Come si suol dire: Parenti serpenti

[chiarettasalva]

Buongiorno.

I miei anziani genitori abitano al piano terra di un villino con un parco di circa 1000mq.

Al piano primo vive un cugino che ha deciso di trasferirsi in un appartamento dotato di ascensore e vorrebbe vendere la sua parte di immobile quindi io ed il mio compagno vorremmo acquistare l’immobile di circa 100 mq risistemato negli anni 90 ed in buone condizioni sebbene non in regola con la normativa antisismica e soprattutto non molto performance dal punto di vista del risparmio energetico.



La casa è stata negli anni ’40 suddivisa orizzontalmente e dotata di due accessi distinti, sebbene il giardino non sia mai stato frazionato e al piano terra vi sia un garage/cantina di circa 25 mq ad uso comune.



La stima dell’agenzia a cui si è rivolto lui è circa il doppio di quella che invece i miei genitori hanno ottenuto da una seconda agenzia immobiliare.



Lui sostiene che la casa intera avrà un valore molto superiore rispetto alle due unità distinte.

Noi invece, che non possiamo permetterci di esaudire la sua richiesta economica, riteniamo che così come è, con gli spazi in comune ed un giardino non frazionato fisicamente, la casa non sia appetibile, sebbene situata in una bella posizione e la struttura seppur non vecchissima, di un certo pregio.



La discrepanza tra le due stime è talmente alta da rendere impossibile qualsiasi mediazione fondata sul buon senso.



La domanda è:

I miei genitori possono essere obbligati a frazionare il giardino e la parte comune(cosa che vorrebbe intraprendere il cugino)?

Chi dovrebbe pagare questi interventi?



Quanto meno appetibile è sul mercato il piano primo di una casa divisa in questo modo?



Grazie

 

[Elisabetta48]

ha deciso di trasferirsi in un appartamento dotato di ascensore

Direi che questa è la prima cosa da rinfacciare al cugino: se l'appartamento fosse "perfetto" come lui sostiene, non se ne andrebbe.
Lui spara alto perchè per voi ci sarebbe il valore aggiunto di avere già lì un altro appartamento, ma troverebbe facilmente un altro acquirente dato lo stato delle cose? Troverebbe, ma sicuramente dovrebbe accontentarsi di meno. In più, come dici tu, si dovrebbe procedere a dei frazionamenti con gli oneri connessi, oneri tutti risparmiati se comperate voi.
Secondo me ce la fate a convincerlo ad abbassare le pretese.
Naturalmente tutto questo in linea assolutamente teorica, senza vedere la casa e senza conoscere i due valori attribuiti.

 

[chiarettasalva]

Grazie elisabetta. il valore della sua stima è esattamente il doppio della nostra.
può deprezzarsi a tal punto un immobile con tali limiti ?sarebbero i miei genitri obbligati a pagare metà frazionamento?grazie

 

[Elisabetta48]

può deprezzarsi a tal punto un immobile con tali limiti ?

Non so. Dipende dal contesto. So solo che il prezzo degli immobili è sceso parecchio negli ultimi anni. Conosco una persona che ci ha messo 4 anni a vendere la sua villa e l'ha venduta solo quando ha esattamente dimezzato la pretesa iniziale.
Puoi intanto guardare quanto è abbondante è l'offerta di appartamenti nella tua zona e quanto chiedono per un appartamento equivalente: almeno ti fai una idea per decidere quale delle due valutazioni è la più sensata.

 

[magia2002]

e molto strano che due agenzie immobiliari stimano lo stesso appartamento con valori cosi distanti . provate a chiamare qualche altra agenzia e seguite anche il consiglio di elisabetta48 ( effettuando anche dei sopralluoghi degli appartamenti in vendita nella vostra zona ) .
Visti i tempi di crisi , anche vostro cugino puo ' avere tutto l'interesse di avere gia' un acquirente pronto ad acquistare in tempi stretti e realizzare subito e non rischiare di stare anni appresso ad una vendita con 10.000 sopralluoghi ecc.ecc

 

[Luigi Criscuolo]

I miei genitori possono essere obbligati a frazionare il giardino e la parte comune(cosa che vorrebbe intraprendere il cugino)?

se frazionabile si; il frazionamento dovrà essere fatto da un professionista sulla cui nomina dovranno convergere entrambi i proprietari.
Altrimenti, se non c'è accordo sul professionista, bisogna far ricorso all' Istituto della Mediazione e, se uno dei due non accetta il responso della Mediazione, passare al Tribunale Civile.
La suddivisione verrà fatta da un Consulente di Mediazione prima ed, eventualmente, da un Consulente d'Ufficio, poi. Le parti avranno diritto a nominare loro consulenti.
Tutti i Consulenti vanno pagati da entrambe le parti, come pure gli avvocati che seguiranno la Mediazione e la Causa Civile.
Prevedo un bagno di sangue per i contendenti.

Quanto meno appetibile è sul mercato il piano primo di una casa divisa in questo modo?

non credo proprio che un primo piano sia meno appetibile di un piano terra.

circa il prezzo di mercato sentite più agenzie.
Poi guarda qui per avere un altro confronto:
Agenzia delle Entrate - Osservatorio del Mercato Immobiliare - Quotazioni immobiliari

 

[basty]

Ho letto spesso risposte di Agenti Immobiliari, che ritengono i dati medi OMI non utilizzabili per una valutazione: per contro non ho mai letto cosa intendano per valore di stima, visto che poi aggiungono non essere il prezzo di compravendita. Nessuno poi accenna ad un intervallo di attendibilità.

In ogni caso consiglierei di procedere ad una valutazione asseverata da un professionista (... purtroppo sarà a pagamento), chiedendo su quali parametri e basi di riferimento ha effettuato la sua valutazione.

Sembra che un certo rigore lo dia il metodo IVS, che si confronta con i prezzi di scambio di immobili di pari caratteristiche , similari per territorio, zona ecc.: esiste anche una normativa UNI , che non conosco. Molte banche oggi fanno fare le loro valutazioni a periti che adottano questi metodi codificati.
In ogni caso , con riferimenti verificabili, ed indipendenti dagli interessi delle due parti, potrebeb essere più facile discutere una soluzione condivisibile.

 

[Luigi Criscuolo]

Ho letto spesso risposte di Agenti Immobiliari, che ritengono i dati medi OMI non utilizzabili per una valutazione:

ovviamente, se nò che ci stanno a fare? Se ti sei letto la pagina postata l'OMI stesso dice " Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare il valore da attribuirgli."
ed i tecnici professionisti sono coloro che hanno seguito i corsi di "Valutatore Immobiliare" che è un professionista diverso dall' Agente Immobiliare anche se un Agente Immobiliare può aver seguito il corso di Valutatore Immobiliare.
Mi sembra che l'OMI peschi i dati nei rogiti che sono disponibili presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Se i prezzi non sono attendibili è perché, con la complicità del Notaio, si dichiara sempre meno di quello che poi viene pagato effettivamente. Almeno così era fino a 15/20 anni fa.
In ogni caso i prezzi OMI vengono, se non altro citati se non addirittura presi come termine di paragone, nelle perizie Giudiziarie
La Norma UNI 10750 stabiliva i criteri per calcolare la Superficie Convenzionale Vendibile. Tale norma è stata sostituita più recentemente dalla UNI EN 15733.

 

[basty]

La storia della valutazione è però abbastanza curiosa: gli agenti immobiliari (seri) sono gli unici abilitati a fare mediazione nelle compravendite, e in grado quindi di conoscere le quotazioni di mercato. Ma non sono abilitati ad effettuare le stime.

I geometri (non so gli ingeneri edili) sono gli unici diplomati ad avere un corso di estimo, e come iscritti agli ordini, possono fare le stime immobiliari: ma non sono autorizzati a fare mediazione immobiliare.

Già questo mi sembra piuttosto singolare.

 

[Gianco]

I geometri (non so gli ingeneri edili) sono gli unici diplomati ad avere un corso di estimo, e come iscritti agli ordini, possono fare le stime immobiliari: ma non sono autorizzati a fare mediazione immobiliare.

Difatti, bisogna o bisognava, sostenere un esame che ho sostenuto nel 1975.

Se si decide di dividere è necessario rivolgersi ad un tecnico di fiducia comune, altrimenti a due tecnici di parte i quali concorderanno sul progetto di frazionamento che dovrà essere accettato dalle parti. Evidentemente prima della vendita di una parte, i due comproprietari dovranno procedere alla divisione.