Condominio stagionale estivo

[giovanna1948]

Sono proprietaria di un appartamento in un condominio a 4 torri, per tot. 68 appartamenti. Risale al 1965, un bombolone GPL comune ha alimentato di gas metano i fornelli tramite rete distributiva interna fino al 1995, quando il bombolone è stato dismesso, dato che è stata creata la rete distributiva di gas per la città. Chi ha voluto ci si è allacciato. Il Condominio manca di canne fumarie. Di recente taluni nuovi proprietari hanno installato caldaie a condensazione nei loro appartamenti, con relativi termosifoni, anche se per i confinanti spesso il fumo/vapore è comunque disturbante. Ora questi condòmini con riscaldamento individuale chiedono che l'impianto di distribuzione dell' acqua sia mantenuto aperto anche in inverno( al contrario di quanto praticato finora, evitando rotture di tubazioni e allagamenti per il gelo) in modo da fruire degli appartamenti tutto l'anno. Il rischio di rotture, per costoro , e conseguente riparazione incomberebbe sull'intero ccomplesso, essendo diritto inalienabile quello della continua disponibilità di acqua. Io replico che gli appartamenti sono stati costruiti e rogitati con la qualifica - di fatto e di diritto- della stagionalità, e che con tale caratteristica è stato acquistato da costoro.
Per accontentare costoro si dovrebbe creare una nuova rete acqua, adeguatamente coibentata e tutti i Condòmini se ne dovrebbero far carico. Che dite di tale ricatto??

 

[condobip]

Mi sembra strano, però è possibile che il complesso residenziale sia stato rogitato con Regolamento Contrattuale per tutti ad uso esclusivamente Stagionale, ma questo deve emergere, appunto da una volontà unanime di tutti i proprietari con divieto assoluto di usare l'appartamento di proprietà nei periodi in cui tutto è chiuso e sbarrato.
Per cui ti consiglio di leggere bene cosa prevede il Regolamento Condominiale Contrattuale.

 

[giovanna1948]

I primi degli acquirenti dall' impresa costruttrice, nel loro rogito del 1965, trovano riportata la qualificazione di " APPARTAMENTO STAGIONALE". Chi ha in seguito acquistato non ritrova più l' indicazione di "stagionalità", che ritengo appresentasse il fatto tecnico che non vi era installato il sistema di emissione fumi da "focolari". Il Regolamento del Costruttore, cui si è sempre aderito comprando, non riporta alcuna indicazione. Chi vuole soggiornare d' inverno può stare al freddo e portarsi i secchi d' acqua dalla cantina , quindi scaldarsela con gas o elettricità.
Per consuetudine l' idraulico su chiamata dell' Amministratore, interveniva a Ottobre, svuotando dall' acqua anche i tubi interni ( con compenso ovviamente personale) e i boyler di ogni appartamento, per ripristinare l'acqua a Marzo. Negli ultimi anni tale operazioni sono starte fatte a Dic. e a Febbraio. I proprietari con caldaia a condensazione vogliono soggiornare per Natale, fruendo dell' acqua. Nei bandi di esecuzioni immobiliari e vendite fallimentari ricorre molto spesso la dicitura " appartamento / villetta a schiera .... di tipo stagionale" riferito per l' appunto a immobili situati lungo il litorale comacchiese o ravennate.

 

[condobip]

Ripeto, mi pare strano, in quanto dovrebbe essere ben stabilito il periodo di utilizzazione (dal - al) il che su una proprietà privata non è possibile fatto salva una personale sottoscrizione di un contratto per eventuali periodi di indisponibilità volontaria, magari rinunciando ai servizi comuni, ma non alla proprietà, altrimenti la disponibilità del bene personale (appartamento in questo caso) vale sempre (dal 1° gennaio al 31 dicembre), ovvero fino a chi il proprietario non la cede ad altri.

Aggiungo che la rinuncia ai servizi comini non è possibile unilateralmente ma deve essere adottata all'unanimità, vedi cc art. 1118 2°c.
Per cui l'indisponibilità dei servizi sarebbe quantomeno impossibile se non tutti sono d'accordo per stabilire un periodo in cui questo condominio praticamente rimane inutilizzabile (dal - al), quindi per conto mio è una cosa assurda da proporre e attuare.
Ossia, non sarebbe possibile vietare l'utilizzo al proprietario di un appartamento al mare (servizi compresi) di poterlo utilizzare anche d'inverno, oppure al proprietario di un appartamento in montagna (servizi compresi) di utilizzarlo anche d'estate, chi lo potrebbe vietare?

 

[giovanna1948]

Nelle assemblee degli anni '80 e 90 c' era l'unanimità per la sospensione dell' acqua.
Da quando esistono le caldaie a condensazione taluni reclamano la fruizione continua e si dicono disposti a rischiare la rottura delle tubazioni, il cui ripristino andrà pagato pro quota in millesimi.
Da notare che l' Amministratore nell' inverno 2009 / 2010 non aveva fatto chiudere l'impianto ( per problemi suoi di insolvenza e cattivi rapporti con l'idraulico storico) , nonostante avvisi metereologici di -10 gradi C. ed effettivamente si sono verificati guasti alle condotte comuni e allagamenti ( non sto a descrivere con quanti disagi!) .

 

[condobip]

Nelle assemblee degli anni '80 e 90 c' era l'unanimità per la sospensione dell' acqua.
...

Ok, ma non credo questo sia sufficiente, perchè l'accordo deve essere firmato da tutti e registrato (atto notarile p.es,) e riportato su tutti i futuri rogiti, per renderlo opponibile ai futuri acquirenti.

 

[giovanna1948]

Io faccio questa valutazione: l' immobile è nato con un difetto ( non prevedere riscaldamento invernale e quindi rischio di rottura condotte acqua; perciò all' origine aveva un prezzo abbordabile). Chi vuole esercitare la piena proprietà grazie ad invenzioni recenti ( caldaia individuale a condenzazione) non può assoggettare gli altri proprietari a rischi prevedibili, con costi per rotture anche ingentissimi che ricadrebebro proprio su quelli che non intendessero esercitare l' abitazione invernale e anche sulla proprietà indivisa. Per giunta anche la soc. di assicurazione dell' immobile imporrebbe premi costosissimi per tali rischi da gelate, da sopportare da tutti i membri della comunione. Tali conseguenze sarebbero inique e gravose oltre la generica pratica. Taluni Amministratori condom. in zona ( non siamo in riviera ligure) impongono a chi vuole abitare in inverno di portarsi nell' appartamento un tubo mobile con derivazione dal tubo adduttore di acqua in cantina e passando dall' esterno. Uno dei nuovi proprietai rifiuta persino questa ipotesi.

 

[condobip]

Quello che mi domando è il pechè è stata concessa l'agibilità e/o abilità ad un condominio in queste condizioni?
Comunque non si può vietare l'uso degli impianti in determinati periodi dell'anno ai condomini, per cui consiglierei una messa a norma e sicurezza delle cose che sono irregolari.

 

[giovanna1948]

Il Comune di Comacchio è un libro aperto di nefandezze! Per questo è passato ad una Giunta MOVIMENTO 5 STELLE!!

 

[giovanna1948]

al dunque!

Alcuni condòmini annunceranno nella prossima assemblea che avvieranno azione legale contro il Condominio, per farsi riconoscere dal Giudice il diritto all' acqua tutto l'anno ( anche facendo correre al Condominio il rischio di allagamenti da gelate invernali).
Chiedo:
- con quali maggioranze il Condominio può decidere se resistere all' azione o se accettare l' ultimatum degli attori
- chi resisterà all' azione ( solo con voto assembleare) correrà il rischio di soccombenza e quindi di pagamento spese giudiziarie
- il Condominio dopo la sentenza, se soccombente, dovrà fare i lavori opppure potrà prendersi il tempo per raccogliere il denaro, progettare e quindi fare i lavori
- nel frattempo il Condominio potrà chiudere l' acqua nei momenti di gelo
- chi dei condòmini voterà per non resistere all' azione giudiziaria avrà il beneficio di esenzione delle spese di soccombenza
- chi volesse astenersi dal votare pro resistenza o pro azione che conseguenze avrà
- si dovrà iniziare con il tentativo di conciliazione in Camera di Commercio.
Ometto i troppo numerosi punti intrerrogativi