Come interrompere rapporto con inquilino che paga molto in ritardo o parzialmente

[castellarin renzo]

Come già detto sopra,l'inquilino ha spesso il coltello dalla parte del manico,grazie al Legislatore che permette (almeno a uno degli Avvocati) di creare ostruzionismo all'Avvocato della controparte,anche se le ragioni del locatore hanno un fondamento. Oggi non dovete fidarvi di nessuno e se affittate a persone che promettono garanzie certe,è il caso comunque di essere cauti come serpenti e prudenti come colombe.

 

[Gianco]

Se l'inquilino, fosse un autonomo e non avesse uno stipendio fisso, sebbene con qualche ritardo nei pagamenti, lo preferirei a quello con stipendio fisso, che potrebbe perdere il lavoro. Il primo dimostra che nella difficoltà rispetta gli accordi, il secondo, proprio non potrebbe. E magari lo sfratto sarebbe un costo da non trascurare.
Il momento è difficile per tanti! L'onesto si riconosce in questi momenti.

 

[soIcantellyou]

Io come proprietaria in questa situazione avvierei la pratica di sfratto per morosità.
Perché un conduttore che in passato non ha fatto un pagamento completo, e ora rimanda di 3 - 4 mesi i pagamenti delle altre mensilità senza alcuna garanzia e impegno serio di rispettare le scadenze, a me non sembra affidabile.

Valuta tu se intendi continuare così il rapporto locativo; col rischio che il tuo credito aumenti ulteriormente e le possibilità di recuperarlo in futuro diminuiscano sempre di più.
Dipende anche dalla situazione lavorativa dell'inquilino, dal reddito del suo nucleo familiare e di eventuali amici/parenti che lo possano aiutare. Certo che se si tratta di una famiglia monoreddito (reddito non consistente e/o non costante) con quattro figli piccoli a carico, le probabilità che riesca a pagare l'affitto regolarmente sono molto basse.

E se avvio la pratica di sfratto e l'inquilino dopo quei 3-4 mesi paga? Salta tutto, vero? Lui si riprende in pieno il diritto di rimanere?
Finisce che facciamo un tira e molla ogni 3-4 mesi. Ci dovrebbe essere una multa, o un aumento (rispetto alla normale cifra) ogni volta che avviene un pagamento in ritardo. Altrimenti l'inquilino fa a comodo suo e paga (se paga) quando gli fa piu' comodo.

 

[soIcantellyou]

Se hai questo timore, fissa un appuntamento con l'inquilino per verificare di persona in che stato si trova attualmente l'immobile.
Se lui non si fa trovare o non ti riceve, significa che c'è qualcosa che non va...

E' un mio diritto? Devo mandare una raccomandata o posso farlo anche per telefono? E se non mi riceve e quindi nasce il sospetto che qualcosa non va? E' un altro motivo per avviare lo sfratto?

 

[uva]

se avvio la pratica di sfratto

Se avvii subito la pratica il tuo avvocato notifica all'inquilino l'atto di intimazione di sfratto per morosità e citazione in Tribunale
Non so i tempi nella tua città (vedo che scrivi da Ancona), ma l'udienza dovrebbe essere abbastanza veloce: a Torino entro un mese, massimo 45 giorni dalla citazione.

A quel punto i casi sono due.
1) L'inquilino non si presenta in Tribunale (ad esempio perché non ha ritirato la notifica, che comunque è valida anche se lui non ritira la comunicazione): il Giudice convalida lo sfratto.
Nella mia esperienza, è l'ipotesi migliore per il proprietario, perché non si perde tempo con successive udienze, altri costi, ecc.
2) L'inquilino si presenta, e può:
a) sanare la morosità davanti al giudice. Quindi la locazione prosegue.
b) non pagare, e ottenere dal Giudice il termine di grazia (generalmente di 90 giorni).
Nel caso b), ci sarà una seconda udienza, durante la quale lo sfratto viene convalidato se la morosità non viene sanata.

Capisco che il proprietario deve sostenere dei costi per la pratica di sfratto, e i tempi per il rilascio non sono brevi. Perché se l'inquilino non se ne va spontaneamente entro la scadenza fissata dal Giudice, lo sfratto deve essere eseguito dall'Ufficiale Giudiziario, che può concedere dei rinvii se la famiglia dello sfrattato si trova in situazione di disagio che comporta l'intervento dei servizi sociali.
Però io come proprietaria ritengo che la priorità sia di rientrare in possesso dell'immobile, senza tollerare che un conduttore non affidabile o in reale stato di necessità continui ad occuparlo per mesi o anni non pagando il dovuto.

C'è anche da dire che solo con lo sfratto convalidato dal giudice il locatore può evitare di pagare le imposte sui canoni non percepiti. In mancanza, deve pagare le tasse anche sugli affitti che non riesce ad incassare.

 

[uva]

E' un mio diritto?

Generalmente nei contratti di locazione c'è una clausola che recita:

"Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al loca-
tore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano, motivandola, ragione."

Tu sei il proprietario, e hai il diritto di accedere al tuo immobile. Naturalmente previo appuntamento concordato con l'inquilino.
Prova a telefonargli; se i rapporti non sono proprio pessimi, non c'è motivo che non acconsenta ad una tua visita.

Se invece non risponde, non vuole riceverti, non si fa trovare, ecc, a me pare sia un brutto segno. Ma non credo sia motivo sufficiente per avviare uno sfratto per inadempimento contrattuale, non essendo un adempimento grave.

Invece se non ha pagato i canoni di locazione e gli oneri accessori degli ultimi tre mesi, l'intimazione di sfratto per morosità è giustificata.

 

[soIcantellyou]

Vorrei darvi un aggiornamento. Sono passati 4 mesi di mancato pagamento affitto, e centinaia di euro non pagati al condominio. Mi era stato promesso il pagamento a Maggio. Oggi ho anche provato a chiamare l'inquilino telefonicamente, ma non ho ricevuto risposta.

Come fare? É necessario lo sfratto? Se il contratto dice che perde di validità al primo mese di non pagamento, perché devo spendere soldi in avvocati?
La leggenda del padrone di casa che ti cambia la serratura dovrebbe essere lecita.

Come comportarsi? Quanto costa uno sfratto? In quanto tempo ti libera la casa?
Purtroppo l'inquilino ha una situazione molto particolare. Diversi figli piccoli, e moglie che lui dice essere malata.
La legge avrá pietá di lui e lo lascerá stare a casa mia, a mie spese? O lo tratterá come qualsiasi inadempiente alle regole?

Sarei grato del vostro aiuto.

 

[uva]

É necessario lo sfratto? Se il contratto dice che perde di validità al primo mese di non pagamento, perché devo spendere soldi in avvocati?

E' necessario avviare la pratica di sfratto per morosità (secondo me hai aspettato fin troppo!) perché la legge prevede che l'inquilino possa sanare la situazione pagando il suo debito davanti al Giudice. Quindi tu non puoi di tua iniziativa risolvere (cioè chiudere) il contratto e mandarlo via senza prima citarlo in Tribunale.
Anche se il contratto prevede la clausola risolutiva espressa, il conduttore mantiene la facoltà di sanare la morosità in udienza e proseguire nella locazione.

Il Giudice probabilmente concederà al moroso il termine di grazia (in genere 90 giorni), ma se nell'udienza successiva lui non paga o non si presenta lo sfratto viene convalidato.
E' probabile che l'inquilino non rilasci spontaneamente l'appartamento, nel qual caso interverrà l'Ufficiale giudiziario che potrà concedere delle proroghe e interessare i servizi sociali se quella famiglia si trova in difficoltà. I tempi purtroppo quasi sempre non sono brevi: da sei mesi a un anno e forse anche di più

Il costo dello sfratto dipende da vari fattori, come il numero di udienze alle quali il tuo avvocato dovrà presenziare. Possiamo ipotizzare non meno di 1.500 euro, ma anche di più.

Per avere un'idea dei tempi e dei costi contatta subito un legale della tua città. Le indicazioni che ti ho dato riguardano mie esperienze a Torino per sfratti che si sono risolti abbastanza velocemente e con costi non esorbitanti (convalida alla prima udienza e sgombero dopo pochi mesi).

Il proprietario non può entrare nell'immobile e cambiare la serratura. Commetterebbe il reato di "esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose".

 

[soIcantellyou]

E' necessario avviare la pratica di sfratto per morosità (secondo me hai aspettato fin troppo!) perché la legge prevede che l'inquilino possa sanare la situazione pagando il suo debito davanti al Giudice. Quindi tu non puoi di tua iniziativa risolvere (cioè chiudere) il contratto e mandarlo via senza prima citarlo in Tribunale.
Anche se il contratto prevede la clausola risolutiva espressa, il conduttore mantiene la facoltà di sanare la morosità in udienza e proseguire nella locazione.

Il Giudice probabilmente concederà al moroso il termine di grazia (in genere 90 giorni), ma se nell'udienza successiva lui non paga o non si presenta lo sfratto viene convalidato.
E' probabile che l'inquilino non rilasci spontaneamente l'appartamento, nel qual caso interverrà l'Ufficiale giudiziario che potrà concedere delle proroghe e interessare i servizi sociali se quella famiglia si trova in difficoltà. I tempi purtroppo quasi sempre non sono brevi: da sei mesi a un anno e forse anche di più

Il costo dello sfratto dipende da vari fattori, come il numero di udienze alle quali il tuo avvocato dovrà presenziare. Possiamo ipotizzare non meno di 1.500 euro, ma anche di più.

Per avere un'idea dei tempi e dei costi contatta subito un legale della tua città. Le indicazioni che ti ho dato riguardano mie esperienze a Torino per sfratti che si sono risolti abbastanza velocemente e con costi non esorbitanti (convalida alla prima udienza e sgombero dopo pochi mesi).

Il proprietario non può entrare nell'immobile e cambiare la serratura. Commetterebbe il reato di "esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose".

Grazie della risposta e delle preziose informazioni.

Mi chiedo se un padrone di casa non puó permettersi i costi di uno sfratto, l'inquilino ci sguazza in eterno?

Se l'inquilino in tribunale paga la cifra che deve, i costi degli avvocati + spese, sono comunque persi dal sottoscritto?
E se l'inquilino paga una cifra parziale, cosa succede?
E se l'inquilino dopo aver pagato il dovuto, dopo pochi mesi torna a non pagare, facciamo un altro sfratto?
E se avviene lo sfratto, l'inquilino sarà totalmente liberato da ogni debito nei miei confronti, o dovrà comunque saldare anche dopo? (Dubito)

Mi sembra di capire che la morosità non comporta alcun tipo di penalità, o interesse nei confronti del padrone di casa. Quindi nessuna tutela nei confronti di quest'ultimo. Ingiustizia.

Perdona le mille domande.
Grazie ancora.

 

[basty]

L'inquilino può sanare per due o tre volte, ma sempre per l'importo stabilito dal giudice.

Ogni volta che si contesta la nuova morosità, altro sfratto....

Per recuperare i crediti, se non lo fa di sua spontanea volontà, sei costretto ad un ulteriore procedimento, cioè al decreto ingiuntivo e successivo pignoramento di qualche bene dell'inquilino (stipendio, auto, ...): se non ha nulla, ti attacchi.

Dimenticavo: le sentenze di decreto ingiuntivo di pagamento vanno registrate, (altri 200€) a cura del creditore.