Intendo dire che va fatto un progetto specifico di investimento.
1) analisi investitore cioè determinazione del soggetto che acquisterà sula base di dove sono i soldi. Se i soldi li ho in società ad esempio posso valutare di tenere la nuda proprietà come società e comprare come persona fisica l'usufrutto in modo da poter usufruire sia dei bonus ristrutturazione che della cedola secca. L'analisi va fatta sia in ottica attuale che anche di passaggio generazionale, per cui se ho una certa età potrei valutare cmq di investire con una società semplice che ha pochi costi e che un domani il passaggio quote (e quindi degli immobili) è esente dall'imposta di successione e dalle imposte ipotecarie e catastali. Le casistiche sono tante ma solitamente il commercialista medio dice all'investitore: se l'immobile è residenziale compralo come persona fisica, che per carità nel 70% dei casi è anche giusto, ma non delle volte ho visto investitori pagare il 26% di imposta sostitutiva su 300.000€ di dividendi per comprare un appartamento, e vorrei capire quando recupereranno i 78.000 di imposte..
2) scelta del settore di locazione. Preferisco affitti brevi, affitto medio termine o lungo termine. Il tipo di affitto incide moltissimo sulla scelta dell'immobile. Di solito la gente compra e poi pensa a cosa farci. Va da una agenzia che di affitto professionale non sa nulla e questa gli propina il primo immobile che non riesce a vendere.
3) scelto il tipo di affitto selezione delle aree geografiche con maggiore indice di incremento prezzi sia in termini di affitto che di valore immobiliare. Ad esempio dentro ad un città come Verona ci sono zone che crescono al 8% annuo e zone che sono stabili. Per cui meglio puntare su zone in crescita e mediamente nelle città il ritmo di crescita è doppio rispetto ai comuni periferici.
4) una volta che ho ben determinato quanto sopra inizio a cercare l'immobile, sia sul mercato libero che su altri canali come acquisto crediti con sottostante immobiliare (ovviamente appoggiandosi a qualche società), per trovare immobili con prezzi di un 10-20% sotto il prezzo di mercato. Con pazienza se ne trovano. Di media un paio di buone occasione al mese escono se sai cosa cercare (sulla base del punto 5 qui sotto)
5) riprogettazione dell'immobile. occorre puntare, in base al tipo di affitto scelto, su immobili che riprogettati a livello di layout possono aumentare gli incassi. Per esempio se compro un quadrilocale con cucina separata e zona giorno di 30 metri con 3 finestre e ho scelto l'affitto studentesco, posso trasformare la zona giorno in altre 3 camere e raddoppiare gli incassi. Se faccio turistico posso trovare un quadrilocale che riesco con pochi soldi a dividere in due tricolocali o bilocali. Di media solo con la riprogettazione puoi aumentare gli incassi del 50%. Chiaro che su 100 immobili che vediamo 4 o 5 poi sono adatti all'aumento degli incassi per cui occorre fare una buona selezione ed avere le idee chiare su come si vuole affittare.
6) una volta individuato l'immobile fai un bel business plan con costi di acquisto, ristrutturazione, arredamento, fotografia professionale, home staging, ecc.. tenendo conto del regime fiscale migliore che puoi applicare per le varie tipologie di affitto. Ad esempio a Padova i contratti a canone concordato hanno massimali molto alti per cui ci rientri quasi sempre sia nei contratti di lungo periodo che nei transitori, ma il 95% delle persone non lo sa e va avanti coi regimi ordinari (IRPEF o cedolare secca 21%). Ogni provincia ha accordi territoriali diversi per cui occorre fare un analisi per vedere cosa conviene fare caso per caso.
7) se fai bene tutto questo ti sei già portato a casa un 6-8% di rendimento come minimo. Resta la parte più semplice cioè selezionare e affittare l'immobile. Qui l'unica cosa a cui stare attenti è se lavori nel lungo periodo alla solvibilità cliente facendosi dare certificato carichi pendenti e protesti, 730, unico, stato famiglia, cedolini, visura ipocatastale, garante, ecc.. che mediamente le agenzie immobiliari che fanno affitti chiedono solo in minima parte. Se lavori con affitti brevi e medio sei sotto al 0,1% di insolvenza già di base senza fare alcun controllo. Di base se lavori però con contratti di lungo periodo non arriverai mai a rendimenti come gli affitti brevi e medio termine, con rischi sicuramente superiori. Però l'investitore medio ancora oggi preferisce investire 150.000€ in un paese di 5.000 abitanti per prendere 600-700€ al mese con contratti a lungo periodo, per trovarsi alla fine che tra svalutazione, manutenzioni e imposte non gli resta niente.
Oggi se lavori bene e sfrutti anche la leva bancaria arrivi anche a rendimenti di oltre il 30% annuo (stando sempre attenti che il cash flow mensile sia sempre positivo), anche senza dover gestire l'immobile affidandoti a property manager.
