Come si suol dire: Parenti serpenti

[basty]

In ogni caso i prezzi OMI vengono, se non altro citati se non addirittura presi come termine di paragone, nelle perizie Giudiziarie
La Norma UNI 10750 stabiliva i criteri per calcolare la Superficie Convenzionale Vendibile. Tale norma è stata sostituita più recentemente dalla UNI EN 15733.

Per la verità mi riferivo ad una norma relativa alal qualificazione del valutatore: credo utile la nota allegata, relativa ai criteri di valutazione adottati ad es. dalla ABI
http://www.tecnoborsa.net/Media/Default/doc_qei/QEI_nr16_2012_cap_3.pdf

Leggo che anche la UNI 15733 sarebbe superata dalle metodologie IVS adottate dal sistema bancario.

 

[Luigi Criscuolo]

la pubblicazione di Tecnoborsa a pag. 69 scrive; "Tuttavia, in termini qualitativi e quantitativi la struttura del mercato, negli ultimi lustri, ha subito una significativa evoluzione. In particolare, il mercato immobiliare ha registrato nel 2010 – dopo il picco degli anni 2005/2006 – un numero di contrattazioni inferiore a quelle che si registravano dieci anni fa (Tab. 1). "
TABELLA 1
TRANSAZIONI NEL SETTORE RESIDENZIALE Fonte: Omi-AdT

 

[griz]

gli IVS sono standards internazionali e hanno un'elevata attendibilità, si basano su transazioni relmente avvenute e dimostrabili di immobili simili per caratteristiche a quello oggetto di stima, di solito 3, da queste si parametrano le differenze in modo analitico e si giunge così al valore dell'immobile, è un lavoro abbastanza compicato ma assolutamente preciso. I valori OMI sono approssimativi e quindi poco attendibili.
Certo che fare 2 stime una il doppio dell'altra .....

 

[Gianco]

Ma neanche i valori dichiarati negli atti sono sicuri. A meno che l'acquirente non sia una partita IVA.

 

[Luigi Criscuolo]

gli IVS sono standards internazionali e hanno un'elevata attendibilità, si basano su transazioni relmente avvenute e dimostrabili di immobili simili per caratteristiche a quello oggetto di stima, di solito 3,

cosa facilissima da trovare (!)....ma neanche nei dintorni di casa mia che ogni anno si vendono almeno 3/4 appartamenti trovi situazioni con caratteristiche analoghe e poi chi te li dà quei dati?

 

[basty]

cosa facilissima da trovare (!)....ma neanche nei dintorni di casa mia che ogni anno si vendono almeno 3/4 appartamenti trovi situazioni con caratteristiche analoghe e poi chi te li dà quei dati?

Ho sollevato questo tema, perchè su immobilio conosco un tecnico che ha sempre patrocinato questo metodo e ritiene possibilissimo risalire ai dati reali di compravendita (presumo possibile solo in caso di acquisti a prezzo valore): del resto il metodo, italianizzato attraverso il Codice delle Valutazioni Immobiliari 4° edizione, sembra essere quello ormai adottato dalla maggior parte degli istituti bancari: dalla sintesi vedo che richiede un discreto lavorio e raffronto su vari parametri. Mi sono chiesto anch'io come si possano trovare dei comparabili reali e quanto simili, nel medesimo arco di tempo.

Certo un metodo analitico e ripetibile è meglio di una valutazione a naso: può essere validissimo per fare confronti e divisioni (se si usa il medesimo metro).

In assoluto non so poi quanto il valore stimato sia approssimativamente realistico.

 

[Gianco]

La scelta migliore è fare un'indagine di mercato, consultando operatori del settore ed elaborando i dati in funzione della consistenza delle caratteristiche dell'immobile e della posizione.

 

[Luigi Criscuolo]

I valutatori fanno il loro lavoro ma poi sul campo ci sono gli agenti immobiliari: le trattative le portano in porto loro; sono loro che avendo ogni anno una 40/50intina di appartamenti da trattare che sanno dove andare a pescare per portare il pesce in barca.

 

[basty]

I valutatori fanno il loro lavoro ma poi sul campo ci sono gli agenti immobiliari: le trattative le portano in porto loro; sono loro che avendo ogni anno una 40/50intina di appartamenti da trattare che sanno dove andare a pescare per portare il pesce in barca.

Come dicevo prima, è una situazione paradossale: chi ha il polso sul mercato non è abilitato (salvo supplementari specializzazioni) a fare stime: chi è autorizzato, non dovrebbe operare come mediatore....: il tutto è di una logica sorprendente.

 

[griz]

a quanto mi risulta l'agente immobiliare può redigere una stima, il problema potrebbe essere un conflitto d'interessi, comunque gli IVS non accettano valori ch enon siano provenienti da transazioni reali e documentabili, si può lavorare sui confronti tra gli immobili comparabili e quello oggetto della stima, si può ridurre il numero dei comparabili ma non si può desumere il valore da parole o proposte in vendita, poi per sopravvivere si fa tutto