Comprare per investimento conviene?

[masagu]

Vorrei prendere un piccolo appartamento per poi metterlo in affitto agli studenti visto che sarebbe vicino all'università. È chiaro che è una domanda molto teorica la mia ma non sono convinto del tutto perché al momento c'è un'altra offerta fatta da un altro compratore a cui hanno approvato il mutuo parzialmente. Ciò significa che dovrà chiedere un prestito quindi la sua proposta di acquisto potrebbe essere ritirata per mancata approvazione del mutuo e qui su entrerei io. A parte questo secondo voi in questo periodo si riesce ad affittare a studenti o lavoratori? È chiaro che nessuno ha una sfera di cristallo e come tutti gli investimenti anche un acquisto se pur non importante economicamente parlando è un rischio. Pareri? Grazie.

 

[Franci63]

Ciò significa che dovrà chiedere un prestito quindi la sua proposta di acquisto potrebbe essere ritirata per mancata approvazione del mutuo e qui su entrerei io.

Se per pagare la casa non gli danno un mutuo della cifra che gli serve, non glielo daranno proprio se sanno che deve chiedere anche un prestito.
Ovvero, se la banca ha valutato che sia finanziabile al massimo per x euro, il resto ce lo deve mettere di suo, o non comprerà.

In ogni caso , tu devi pensare al fatto che l'investimento sia o meno conveniente per te, e questo non dipende solo dalla possibilità di affittare l'immobile, ma anche dal prezzo da pagare , che deve essere quello giusto.
Quindi , senza vedere la casa e conoscere il prezzo, la tua è una domanda a cui è impossibile rispondere dal forum, secondo me.

 

[uva]

secondo voi in questo periodo si riesce ad affittare a studenti o lavoratori?

Rispondo in base alla mia esperienza a Torino.

Le locazioni concordate transitorie a studenti e lavoratori faticano a riprendere interesse, perché molti universitari sono in dad e lavoratori in smartworking.
Mentre c'è interesse per locazioni ad uso abitativo stabile di coppie e/o famiglie. Specialmente quelle che non si vogliono legare stabilmente ad un determinato luogo e preferiscono l'affitto all'acquisto della casa.

A mio parere l'investimento immobiliare a scopo di reddito può essere consigliato se si seguono determinate strategie e precauzioni.
Ad esempio:
1) Acquistare appartamenti di taglio medio-grande (trilocale-quadrilocale) in zone con servizi, possibilmente da ristrutturare il cui prezzo è più interessante.
2) Ristrutturarli con impresa o artigiani di propria fiducia, sfruttando i bonus fiscali.
Dal prossimo anno i vari bonus per ristrutturazioni ed efficientamento energetico potrebbero (il condizionale è d'obbligo!) essere unificati al 75%, che sarebbe un buon incentivo per gli investitori.
3) Proporre in locazione l'immobile ristrutturato vagliando le varie tipologie di conduttori e conseguenti durate dei contratti.
4) E' fondamentale il tax planning per scegliere con cognizione di causa tra contratto libero e concordato e tra tassazione ordinaria e cedolare secca. I dati necessari per fare i calcoli sono la differenza tra canone libero e concordato, la propria aliquota IRPEF marginale, l'aliquota IMU ordinaria e agevolata, le deduzioni e detrazioni fiscali a cui ha diritto il locatore, l'impatto degli oneri accessori se si tratta di appartamenti in condominio.
5) Chiarire a se stessi la propria propensione al rischio, e di conseguenza bilanciare con saggezza i propri investimenti immobiliari con quelli mobiliari ricordandosi della vecchia regola tuttora valida: non mettere mai tutte le uova nello stesso paniere!

Inoltre è necessario essere consapevoli di due fattori che in futuro possono ripercuotersi con effetti più o meno importanti sul mercato immobiliare delle compravendite e delle locazioni: l'andamento dell'inflazione (da costi e da domanda) e relative politiche monetarie, e la preannunciata riforma fiscale.
Queste secondo me sono le incognite più "pericolose" e molto difficili da valutare nel periodo di transizione che stiamo vivendo verso il superamento della crisi causata dal Covid.

 

[masagu]

Rispondo in base alla mia esperienza a Torino.

Le locazioni concordate transitorie a studenti e lavoratori faticano a riprendere interesse, perché molti universitari sono in dad e lavoratori in smartworking.
Mentre c'è interesse per locazioni ad uso abitativo stabile di coppie e/o famiglie. Specialmente quelle che non si vogliono legare stabilmente ad un determinato luogo e preferiscono l'affitto all'acquisto della casa.

A mio parere l'investimento immobiliare a scopo di reddito può essere consigliato se si seguono determinate strategie e precauzioni.
Ad esempio:
1) Acquistare appartamenti di taglio medio-grande (trilocale-quadrilocale) in zone con servizi, possibilmente da ristrutturare il cui prezzo è più interessante.
2) Ristrutturarli con impresa o artigiani di propria fiducia, sfruttando i bonus fiscali.
Dal prossimo anno i vari bonus per ristrutturazioni ed efficientamento energetico potrebbero (il condizionale è d'obbligo!) essere unificati al 75%, che sarebbe un buon incentivo per gli investitori.
3) Proporre in locazione l'immobile ristrutturato vagliando le varie tipologie di conduttori e conseguenti durate dei contratti.
4) E' fondamentale il tax planning per scegliere con cognizione di causa tra contratto libero e concordato e tra tassazione ordinaria e cedolare secca. I dati necessari per fare i calcoli sono la differenza tra canone libero e concordato, la propria aliquota IRPEF marginale, l'aliquota IMU ordinaria e agevolata, le deduzioni e detrazioni fiscali a cui ha diritto il locatore, l'impatto degli oneri accessori se si tratta di appartamenti in condominio.
5) Chiarire a se stessi la propria propensione al rischio, e di conseguenza bilanciare con saggezza i propri investimenti immobiliari con quelli mobiliari ricordandosi della vecchia regola tuttora valida: non mettere mai tutte le uova nello stesso paniere!

Inoltre è necessario essere consapevoli di due fattori che in futuro possono ripercuotersi con effetti più o meno importanti sul mercato immobiliare delle compravendite e delle locazioni: l'andamento dell'inflazione (da costi e da domanda) e relative politiche monetarie, e la preannunciata riforma fiscale.
Queste secondo me sono le incognite più "pericolose" e molto difficili da valutare nel periodo di transizione che stiamo vivendo verso il superamento della crisi causata dal Covid.

Grazie di vero ❤

 

[MCT89]

La mia personale opinione.

Se avessi un unico appartamento da mettere in affitto, affitterei solo a studenti o a turisti per brevi periodi. Se non fosse in una zona universitaria e/o turistica lascerei perdere. Non comprerei o se ereditato svenderei.

In Italia il proprietario ha davvero poche tutele. Se avessi almeno 3/4 appartamenti da affittare potrei anche rischiare con un affitto a lungo termine a singoli/coppie/famiglie, che se poi 1/2 smettono di pagare so che non rientrerò mai dei soldi ma almeno le altre entrate mi permetterebbero di tamponare le perdite.

Se ho un unico appartamento da affittare e la famiglia che c'è dentro smette di pagare, rischierei davvero di perderci tanti/troppi soldi.
Purtroppo anche prendere "solo referenziati" non tutela per nulla.

Quindi il mio consiglio è di pensarci bene.

 

[pasquale guido]

Lascia perdere amico mio
Ha mai pensato che se la popolazione sta decrescendo, a chI le dobbiamo dare queste casE ? Gli studenti sono spariti, stanno in dad sempre di piÙ.

 

[Betty Boop]

La mia e' una risposta , un po' fuori dal coro ..Tu dici un piccolo appartamento.. ma non dici se bilocale ..trilocale ..la cifra varia parecchio . In ogni caso io parlo per mia esperienza personale. Un bilocale in affitto in condizioni discrete gia' rimesso a posto in zona buona e centrale al netto di tutte le spese IMU Tari ..condominio se l'inquilino paga puo' fruttare dal 2,3% al 2,9% netto in base al valore nominale dell'immobile.
Se compri delle Obbligazioni societarie , di aziende Valide delle quali puoi vedere il rating, nell'ambito Europeo senza andare nei mercati emergenti ( piu' rischiiosi) in Valuta euro a 5 o 6 anni al netto di tutto puoi con cedole semestrali, avere un 3,3%.. 3,5%.... Oppure ti godi il Capitale e Porti in Vacanza La Moglie o la compagna

 

[cec]

Vorrei prendere un piccolo appartamento per poi metterlo in affitto agli studenti visto che sarebbe vicino all'università.

Dipende da quanto piccolo è l'appartamento. Personalmente ho un bilocale in una città universitaria ma non è mai stato preso in locazione da studenti.
Un bilocale comporta un costo alto delle utenze soprattutto per le spese fisse che incidono molto diversamente dai consumi che incidono poco, che verrebbero ripartite fra una persona, massimo due (in quel caso avresti due posti letto ad un prezzo più alto dello standard sempre per il discorso delle utenze).
Se decidi di affittare a studenti a mio avviso va bene un appartamento dalle tre camere in su.
Se poi nella tua città c'è richiesta extra-studenti va benissimo un piccolo appartamento, il mio non è mai stato vuoto.
Valuta bene se proporre canone libero o concordato, incidenza dell'IMU che sulle seconde case è molto pesante, solvibilità degli inquilini, stato dell'immobile ed interventi da fare ... etc...

 

[uva]

Se compri delle Obbligazioni societarie , di aziende Valide delle quali puoi vedere il rating, nell'ambito Europeo senza andare nei mercati emergenti ( piu' rischiiosi) in Valuta euro a 5 o 6 anni al netto di tutto puoi con cedole semestrali, avere un 3,3%.. 3,5%

Puoi fare un esempio pratico di un'obbligazione corporate poco rischiosa, in euro (quindi escludendo il rischio cambio) che ti garantisce il rendimento del 3% netto?

Bisogna considerare che il rendimento effettivo netto dipende dal prezzo di acquisto (difficilmente trovi a prezzo 100 o sotto la pari delle obbligazioni di vecchia emissione a tasso fisso 3%) e dalla ritenuta fiscale sugli interessi che attualmente è il 26% (12,50% per i titoli di Stato).
A me risulta che se si desidera giustamente evitare i bond rischiosi con rating inferiori alla A e si vuole evitare il rischio cambio (tipo obbligazioni in lire turche), allora il rendimento difficilmente raggiunge l' 1%.

 

[pasquale guido]

Molto dipende dalla città, con la pandemia mi risultache molti sono rimasti vuoti, e poi nel futuro le università saranno sempre più digitali