Compenso provvigionale agenzia immobiliare

[griz]

sistono anche le cosiddette"clausole vessatorie" che sul contratto è illegale porre

 

[Dimaraz]

Esistono anche le cosiddette"clausole vessatorie" che sul contratto è illegale porre

Le clausole vessatorie non sono di per se illegali se debitamente fatte firmare e controfirmare in evidenza.

Altresì non vale l' assunto che il mancato incasso/consegna di valori (denari/assegno) a titolo di caparra inficia il sottostante 2preliminare ( proposta irrevocabile) al punto da considerarlo mai contratto mai perfezionato...(e chi vuol, ma sopratutto può, capire capisca).

 

[giomar]

Clausole vessatorie non diventano legali solo perche' debitamente firmate e controfirmate.

 

[Dimaraz]

Tralascio di rispondere a chi pur informando di pubblicare semplici "commenti" privi di riscontro legislativo/giurisprudenziale a sostegno...è uso a non prestare attenzione a quando firma documenti che rientrano nella quotidianità e/o a porsi domande sul perchè gli impongano di porre più firme in sequenza sullo stesso documento

L'avvocato mi dice che l'affare è concluso con la sola firma reciproca della proposta di acquisto, questo è il punto, e questo lo sostiene perché una proposta d'acquisto controfirmata e accettata rappresenta un vincolo contrattuale tra acquirenti e venditori, e ciò che succede dopo non riguarda l'agenzia.

Qui si entra nel gioco delle distinzioni...e il tuo avvocato ha certamente più possibilità di valutare le prove documentali.
Posso solo suggerire alcuni cavilli:
1-una "proposta irrevocabile d'acquisto" non è un "preliminare/compromesso" (tanto che nella stessa viene indicato la necessità della stipula dello stesso per la "consegna" di quanto dato in garanzia e al contempo anche come subordine per il diritto alla provvigione).
2-esistono procedure ben precise per validare e rendere efficace per ambo le parti una "proposta" ma per come l'hai spiegata il vero "contratto" che hai concordato con l' agenzia è per la stipula di un "preliminare" e non della "proposta".
3-la "provvigione" spetta al mediatore solo in caso di conclusione del contratto mentre in caso di mancata risoluzione permane il solo obbligo del rimborso spese (per chi ha dato mandato e salvo patti/usi contrari).

Personalmente sono uso dare alle parole il loro significato "ufficiale"...e nelle sentenze che ho citato non si parla di "proposte" ma di preliminari che consiglio sempre "registrati".

Di certo l' agenzia potrà solo procedere in giudizio per ottenere un pagamento "coattivo".

Una domanda: sei stata informata per iscritto dell'iniziale accettazione della tua "proposta" da parte del venditore?

Ps.
-I sospetti adombrati da alcuni su "azione" truffaldina sono tutt'altro che remoti...e l'inconsueto ammontare della provvigione mi insospettisce.

-L'agenzia doveva già averti restituito gli assegni dati in garanzia visto che la controparte non ha onorato l'impegno.

 

[giomar]

Altresì non vale l' assunto che il mancato incasso/consegna di valori (denari/assegno) a titolo di caparra inficia il sottostante 2preliminare ( proposta irrevocabile) al punto da considerarlo mai contratto mai perfezionato...(e chi vuol, ma sopratutto può, capire capisca).

Potrebbe, gentilmente, citarne la Legge? Sarebbe interessante per tutti-
Altrimenti potrei pensare ad una Sua solita opinione che, comunque,...ben venga. Pero' magari, la prossima volta,
lo premetta , cosi' come faccio io quando esprimo solo un opinione.

 

[smoker]

Dimaraz, rispondo alle tue domande.

Ho firmato solo la proposta di acquisto, che è stata poi firmata per accettazione anche dai venditori.
La proposta recita: "Alla stipula del preliminare di compravendita all'agenzia immobiliare verrà corrisposto un compenso provvigionale dell'1,5% sul prezzo dell'immobile."

Gli assegni intestati ai venditori sono ancora in possesso dell'agenzia perché nella proposta di acquisto è scritto anche che questi sarebbero stati consegnati ai venditori alla stipula del compromesso, che ho convocato, ma la cui stipula non c'è stata perché i venditori non si sono presentati.

L'avvocato mi dice che l'affare è concluso con la sola firma reciproca della proposta di acquisto, questo è il punto, e questo lo sostiene perché una proposta d'acquisto controfirmata e accettata rappresenta un vincolo contrattuale tra acquirenti e venditori, e ciò che succede dopo non riguarda l'agenzia.

a naso, per me, non dovresti pagare, purtroppo il tuo legale di fiducia sostiene il contrario (ubi maior,..).....però, in teoria, avresti diritto al doppio della caparra.... la caparra in realtà il potenziale venditore non l' ha vista neppure con il binocolo poichè l' agenzia ha trattenuto l' assegno.... sarebbe il caso di rispondere alla richiesta di provvigione con una di risarcimento danni all' agenzia....? oppure chiedere i danni (dover pagare la provvigione) ai venditori "fedifraghi"....? alla fine dei conti il contratto lo hanno firmato....

Smoker

 

[Magnus Ansegar]

Sono un acquirente che ha firmato una proposta di acquisto dove si recita:
"L'assegno di xxxxxx è versato a titolo di caparra confirmatoria (art.,1385 c.cc.) e verrà consegnato ai venditori al momento della firma del preliminare di compravendita.
Alla stipula del preliminare di compravendita all'agenzia immobiliare verrà corrisposto un compenso provvigionale dell'1,5% sul prezzo dell'immobile."
Quanto ad euro xxxx saranno versate al momento del preliminare di vendita da imputarsi in conto prezzo come caparra confirmatoria (art.,1385 c.cc.)........"

I venditori non si sono presentati al compromesso e poi al rogito, perchè hanno nel frattempo venduto ad altri.

A parte rivalermi sui venditori, la mia domanda è relativa al diritto dell'agenzia di richiedermi il pagamento del suo compenso.

Io mi sto rifiutando di pagare, e loro mi hanno annunciato l'intenzione di fare ingiunzione per la riscossione coattiva del credito.

Chi ha ragione?

Il diritto del mediatore alla provvigione è riconosciuto a seguito della conclusione dell’affare ove quest’ultimo sia in rapporto casuale con l’opera svolta dall’intermediario. Viene infatti ritenuto sufficiente che, anche in presenza di un preliminare di un preliminare, cioè di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo in tre fasi (proposta di acquisto/preliminare/rogito), la messa in relazione delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. L’accordo contrattuale si perfeziona solo quando alla proposta di acquisto segue l’accettazione della controparte, in conformità all’articolo 1326 codice civile, secondo cui “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”. In quest’ottica, vanno lette le conclusioni di Cassazione n.13067/2004 che ha deciso che se la proposta di acquisto, accettata dall’acquirente e firmata dai destinatari dalla proposta, contiene tutti gli elementi necessari ovvero indicazione del prezzo, modalità di pagamento, data della stipula del contratto definitivo e della consegna dell’immobile ecc., il mediatore ha comunque diritto alla provvigione poiché vi sono tutti gli elementi necessari ai fini della conclusione dell’affare.

Il caso sottoposto al vaglio del forum prevede, invece, un iter negoziale preparatorio scandito in due fasi, stipula di un contratto preliminare (impropriamente denominato "compromesso") successiva alla conclusione di un primo distinto accordo. Ancorchè il contratto preliminare sia un contratto preparatorio, esso va distinto dalle intese preparatorie di un contratto definitivo (le cosiddette semplici "puntuazioni") che non fanno sorgere alcun obbligo per le parti di concludere il contratto, in quanto prive di efficacia obbligatoria, comunque non suscettibili di esecuzione e, quindi, non integrano la conclusione dell'affare e la conseguente provvigione, ma eventualmente danno origine ad una responsabilità di carattere precontrattuale da articolo 1337 (trattative e responsabilità precontrattuale) codice civile.

Pertanto, come precisato dalla recente sentenza di Cassazione, Sezioni Unite n.4628/2015, quando l'accordo contiene un mero obbligo ad obbligarsi a stipulare un preliminare che non ha un contenuto ulteriore o differenziato rispetto all'accordo stesso, si è in presenza di un contratto nullo per difetto di causa. Quando, invece, le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo, ma escludono l'applicabilità dell'articolo 2932 (esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto) codice civile, si è in presenza di un valido preliminare di preliminare: in sintesi, è valida l'obbligazione che ha per oggetto non il contrarre, ma il contrattare, oggetto di indagine e verifica da parte del giudice di prime cure).

 

[Dimaraz]

Dimaraz, rispondo alle tue domande.

Ho firmato solo la proposta di acquisto, che è stata poi firmata per accettazione anche dai venditori.
...

Evito di discutere con certe "fumose" risposte che hai ricevuto.
Se vuoi maggiori ragguagli sei libera di contattarmi in privato direttamente dal profilo

 

[giua_p]

Grazie mille Dimaraz.
Vorrei contattarti privatamente, ma dato che sono nuova iscritta, questa funzionalità non mi è stata ancora abilitata.

 

[smoker]

Sarebbe stato opportuno oscurare i dati sensibili.... sai la privacy....

Smoker