Condominio minimo - lavori parti comuni - detrazione fiscale - modalità applicative

[estate]

In un piccolo antico palazzo in centro ho un appartamento. Il fabbricato si compone di un negozio a piano terra e tre piani soprastanti con un solo appartamento per piano. In tutto quindi sono quattro unità catastali. Fino ad ora non abbiamo mai costituito un condominio né chiesta l’attribuzione del codice fiscale. Le piccolissime spese di gestione sono state sempre sostenute di volta in volta dividendole in parti uguali. Ora è necessario fare dei lavori alla travatura in legno del tetto con sostituzione delle tegole, in tutto o in parte, e altri lavori che potrebbero emergere in corso d’opera. L’importo, salvo probabili aumenti, è preventivato in € 13mila, oltre IVA.

I lavori saranno eseguiti con tutti gli adempimenti edilizi necessari (occupazione suolo pubblico per ponteggi, richiesta nulla osta all’ufficio del centro storico ecc). In mancanza di costituzione formale del condominio, con attribuzione del codice fiscale e nomina di un amministratore, ho letto su internet vari interventi relativi ai condomini minimi e alla possibilità di effettuare tutti gli adempimenti necessari senza chiedere il codice fiscale e senza un amministratore. Intenderei procedere così:

• Assemblea dei quattro condomini per deliberare i lavori da eseguire e i criteri di riparto (parti uguali) e richiesta ai condomini di proporre preventivi di ditte da loro conosciute dopo aver fatto ispezionare il lavori da eseguire.
• Assemblea dei condomini per deliberare l’affidamento dei lavori, sulla base dei preventivi proposti. Contestuale delega ad hoc ad uno dei condomini per procedere con la ditta prescelta dall’assemblea alla stipula del contratto di appalto dei lavori. Il condomino delegato sarà autorizzato dell’assemblea ad assumersi l’onere di raccogliere le quote del singoli condomini ed effettuare i pagamenti a mezzo bonifico dal proprio conto corrente personale precisando nella causale che il pagamento è eseguito per conto del condominio “minimo”.
• I bonifici saranno eseguiti su fattura secondo l’avanzamento dei lavori e la fattura sarà intestata al condomino delegato che rappresenta tutto il condominio. Al termine dei pagamenti il condomino rilascerà una certificazione attestante i pagamenti eseguiti ai fini della detrazione prevista per i lavori di manutenzione su parti comuni dell’edificio.

Questo schema di adempimenti mi lascia perplesso sul fatto che il condomino delegato effettua il pagamento con la particolare modalità prevista per gli interventi di manutenzione condominiale. Il sistema dell’agenzia delle entrate attribuirà il diritto alla detrazione in dieci anni al condomino amministratore il cui CF è indicato sul bonfico ancorché il bonifico sia effettuato in nome e per conto di tutto il piccolo condominio. Eppure le circolari che ho letto parlavano di questa procedura. Potete dirmi che ne pensate prima che finisca in una storia infinita.

 

[basty]

Praticamente potreste comportarvi come hai scritto. Ma poiché tra voi presumo non ci siano stretti rapporti di parentela , ininfluenti ma per dire che siete in sostanza estranei, la procedura più semplice direi è questa:
Assemblea nomina un condomino come referente/rappresentante del condominio.
Questo rappresentante, col verbale, si reca alla AgEntrate e chiede il CF del condominio.
Tutte le fatture saranno emesse in capo al condominio.
In caso di liti (non si sa mai) si è tutti coinvolti

 

[pimol]

C'è una circolare INPS che descrive come fare esattamente come tu hai scritto. Attenzione che i contributi dei condomini devono essere tracciabili ma NON devono essere fatti come ristrutturazione in caso contrario verrebbero assoggettati due volte alla trattenuta della banca.

 

[pimol]

circolare 7E del 27 aprile 2018 della A.E. a pagina 220

 

[giogiolu]

Una volta deliberati i lavori, stabilite le quote di partecipazione alla spese, i tempi dei pagamenti non è più semplice far si che l' impresa emetta altrettante fatture ai singoli condomini? La stessa fornirà IBAN e Partita IVA. Ogni condomino fornirà i suoi estremi e CF. A fronte fattura emetterà bonifico "speciale" . Vedo un po' macchinosa la prassi postata e forse inutile

 

[pimol]

Ottima soluzione se la ripartizione non può cambiare in funzione di costi aggiuntivi a consuntivo (come nel nostro caso)

 

[giogiolu]

Ottima soluzione se la ripartizione non può cambiare in funzione di costi aggiuntivi a consuntivo (come nel nostro caso)

Non capisco....

 

[griz]

Una volta deliberati i lavori, stabilite le quote di partecipazione alla spese, i tempi dei pagamenti non è più semplice far si che l' impresa emetta altrettante fatture ai singoli condomini? La stessa fornirà IBAN e Partita IVA. Ogni condomino fornirà i suoi estremi e CF. A fronte fattura emetterà bonifico "speciale" . Vedo un po' macchinosa la prassi postata e forse inutile

mi sembra una soluzione perfettamente praticabile: i condomini pagano in quota le prestazioni ognuno per proprio conto

 

[uva]

le circolari che ho letto parlavano di questa procedura. Potete dirmi che ne pensate prima che finisca in una storia infinita.

Io penso che la procedura da te indicata è corretta, e corrisponde a quanto previsto dall'Agenzia delle Entrate.

In un caso analogo un piccolo Condominio senza amministratore né codice fiscale alcuni anni fa ha seguito questa prassi, in conformità alla circolare n. 3/E del 02/03/2016 - paragrafo 1.7 - che recita:
In assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi e per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo, per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico.

Naturalmente il contribuente è tenuto, in sede di controllo, a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell'edificio, e, se si avvale dell'assistenza fiscale, è tenuto ad esibire ai CAF o agli intermediari abilitati, oltre alla documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto alla agevolazione, una autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio.

Quindi ogni condòmino ha potuto legittimamente inserire nella propria dichiarazione dei redditi la quota della spesa di sua competenza, indicando il codice fiscale di chi ha effettuato i bonifici parlanti.

 

[Gagarin]

Questo schema di adempimenti mi lascia perplesso

La procedura che hai descritto è esatta e puoi attuarla senz'altro (in un mio condominio minimo ormai è la terza volta che la applichiamo).
E' vero che il condòmino pagatore si ritroverà la detrazione completa sulla sua dichiarazione precompilata, ma dovrà modificare la dichiarazione inserendo solo la sua quota. Nelle fatture far specificare che il condòmino paga a nome degli altri del condominio minimo di via ....
E' molto importante che tutto sia scritto (decisione firmata da tutti e quattro i proprietari con indicazione della Ditta e dell'importo del preventivo, metodo di ripartizione, fatture intestate al condòmino ma con la sottodizione di riferimento all'immobile "condominiale", ricevute di bonifico per ristrutturazione, dichiarazioni del condòmino pagatore ad ognuno dei proprietari con tutte le specifiche economiche, amministrative e fiscali, etc..)