrenza da quella data;
pertanto dalla data della risoluzione mi sento autorizzato a non dichiarare più i canoni non percepiti come reddito, mentre ovviamente dichiarerò quelli non percepiti fino a quella data;
quando otterrò il decreto di sfratto, potrò godere di un credito di imposta da scontare nell'anno fiscale di emanazione del decreto stesso pari ai canoni non percepiti sui quali ho pagato l'imposta.
Ma perché dovrei pagare le imposte sino all'ottenimento dello sfratto se oramai ho in corso la pratica legale ed è chiaro che il contratto di fatto si è risolto ?

 

[jac0]

Ma perché dovrei pagare le imposte sino all'ottenimento dello sfratto se oramai ho in corso la pratica legale ed è chiaro che il contratto di fatto si è risolto ?

In un caso a me noto la data di risoluzione è coincisa con quella della sentenza di sfratto (considerata come unica data certa). Infatti l'imposta di registro è stata dall'Agenzia delle Entrate considerata dovuta fino a quella data. Il credito invece è stato considerato valido a partire dalla data indicata nella sentenza come inizio della morosità. Non sono stati invece proprio indicati nella dichiarazione dei redditi i canoni non percepiti a partire dalla data della sentenza.
In sostanza le date spartiacque sono due: data inizio morosità e data della sentenza. Il periodo tra le due date è considerato produttore di redditi da locazione, da porre successivamente a credito, il periodo dopo la data della sentenza invece non è considerato produttore di redditi. Spero di essere stato chiaro.