Condizione risolutiva Preliminare

[pupido]

Ok, siete stati molto chiari e gentilissimi!
Un'ultima cosa: visto che non è possibile chiedere una riduzione del prezzo dell'immobile, secondo voi, sarebbe possibile chiedere al venditore un assegno in garanzia a favore del mio amico, depositato presso il notaio, che vada a coprire le spese straordinarie già deliberate (rifacimento della facciata e causa civile quasi persa contro un condomino, del valore approsimativo di 15.000 Euro) che sono state nascoste al mio amico prima del preliminare?

 

[Dimaraz]

In merito alla clausola risolutiva il contratto preliminare in questione espressamente dice: "Le parti convengono che il presente preliminare è sottoposto alla condizione risolutiva del mancato rilascio dell’autorizzazione a vendere per l’inabilitato XXXXXX da parte dell’autorità giudiziaria competente entro la data di stipula" .

E' come discutere sul sesso degli angeli.
Io (e a quanto pare il Notaio) la vedo come una clausola a favore della parte venditrice che si cautela da una mancata liberatoria a vendere da parte del Giudice tutelare.

Invece, in merito alla data di stipula, il preliminare dice: "Il contratto definitivo dovrà essere stipulato dal notaio XXXXX entro il 28 febbraio 2020 a richiesta della parte più diligente".
Ebbene, credo che il termine del 28 febbraio sia perentorio.

Anche qui tu credi una cosa....ma Giurisprudenza ha affermato più volte il contrario:

Trib. Roma sent. n. 6608 del 1.04.2016.
Cassazione civile , sez. II, 22 ottobre 2014 n. 22454
da cui traggo:

“il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo; tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’'espressione “entro e non oltre”, quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (cfr. in tal senso Cass. 17.3.2005, n. 5797; nella specie questa Corte ha confermato la sentenza con la quale i giudici di merito avevano ritenuto non essenziale il termine che nel contratto preliminare le parti, adoperando l’espressione “entro e non oltre”, avevano fissato per il rogito; altresì Cass. 6.12.2007, n. 25549; Cass. 26.4.1983, n. 2870)

E sarebbe invero "pernicioso" che il tuo amico intenda dimostrare la "perduta utilità per la conclusione" quando poi offre anche l'opzione di concludere ad un prezzo inferiore.

 

[Franci63]

sarebbe possibile chiedere al venditore un assegno in garanzia a favore del mio amico, depositato presso il notaio, che vada a coprire le spese straordinarie già deliberate (rifacimento della facciata e causa civile quasi persa contro un condomino, del valore approsimativo di 15.000 Euro) che sono state nascoste al mio amico prima del preliminare?

In mancanza di pattuizione diversa, le spese deliberate prima del rogito sono a carico del venditore, che dovrà saldarle prima del rogito, altrimenti l'amministratore non rilascerà la dovuta quietanza.
Ci si può accordare che vengano detratte dal saldo ( cioè al saldo si versa la somma pattuita, meno le spese straordinarie deliberate e non ancora saldate).

 

[pupido]

In mancanza di pattuizione diversa, le spese deliberate prima del rogito sono a carico del venditore, che dovrà saldarle prima del rogito, altrimenti l'amministratore non rilascerà la dovuta quietanza.
Ci si può accordare che vengano detratte dal saldo ( cioè al saldo si versa la somma pattuita, meno le spese straordinarie deliberate e non ancora saldate).

Il problema è che secondo la giurisprudenza la spesa straordinaria si intende deliberata solo quando il lavoro viene assegnato ad una determinata impresa e non quando viene deliberato di eseguire i lavori senza individuare l'impresa che presterà la sua opera. Infatti, la giuriprudenza distingue fra deliberazioni programmatiche e quelle decisorie.
Venendo al caso concreto, non c'è ancora stata ancora l'assegnazione dei lavori. Sono ancora al computo metrico dei lavori di ristrutturazione da parte di un tecnico.
Pertanto, il mio amico ora si trova questa rogna perché la debiberazione di affidamento dei lavori ad una determinata impresa avverrà sicuramente dopo la data del rogito.
Ecco, pertanto vorrei trovare una soluzione che possa blindare il mio amico dall'accollarsi spese di cui è venuto a conoscenza solo dopo la stipula del preliminare.
Forse la soluzione che tu proponi nelle ultime due righe della tua risposta potrebbe essere quella giusta. Per questo motivo, cortesemente, me la potresti spiegare meglio?
Grazie mille.

 

[Franci63]

Il problema è che secondo la giurisprudenza la spesa straordinaria si intende deliberata solo quando il lavoro viene assegnato ad una determinata impresa

Certo, ma sei tu che hai scritto di spese già deliberate.
E invece non lo sono ancora.
Quindi o si trova un accordo, o vale la data di delibera "finale" ; se successiva al rogito, la spesa spetta all'acquirente.

 

[pupido]

E' come discutere sul sesso degli angeli.
Io (e a quanto pare il Notaio) la vedo come una clausola a favore della parte venditrice che si cautela da una mancata liberatoria a vendere da parte del Giudice tutelare.



Anche qui tu credi una cosa....ma Giurisprudenza ha affermato più volte il contrario:

Trib. Roma sent. n. 6608 del 1.04.2016.
Cassazione civile , sez. II, 22 ottobre 2014 n. 22454
da cui traggo:

“il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo; tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’'espressione “entro e non oltre”, quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (cfr. in tal senso Cass. 17.3.2005, n. 5797; nella specie questa Corte ha confermato la sentenza con la quale i giudici di merito avevano ritenuto non essenziale il termine che nel contratto preliminare le parti, adoperando l’espressione “entro e non oltre”, avevano fissato per il rogito; altresì Cass. 6.12.2007, n. 25549; Cass. 26.4.1983, n. 2870)

E sarebbe invero "pernicioso" che il tuo amico intenda dimostrare la "perduta utilità per la conclusione" quando poi offre anche l'opzione di concludere ad un prezzo inferiore.

Trovo giusta la tua ultima osservazione.
Invece, non capisco il collegamento che fai tra il termine per l'adempimento e l'avveramento della condizione.
Seguendo la tua tesi, allora, ogni condizione apposta su un contratto perderebbe la sua oggettività e quindi verrebbe depotenziata perché bisognerebbe ogni volta andare ad indagare se la parte che intende farla valere abbia o meno perduta l'utilità per la conclusione del contratto.

 

[pupido]

Certo, ma sei tu che hai scritto di spese già deliberate.
E invece non lo sono ancora.
Quindi o si trova un accordo, o vale la data di delibera "finale" ; se successiva al rogito, la spesa spetta all'acquirente.

Le spese sono state deliberate prima del preliminare solo genericamente. E se il mio amico avesse saputo di tale delibera non avrebbe mai acquistato quell'immobile!
Lui, aveva chiesto espressamente all'agenzia ed al venditore se ci sarebbe stata tale eventualità e loro hanno sempre negato.
Il giorno dopo il preliminare ,invece, sono spuntate tali spese. Il mio amico si è sentito preso in giro da entrambi.

 

[Franci63]

Il mio amico si è sentito preso in giro da entrambi.

Vero, ma anche il tuo amico ( se non sei tu l'interessato) avrebbe dovuto farlo mettere nero su bianco.
A meno che possa provare che sapevano, e hanno taciuto , visto che la convocazione e lo scopo dell'assemblea erano evidentemente noti , almeno al venditore.

 

[Dimaraz]

Seguendo la tua tesi, allora, ogni condizione apposta su un contratto perderebbe la sua oggettività

La mia "tesi" non è mia..nel senso che mi limito a riportare quanto deciso più volte nelle sentenze.
Fosse per me non ci si dovrebbe arrampicare ogni volta in "interpretazioni e distinguo"...non ho troppa stima dei Giudici in generale quando si lanciano in dissertazioni da autentici azzeccagarbugli.

 

[Dimaraz]

Le spese sono state deliberate prima del preliminare solo genericamente. E se il mio amico avesse saputo di tale delibera non avrebbe mai acquistato quell'immobile!

Permettimi una disgressione: se vi è la necessità di fare spese per manutenzioni straordinarie il tuo amico ne trarrà benefico quindi è giusto che sia lui a pagare. In fin dei conti saranno "migliorie" di cui lui godrà integralmente.
E visto che al momento hanno solo deliberato la "progettazione" se proprio non vuole dovrà contestare l'opera in assemblea cercando di convincere gli altri della inutilità.