Condomino condominio

[trionfale]

Non capisco perché è necessario l'adeguamento delle tabelle millesimali con spese e maggioranze assolute.
Del resto, alcuni appartamenti del condominio sono stati frazionati e ora ciascuna porzione ha la propria quota millesimale (la somma delle porzioni è uguale ai millesimi della proprietà unita).
Non capisco perché rifare una tabella millesimale "in parti uguali" quando esiste già una tabella che è proporzionale a ciascuna proprietà.
La tabella di proprietà generale dovrebbe essere solo aggiornata nel senso che in corrispondenza della vecchia autorimessa c'è una lista di proprietari, ciascuno con i suoi millesimi calcolati come ho fatto nell'esempio precedente -io avrei 2 millesimi-.
Nelle votazioni del super-condominio ciascuno vota secondo la propria volontà.
Diversa cosa invece per l'attribuzione delle spese alle quali l'autorimessa risponde, per una questione di semplicità amministrativa, in maniera solidale. Sarà poi l'amministratore a ripartire la spesa secondo il regolamento.
Dico bene o c'è qualcosa che non va?

 

[Luigi Criscuolo]

Ammettiamo che il condominio B costituisca 100 millesimi del condominio A. Io dispongo di 50 millesimi del condominio A e 50 millesimi del condominio B. La somma dei miei millesimi, in occasione delle assemblea del condominio A, è di 50 + (100/50=2) = 52 millesimi.

ma tu non dormi la notte per fare questi ragionamenti? Cerca di fare un pò di ordine nel tuo ragionamento. Nel tuo caso c'é un condomio A un condomio B ed un super condominio AB. Il peso millesimale del condominio B nel supercondominio AB è 100: quindi il condominio A avrà un peso millesimale di 900. In virtù di ciò i tuoi millesimi nel super condominio AB saranno (900/50) +(100/50) = 18+2 = 20

 

[trionfale]

Vediamo se riesco a spiegarmi con un nuovo esempio:
Il condominio “A”, così detto anche “super-condominio”, prevede la seguente ripartizione millesimale:

ROSSI 100 millesimi
VERDI 100 millesimi
BIANCHI 100 millesimi
LONGO 100 millesimi (proprietario di una autorimessa che fa parte dello stabile)
ESPOSITO 100 millesimi
RUSSO 100 millesimi
RICCI 100 millesimi
COLOMBO 100 millesimi
FERRARI 100 millesimi
ROMANO 100 millesimi
Totale 1.000 millesimi​

Il signor LONGO fraziona l'autorimessa proprietà in 20 posti auto, vendendoli a molti condomini dello stesso super-condominio “A” , altri da estranei. Il signor ROSSI, ad esempio, proprietario di un appartamento, ha acquistato due posti auto per la sua famiglia.
Si crea dunque un secondo condominio, così detto “B”, che vive di propria autonomia con la propria tabella millesimale:

ROSSI 50 millesimi
ROSSI 50 millesimi
BIANCHI 50 millesimi
BIANCHI 50 millesimi
ESPOSITO 50 millesimi
ESPOSITO 50 millesimi
COLOMBO 50 millesimi
COLOMBO 50 millesimi
DE LUCA 50 millesimi
DE LUCA 50 millesimi
GRECO 50 millesimi
GRECO 50 millesimi
GRECO 50 millesimi
GRECO 50 millesimi
MARINO 50 millesimi
MARINO 50 millesimi
MARINO 50 millesimi
CONTI 50 millesimi
CONTI 50 millesimi
GIORDANO50 millesimi
Totale 1.000 millesimi​

In occasione dell’assemblea del super –condominio “A”, il signor Rossi chiede che vengano conteggiati oltre ai 100 millesimi del suo appartamento e anche i 5+5 millesimi relativi ai suoi due posti auto. In altre parole, chiede di interpretare la tabella millesimale in questa maniera:

ROSSI 100 millesimi
VERDI 100 millesimi
BIANCHI 100 millesimi

ROSSI 5 millesimi
ROSSI 5 millesimi
BIANCHI 5 millesimi
BIANCHI 5 millesimi
ESPOSITO 5 millesimi
COLOMBO 5 millesimi
COLOMBO 5 millesimi
DE LUCA 5 millesimi
DE LUCA 5 millesimi
GRECO 5 millesimi
GRECO 5 millesimi
GRECO 5 millesimi
GRECO 5 millesimi
MARINO 5 millesimi
MARINO 5 millesimi
MARINO 5 millesimi
CONTI 5 millesimi
CONTI 5 millesimi
GIORDANO 5 millesimi​

AUTORIMESSA 100 millesimi
ESPOSITO 100 millesimi
RUSSO 100 millesimi
RICCI 100 millesimi
COLOMBO 100 millesimi
FERRARI 100 millesimi
ROMANO 100 millesimi
Totale 1.000 millesimi
​

Vorrei sapere se la richiesta del signor Rossi è lecito o meno.
P.S. Cognomi delle tabelle non si riferiscono alla realtà ma presi tra quelli più comuni in Italia.

 

[Luigi Criscuolo]

LONGO 100 millesimi (proprietario di una autorimessa che fa parte dello stabile)

ma questi 100 millesimi gli derivano dal fatto era anche proprietario della intera autorimessa o solo proprietrio della autorimessa? Se rispondi a questa domanda rispondi anche alla domanda che hai posto.
Poi 19 x 5 mm = 95 mm non 100. Puoi spiegare perché i mm del condomio B quando si uniscono con il super condominio si riducono di 1/10 mentre i mm del supercondominio rimangono invariati? Forse perché si chiama supercondominio? Secondo me dovete rifare le tabelle millesimali perché i conti non tornano.

 

[trionfale]

ma questi 100 millesimi gli derivano dal fatto era anche proprietario della intera autorimessa o solo proprietrio della autorimessa? Se rispondi a questa domanda rispondi anche alla domanda che hai posto.

Il signor Longo era proprietario della sola autorimessa che poi ha venduto. Partecipava regolarmente all'assemblea e la sua proprietà contava 100 millesimi. Ma che cambia se fosse stato proprietario anche di un appartamento o che poi abbia venduto pure quello e se si fosse tenuto un posto auto? Non capisco.

Puoi spiegare perché i mm del condomio B quando si uniscono con il super condominio si riducono di 1/10 mentre i mm del supercondominio rimangono invariati? Forse perché si chiama supercondominio?

Il signor Longo adesso non c'è più. Se tutti i proprietari dell'autorimessa si presentassero in assemblea, il loro peso complessivo non potrebbe essere che quello che deteneva Longo, cioè 100 millesimi. Se si presenta solo il signor Rossi, con i suoi due posti auto, non potrà che rappresentare i 100/20 dei millesimi di Longo, cioè 5 + 5 millesimi. Chiaro come mai quando in assemblea del super-condominio i millesimi si riducono?

Poi 19 x 5 mm = 95 mm non 100.

Hai ragione, nella seconda lista ho saltato un Esposito.

Secondo me dovete rifare le tabelle millesimali perché i conti non tornano.

Il super-condominio non ha alcun interesse a rifarla. Perché mai dovrebbe? I conti a me tornano. Basterebbe sapere che il procedimento logico che ho seguito sia legittimo o meno.

 

[Luigi Criscuolo]

Il signor Longo era proprietario della sola autorimessa che poi ha venduto. Partecipava regolarmente all'assemblea e la sua proprietà contava 100 millesimi. Ma che cambia se fosse stato proprietario anche di un appartamento o che poi abbia venduto pure quello e se si fosse tenuto un posto auto? Non capisco.

Finalmente hai tirato fuori l'inghippo.
Il signor Longo avendo frazionato la sua unità immobiliare ha ceduto anche i rispettivi millesi di proprietà quindi nel super condominio, formato dal condominio delle abitazioni più il condominio garage, non conta più 100 mm ma solo per i due posti auto nel condominio del garage che nel supercondominio valgono 5 mm cad.
Quando si riunisce il supercondominio tutti i proprietari delle abitazioni che hanno comperato il posto auto avranno diritto di portare anche il peso dei mm dei posti auto non solo il Sig. Rossi.
Praticamente ci deve essere una tabella mm del super condominio nella quale siano rappresentati i proprietari sia degli appartamenti e sia dei posti auto, i proprietari dei soli appartamenti ed i proprietari esterni dei soli posti auto (come è diventato il Sig. longo).
Per questo avevo scritto che bisognava rifare almeno una tabella millesimale: se il garage che prima faceva parte del condominio è stato scorporato e quindi formato un super condominio le quote millesimali di quest'ultimo vanno ricalcolate tenendo conto delle variazioni di proprietà dei singoli condomini. Anche le tabelle millesimali del condominio formato dalle sole abitazione deve essere modificato perché bisogna scorporare il garage che non c'é più.

 

[trionfale]

Finalmente hai tirato fuori l'inghippo.

ti ringrazio di aver preso a cuore il problema, tuttavia non mi sembra che vi sia alcun "inghippo".

Il signor Longo avendo frazionato la sua unità immobiliare ha ceduto anche i rispettivi millesi di proprietà quindi nel super condominio, formato dal condominio delle abitazioni più il condominio garage,

fino a qui ci siamo

non conta più 100 mm ma solo per i due posti auto nel condominio del garage

questa non mi torna. I posti auto sono 20 e non due.

che nel supercondominio valgono 5 mm cad.

e questo è giusto.

Quando si riunisce il supercondominio tutti i proprietari delle abitazioni che hanno comperato il posto auto avranno diritto di portare anche il peso dei mm dei posti auto non solo il Sig. Rossi.

certamente si, anzi, direi che anche il signor Giordano, il quale non ha alcun appartamento nel super-condominio, può votare anche se con solo 5 millesimi.

Praticamente ci deve essere una tabella mm del super condominio

Fare una nuova tabella? Superflua! forse solo specificare che i millesimi del signor Longo, ex proprietario sono ripartiti in millesimi che valgono, nel caso che ho posto, 5 millesimi per ogni posto auto.

nella quale siano rappresentati i proprietari sia degli appartamenti e sia dei posti auto, i proprietari dei soli appartamenti ed i proprietari esterni dei soli posti auto (come è diventato il Sig. longo).

Va beh, il signor Longo ha venduto la sua autorimessa e non c'entra più nulla.

Per questo avevo scritto che bisognava rifare almeno una tabella millesimale: se il garage che prima faceva parte del condominio è stato scorporato e quindi formato un super condominio

Il fatto è che il garage non è mai stato "scorporato". Ha sempre mantenuto gli stessi millesimi di proprietà nel condominio d'origine

le quote millesimali di quest'ultimo vanno ricalcolate tenendo conto delle variazioni di proprietà dei singoli condomini.

Mi sembra un lavoro sostanzialmente inutile. Basta fare la somma dei millesimi. perché rifare la tabella? Se intervengono compravendite di posti auto, si dovrà rifare la tabella millesimale ogni volta, ciò è senza senso!

Anche le tabelle millesimali del condominio formato dalle sole abitazione deve essere modificato perché bisogna scorporare il garage che non c'é più.

Ripeto, il garage c'è sempre e non è mai stato scorporato.
Piuttosto, ho scoperto che un attico e superattico del condominio è stato frazionato e i due nuovi proprietari partecipano all'assemblea di condominio con un numero di millesimi pari ai millesimi posseduti dalla vecchia unità immobiliare. Da quanto ne so, non c'è stata alcuna variazione delle tabelle, se non la presa d'atto che non c'è più un solo proprietario ma due con il medesimo peso del primo.
Analogamente, il frazionamento dell'autorimessa del signor Longo, ha prodotto la presenza di 20 nuovi condomini che hanno un numero di millesimi la cui somma è pari a quella che deteneva Longo.
L'unica differenza fra il caso dell'attico super-attico e quello dell'autorimessa è che la seconda si è costituita in condominio. Ma per il condominio è come se ci fosse ancora il signor Longo.
La mia domanda rimane sempre la stessa: c'è qualcosa di illegittimo nel conteggiare i millesimi "frazionati" dell'autorimessa?

 

[Luigi Criscuolo]

a me sembra che tu non voglia capire che se da un immobile si scinde una unità immobiliare per creare un condominio a se stante, come hai scritto tu, i mm di quelli che sono rimasti vanno ricalcolati per colmare il vuoto lasciato dalla alienazione della unità che si è staccata: perché la somma dei loro mm non fa più 1000. Non ha senso creare un condominio Garage con delle sue tabelle millesimali ed un suo amministratore, se poi questo Garage mantiene la quota mm che aveva originariamente anche nel condominio. Mantenere la tabella mm originaria ha senso solo nel super condominio, quello formato dai due condomìni: abitazioni + garage.
Infatti nel tuo intervento n. 13 se conti tutti i millesi ti ritrovi 1.095 mm e questa è la prova che quello che tu sostieni non è giusto. Perché la tabella mm si chiama così perché la somma di tutti i mm di proprietà deve fare 1000 e non 990 o 1010.
Se si allagano i Garage e bisogna fare degli interventi nei Garage le spese per la riparazione si suddividono secondo la tabella mm dei proprietari del Garage.
Se si devono pitturare le scale oppure sostituire la caldaia del condominio bisogna usare la tabella mm di proprietà delle abitazioni.
Spero di essermi spiegato.

 

[chiacchia]

Caro Luigi e trionfale state dicendo la stessa cosa solo in modo differente rileggete con atenzione la discussione.
Comunque Trionfale sappi che se tutti coem già detto TUTTI siete daccordo ad usare quel tipo di ripartizione se sbagliata o giusta va comunque bene è una cosa vostra interna ci potrebbe essere un problema solo se ci saranno delle vendite.
Ma scrivete tutto in una delibera, per il fatto che l'attico è stato diviso e avete accettato le cose cosi ok ma non è il procedimento normale per il garage ok fate uguale alla fine basta che vi trovate con i 1000 millesimi

 

[trionfale]

a me sembra che tu non voglia capire

ti ringrazio nuovamente per la pazienza che hai a seguirmi nei miei ragionamenti. T'assicuro che non c'è la volontà di non capire, è che la penso diversamente!

se da un immobile si scinde una unità immobiliare per creare un condominio a se stante, come hai scritto tu, i mm di quelli che sono rimasti vanno ricalcolati per colmare il vuoto lasciato dalla alienazione della unità che si è staccata: perché la somma dei loro mm non fa più 1000.

Io direi piuttosto che una unità immobiliare è stata frazionata e conseguentemente è stato costituito un condominio per la gestione delle questioni proprie. Ritengo che sia importante che l'autorimessa rimanga parte del condominio per le stesse ragioni per le quali ne faceva parte prima di essere frazionata. L'autorimessa partecipa infatti alle spese condominiali, secondo delle consolidate tabelle di ripartizione, in quanto fa parte integrante dello stabile.

Non ha senso creare un condominio Garage con delle sue tabelle millesimali ed un suo amministratore, se poi questo Garage mantiene la quota mm che aveva originariamente anche nel condominio. Mantenere la tabella mm originaria ha senso solo nel super condominio, quello formato dai due condomìni: abitazioni + garage.

Il condominio "abitazioni + garage" è il condominio originario.

Infatti nel tuo intervento n. 13 se conti tutti i millesi ti ritrovi 1.095 mm e questa è la prova che quello che tu sostieni non è giusto. Perché la tabella mm si chiama così perché la somma di tutti i mm di proprietà deve fare 1000 e non 990 o 1010.

Se mi sono sbagliato a fare i conti nell'esempio, chiedo scusa. Vediamo se così va bene: Il condominio "A" degli appartamenti, anche noto in questa discussione come super-condominio, ha 10 condomini con 100 millesimi ciascuno, totale 1.000 millesimi:

ROSSI 100
VERDI 100
BIANCHI 100
AUTORIMESSA 100 (NOTA 1)
ESPOSITO 100
RUSSO 100
RICCI 100
COLOMBO 100
FERRARI 100
ROMANO 100
Totale 1.000 millesimi

NOTA (1) L' autorimessa che esprime 100 millesimi di proprietà, è stata frazionata tra 20 proprietari i quali, quando partecipano all'assemblea del super-condominio "A" dispongono:
ROSSI 5
ROSSI 5
BIANCHI 5
BIANCHI 5
ESPOSITO 5
ESPOSITO 5
COLOMBO 5
COLOMBO 5
DE LUCA 5
DE LUCA 5
GRECO 5
GRECO 5
GRECO 5
GRECO 5
MARINO 5
MARINO 5
MARINO 5
CONTI 5
CONTI 5
GIORDANO5
Totale 100
La tabella non è altro che quella del condominio "B" rapportata proporzionalmente
affinché il totale sia pari ai millesimi posseduti dall'auto rimessa quando questa era di un singolo proprietario. (100 x 50/1000).

Se si allagano i Garage e bisogna fare degli interventi nei Garage le spese per la riparazione si suddividono secondo la tabella mm dei proprietari del Garage.

Sono perfettamente d'accordo, così adesso funziona. Abbiamo fatto degli adeguamenti per la sicurezza e tutto è stato deliberato e saldato nell'ambito dell'assemblea del condominio "B".

Se si devono pitturare le scale oppure sostituire la caldaia del condominio bisogna usare la tabella mm di proprietà delle abitazioni.

Anche per questi due esempi , sono perfettamente d'accordo, funziona così. Le spese del super-condominio vengono ripartite secondo le vecchie tabelle per cui l'autorimessa partecipa alle spese di pitturazione delle scale ma non a quelle del riscaldamento.

Spero di essermi spiegato.

Ti sei spiegato ma non mi sono ancora persuaso.
La mia domanda rimane sempre la stessa: c'è qualcosa di illegittimo nel conteggiare i millesimi "frazionati" dell'autorimessa?