Compravendita tra privati

[pedra]

chi compra, compra nello stato in cui si trova l'immobile, quindi mi sembra corretto chiedere la conformità urbanistica e catastale dell' immobile che ci si accinge a comprare. Documenti, tra l'altro, obbligatori per rogitare in determinati distretti notarili, assieme al certificato di provenienza della proprietà.

Non posso far vedere tutta la documentazione senza un fermo trattative di almeno 2000 euro su un acquisto di 160000 o no?

 

[pedra]

Noj

Secondo me è stato tutto gestito piuttosto male.
Nel senso che alla visita ci deve essere il proprietario, non gli inquilini, proprio per conoscere il potenziale acquirente, fornire le informazioni generali necessarie, e farsi un’idea reciproca della convenienza dell’affare.
Non è chiaro nemmeno se vendi l’appartamento locato, o quando sarà libero, e se hai affrontato con l’interessato l’argomento “tempistiche”.

Direi che dovresti rispondergli di chiamarti, e così potrete affrontare almeno gli aspetti “basici”, cioè prezzo e date, prima di cominciare a fornirgli documenti (anche se non sono “sensibili”).
E devi accertarti che il tuo immobile sia in regola, prima di sottoscrivere un contratto preliminare: viceversa correresti rischi inutili.

Ma forse, data la tua totale inesperienza, potresti pensare di rivolgerti ad un’agenzia seria, per far gestire la vendita in modo professionale.

Non ero nella stessa città ma a 800 km di distanza. Non mi voglio servire di un agente. Sono qui a chiedere ad un sito dove ho sempre trovato ottimi professionisti sui vari temi che mi hanno sempre supportato. L'appartamento si vende locato ma il contratto scade a breve. Quando mi sono rivolta alle agenzie per comprare non avevano neanche una visura catastale da farmi vedere ed io mio malgrado ho fatto un'offerta per l'acquisto.

 

[pedra]

Cer

Potrebbe essere un agente immobiliare che sta tentando di vendere la casa per conto tuo per poi chiederti le provvigioni. Chiedigli se è un privato o se è un agente.

La documentazione catastale non costituisce dati sensibili, che sono quelli relativi allo stato di salute, religione, orientamento politico, sessuale eccetera (in definitiva, quelli su cui si potrebbe discriminare il soggetto).
Non sono nemmeno dati personali, nel senso che chiunque, con una visura, li può vedere.
E nemmeno sono dati che provano la regolarità dell'immobile (e già questo la dice lunga sulla capacità negoziale della controparte).

Quindi, se non vuoi perdere l'acquirente, procurati la documentazione (tanto per concludere la vendita ne avrai comunque bisogno) e mandagliela, con un messaggio allegato dove lo informi che la documentazione è per sua esclusiva conoscenza e non va mostrata ad altri.
In ogni caso, per vendere dovrai incontrarlo. Se poi si rivelerà essere un ciarlatano (in milanese: barlafüs - in romanesco non so come si dica), te ne accorgerai subito.

Certo che potrebbe essere un agente immobiliare, e la documentazione anche se non costituisce dati sensibili, preferirei fornirla al notaio. E se non sono dati personali una volta fornito nome, cognome, codice fiscale la visura può anche procurarsela autonomamente. Non posso inviare la documentazione a lui, ma al notaio. Anche perchè chi mi dice che la mia documentazione non vada in giro?! E poi credo che si debba fare un fermo trattativa per vedere l'interesse e bloccare da parte mia le visite in appartamento. Che ne pensi?

 

[uva]

fare un fermo trattativa per vedere l'interesse

Potete stipulare un contratto preliminare stabilendo tutti i dettagli (prezzo, modalità di pagamento, caparra, acconti prezzo, data del rogito, eventuali dichiarazioni regolarità degli impianti, eventuali rate bonus fiscali residue, ecc).
Il promissario acquirente può inserire una clausola sospensiva relativa alla regolarità urbanistica e catastale che verificherà tramite un suo tecnico (geometra, ing, arch).
Eventualmente anche una sospensiva per l'ottenimento del mutuo, se ne ha bisogno e vi accordate in tal senso.

L'appartamento si vende locato ma il contratto scade a breve

Dovete chiarire se l'immobile dovrà essere libero da persone e cose al rogito o se effettivamente a lui interessa acquistarlo locato e gestire il rilascio da parte dei conduttori alla scadenza del contratto.
Nel primo caso (appartamento libero al rogito) rischi di essere inadempiente se i tuoi inquilini non andranno via in tempo.
Dovresti già avere l'Ape - attestato di prestazione energetica - utilizzato per la locazione; se è ancora in corso di validità (controlla la scadenza) va bene anche per la vendita.

La procedura non è facile, occorre valutare e accordarsi su tutti gli aspetti della compravendita. Il professionista a cui rivolgersi per redigere e registrare all'Agenzia delle Entrate il preliminare è un avvocato immobiliarista e/o un notaio.

 

[pedra]

Potete stipulare un contratto preliminare stabilendo tutti i dettagli (prezzo, modalità di pagamento, caparra, acconti prezzo, data del rogito, eventuali dichiarazioni regolarità degli impianti, eventuali rate bonus fiscali residue, ecc).
Il promissario acquirente può inserire una clausola sospensiva relativa alla regolarità urbanistica e catastale che verificherà tramite un suo tecnico (geometra, ing, arch).
Eventualmente anche una sospensiva per l'ottenimento del mutuo, se ne ha bisogno e vi accordate in tal senso.


Dovete chiarire se l'immobile dovrà essere libero da persone e cose al rogito o se effettivamente a lui interessa acquistarlo locato e gestire il rilascio da parte dei conduttori alla scadenza del contratto.
Nel primo caso (appartamento libero al rogito) rischi di essere inadempiente se i tuoi inquilini non andranno via in tempo.
Dovresti già avere l'Ape - attestato di prestazione energetica - utilizzato per la locazione; se è ancora in corso di validità (controlla la scadenza) va bene anche per la vendita.

La procedura non è facile, occorre valutare e accordarsi su tutti gli aspetti della compravendita. Il professionista a cui rivolgersi per redigere e registrare all'Agenzia delle Entrate il preliminare è un avvocato immobiliarista e/o un notaio.

Grazie per i preziosi consigli, ed il preliminare si può trovare anche su internet e si inseriscono le correzioni che mi hai appena detto.
Ma io parlavo di una fase proprio iniziali, i primi approcci. Cioè in sostanza per iniziare un iter mi dovrebbe dare un fermo trattive; in modo da bloccare le visite, in modo da far impegnare il soggetto, ovviamente scrivendo una pec per futuro acquisto di immobile con un'offerta che da parte mia con altrettanta pec deve essere accettata. Che ne dici?

 

[uva]

per iniziare un iter mi dovrebbe dare un fermo trattive

Dipende da cosa intendi per "fermo trattative".
Per essere ragionevolmente tranquilla che quella persona è veramente interessata al tuo immobile, secondo me devi arrivare alla stipula del preliminare e rilascio da parte sua di un assegno. Rimane in deposito presso il professionista che redige il preliminare fino a quando si sciolgono i vincoli inerenti la regolarità dell'immobile e/o l'ottenimento del mutuo. Se e quando le condizioni si avvereranno, la somma in deposito si "trasformerà" in caparra confirmatoria e la potrai incassare.

Incontratevi nella casa, in modo che la veda personalmente dato che pare non l'abbia ancora visitata:

visita dell'appartamento effettuta peraltro dalla figlia.

Così vi conoscete e iniziate a parlare di tutti i dettagli. Ti sarà più facile capire le sue reali intenzioni e possibilità di concludere la compravendita con lui.

 

[uva]

il preliminare si può trovare anche su internet e si inseriscono le correzioni

Questo te lo sconsiglio.
Perché ogni compravendita può presentare particolarità o problemi che è opportuno esaminare in modo specifico.
E' meglio non partire da uno schema di contratto preliminare aggiungendo e togliendo delle clausole.

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Messaggio nella discussione 'Prassi tra privati'

18 Gennaio 2025

1) Sì, le imposte sono a carico del promissario acquirente.

2) Chiederei una caparra confirmatoria di circa 7.000 euro con assegno bancario (diventa tale se non vi è la sospensiva, oppure quando la condizione si è avverata). Un acconto intermedio di 23.000 euro circa con assegno circolare se il rogito è fissato dopo alcuni mesi. Oppure il saldo al rogito, sempre con assegno circolare.
E' solo un esempio. Nel mio caso, non avendo fretta di incassare, gli importi e la tempistica dipendono molto dalla disponibilità dell'acquirente.
Anche il tuo esempio mi sembra ragionevole.

3) Se non vi è...

• uva

• 

dove avevo allegato (nel post #5) uno schema di preliminare tra privati. Specificando che è solo un esempio; ci sono compravendite molto più complicate che richiedono altre pattuizioni.

 

[vittorievic]

Non posso far vedere tutta la documentazione senza un fermo trattative di almeno 2000 euro su un acquisto di 160000 o no?

sono stato parzialmente frainteso. Comunque vedere la planimetria dell'appartamento nel contesto della prima visita ai fini dell'acquisto è buona norma. Anche se è una visita informale, durante la quale, si può anche parlare di prezzi. Questo perché con la planimetria alla mano il così detto promissario acquirente è in grado di verificare la conformità catastale con lo stato attuale dell'appartamento. Può fare domande su quello che non gli torna e regolarsi in merito se fare una offerta o meno, o di vincolare la propria offerta alla non conformità catastale con lo stato dell' immobile osservato. Al termine della visita la planimetria ritorna nella mani del proprietario o dell'agente immobiliare.

 

[pedra]

l

Dipende da cosa intendi per "fermo trattative".
Per essere ragionevolmente tranquilla che quella persona è veramente interessata al tuo immobile, secondo me devi arrivare alla stipula del preliminare e rilascio da parte sua di un assegno. Rimane in deposito presso il professionista che redige il preliminare fino a quando si sciolgono i vincoli inerenti la regolarità dell'immobile e/o l'ottenimento del mutuo. Se e quando le condizioni si avvereranno, la somma in deposito si "trasformerà" in caparra confirmatoria e la potrai incassare.

Incontratevi nella casa, in modo che la veda personalmente dato che pare non l'abbia ancora visitata:


Così vi conoscete e iniziate a parlare di tutti i dettagli. Ti sarà più facile capire le sue reali intenzioni e possibilità di concludere la compravendita con lui.

sono stato parzialmente frainteso. Comunque vedere la planimetria dell'appartamento nel contesto della prima visita ai fini dell'acquisto è buona norma. Anche se è una visita informale, durante la quale, si può anche parlare di prezzi. Questo perché con la planimetria alla mano il così detto promissario acquirente è in grado di verificare la conformità catastale con lo stato attuale dell'appartamento. Può fare domande su quello che non gli torna e regolarsi in merito se fare una offerta o meno, o di vincolare la propria offerta alla non conformità catastale con lo stato dell' immobile osservato. Al termine della visita la planimetria ritorna nella mani del proprietario o dell'agente immobiliare.

Si, questo è corretto, peccato che sto ad 800 km di distanza.

 

[vittorievic]

Si, questo è corretto, peccato che sto ad 800 km di distanza.

esistono le email per inviare alle persone delegate i documenti come allegati.