Come cautelarmi per il pagamento del saldo dopo il rogito?

[tuckville]

Salve,

finalmente e imprevisti permettendo, le trattative per la vendita del mio immobile sono in dirittura d'arrivo (stento a crederci!!!))
Una preoccupante incognita pero' si profila all'orizzonte......

l'acquirente in maniera del tutto inattesa, mi ha fatto sapere ke in sede di rogito provvedera' a versare il 60% del prezzo pattuito a mezzo di assegni circolari, mentre la restante parte mi verra' erogata sul conto circa 11 gg. dopo il rogito, direttamente dalla sua banca ke gli eroghera' il mutuo.

Ho sentito dire ke trattasi di una pratica abbastanza in uso da parte di alcune banche per quanto riguarda l'erogazione dei mutui, ma da parte mia sono ovviamente molto preoccupato;

Mi chiedevo a questo punto se accettare o meno la suddetta proposta e se si, quali precauzioni prendere in sede di rogito, per non avere sorprese ed essere certo ke il saldo mi venga versato cosi' come promessomi.
Quello ke temo, non e' soltanto un'inadempienza da parte dell'acquirente, ma anke e soprattutto da parte della Banca ke per una qualke ragione, potrebbe negargli all'ultimo momento l'erogazione del mutuo!

Spero ci sia qualcuno in grado di aiutarmi....un grazie a tutti per l'attenzione!!

 

[acquirente]

il tuo acquirente ti ha detto che paghera' mediante bonifico bancario irrevocabile????
se e' cosi' stai tranquillo. E' una forma di pagamento quando c'e' di mezzo un mutuo che molte banche fanno.
Ed e' sicuro, l'unica noia e' che verra' accreditato sul tuo conto corrente anche dopo 20 gg.
ciao

 

[tuckville]

il tuo acquirente ti ha detto che paghera' mediante bonifico bancario irrevocabile????
se e' cosi' stai tranquillo. E' una forma di pagamento quando c'e' di mezzo un mutuo che molte banche fanno.
Ed e' sicuro, l'unica noia e' che verra' accreditato sul tuo conto corrente anche dopo 20 gg.
ciao

...e' rimasto abbastanza sulle generali, specificando solo ke la sua banca erogatrice del mutuo, avrebbe provveduto circa 11 gg. dopo il rogito (presumo siano i tempi tecnici necessari per l'iscrizione dell'ipoteca) a versare direttamente il saldo sul mio conto;

quella del bonifico irrevocabile mi sembra una buona soluzione, grazie!
ma da parte mia, come posso esser certo ke il pagamento avvenga con questa modalita'?? presumo lo si debba indicare espressamente per iscritto nel testo del rogito....vero!???
Per avere maggiori garanzie, posso anke esigere ke lui stesso o un funzionario della sua banca, il giorno del rogito mi consegni una copia del mandato irrevocabile di pagamentoke lui ha preventivamente gia' consegnato alla sua banca!???

E per avere invece garanzie sulla concessione del mutuo da parte della sua banca, quali misure posso adottare sempre al rogito??? Puo' la sua banca eventualmente rilasciarmi il giorno stesso del rogito, almeno una sorta di liberatoria, da cui risulta ke il mutuo e' stato accettato e verra' erogato!??

 

[acquirente]

quante domande ma ti rispondo volentieri....................
i tipi di pagamento piu' sicuri al rogito sono tramite assegno circolare o mandato irrevocabile di pagamento.
di solito quando si stipula la proposta di acquisto/compromesso se si sa che sara' necessario un mutuo si scrive che il saldo al rogito
sara' mediante assegno circolare contestualmente alla sottoscrizione dell’atto notarile definitivo di compravendita che dovrà avvenire entro la data del ……………………..
ma non e' sempre cosi'.
se sulla proposta di acquisto/compromesso c'e' una frase di questo tipo ........................."il saldo sarà versato all'atto del rogito notarile mediante l'intervento di un istituto mutuante, che metterà la somma a disposizione del notaio rogante per la consegna al venditore espletate le formalità richieste"
significa .....................con bonifico bancario irrevocabile
BONIFICO BANCARIO IRREVOCABILE
La banca erogatrice del mutuo richiesto dal compratore interverrà alla stipula del rogito notarile; in quella sede, a favore del venditore, erogherà “un bonifico irrevocabile” che resterà congelato fino a che il notaio avrà accertato il regolare consolidamento dell’ipoteca. Il venditore per bene, dovrà sentirsi tranquillo perché il bonifico diventerà esecutivo dopo 15/20 giorni e non potrà mai essere revocato a meno che non emergano gravi irregolarità. (del venditore)

Nonostante il mutuatario si impegni ad effettuare un versamento irrevocabile il venditore anche in considerazione del fatto che il denaro potrebbe transitare sul conto corrente del mutuatario può non accettare tale condizione e ritenersi solo soddisfatto con una transazione che vede l’immediata consegna delle somme.

Alcuni istituti di credito per risolvere tale problema consentono al mutuatario l’accesso ad un prefinanziamento. Tale prefinanziamento viene concesso per un brevissimo arco temporale (il tempo del consolidamento dell’ipoteca o poco più) e per un importo vicino a quello dello stesso mutuo. Naturalmente tale operazione comporterà il sostenimento di alcuni costi a carico del mutuatario ma in cambio avrà il benestare del venditore e quindi la conclusione della compravendita.
ciao

 

[cristianorossi]

Il bonifico irrevocabile evita qualsiasi problema e qualunque tipo di frode del mutuatario, poichè quest’ultimo non si trova nella facoltà di poter disporre dei soldi erogati dalla banca che assieme al notaio garantisce il pagamento al venditore. I soldi in questo caso vengono gestiti congiuntamente dall’istituto di credito e dal notaio, nell’unico interesse del venditore e del compratore (ma può essere bloccato solo se non sorgono problemi nella compravendita tipo fallimento, bancarotta e/o ipoteche), allora i soldi saranno direttamente accreditati sul conto corrente del venditore.
A mio avviso la maniera migliore di autotutela in fase di vendita è solamente l'assegno circolare poichè i soldi sono già presenti all'atto di vendita e non dilazionabili. La liquidazione differita è una pratica tipica delle banche straniere, solitamente, che avvantaggia essenzialmente chi vende e la banca stessa. Se per caso hai un'ipoteca da svincolare contestualmente con il rogito vedrai che la tua banca non accettera mai questo tipo di movimento finanziario. Convinci il tuo acquirente a farsi erogare un prefinanziamento.

 

[avettor]

Molto validi i consigli che ti sono stati dati dagli altri utenti.
Non rischiare, cerca di concordare una soluzione che ti tuteli. Al limite, perché non spostare in avanti la data del rogito in modo che il compratore abbia già l'OK della banca sull'erogazione del mutuo?
Proponi al compratore soluzioni ragionevoli. Se non le accetta, forse non è in buona fede.
In bocca al lupo.

 

[tuckville]

....alla luce di tutte le "dritte" (tra l'altro utilissime) ke mi avete dato, sono arrivato alla seguente conclusione e vi prego di correggermi se sbaglio:

senza postecipare la data del rogito e senza richiedere un "prefinanziamento" da parte della sua Banca perke' questo comporterebbe il pagamento dei relativi interessi da parte dell'acquirente, una misura sufficientemente cautelativa potrebbe essere quella di far specificare nel testo del rogito ke il pagamento del saldo avverra' a mezzo di bonifico bancario irrevocabile appena esauriti i tempi tecnici per l'iscrizione dell'ipoteca conseguente al mutuo richiesto;
contestualmente far intervenire un funzionario della Banca ke in sede di rogito provveda all'erogazione del bonifico bancario irrevocabile ke verra' congelato in attesa del consolidamento dell'ipoteca.

In piu', ad ulteriore garanzia, posso richiedere ke la banca erogatrice del mutuo, esibisca il giorno del rogito, una sorta di liberatoria (eventualmente da allegare all'atto di compravendita) da cui risulta che e' stato dato l'ok per il mutuo a favore dell'acquirente.
Penso ke queste misure possano essere piu' ke sufficienti....ke ne pensate!??
Grazie ancora per la collaborazione e per la pazienza!!

 

[acquirente]

Il bonifico irrevocabile evita qualsiasi problema e qualunque tipo di frode del mutuatario, poichè quest’ultimo non si trova nella facoltà di poter disporre dei soldi erogati dalla banca che assieme al notaio garantisce il pagamento al venditore. I soldi in questo caso vengono gestiti congiuntamente dall’istituto di credito e dal notaio, nell’unico interesse del venditore e del compratore (ma può essere bloccato solo se non sorgono problemi nella compravendita tipo fallimento, bancarotta e/o ipoteche), allora i soldi saranno direttamente accreditati sul conto corrente del venditore.
A mio avviso la maniera migliore di autotutela in fase di vendita è solamente l'assegno circolare poichè i soldi sono già presenti all'atto di vendita e non dilazionabili. La liquidazione differita è una pratica tipica delle banche straniere, solitamente, che avvantaggia essenzialmente chi vende e la banca stessa. Se per caso hai un'ipoteca da svincolare contestualmente con il rogito vedrai che la tua banca non accettera mai questo tipo di movimento finanziario. Convinci il tuo acquirente a farsi erogare un prefinanziamento.

forse volevi dire....................... solo se sorgono problemi
certamente un prefinanziamento e' la cosa migliore.................ma forse sarebbe stato meglio puntualizzarlo in fase di accettazione proposta/compromesso.

Aggiunto dopo 4 minuti :

....alla luce di tutte le "dritte" (tra l'altro utilissime) ke mi avete dato, sono arrivato alla seguente conclusione e vi prego di correggermi se sbaglio:

senza postecipare la data del rogito e senza richiedere un "prefinanziamento" da parte della sua Banca perke' questo comporterebbe il pagamento dei relativi interessi da parte dell'acquirente, una misura sufficientemente cautelativa potrebbe essere quella di far specificare nel testo del rogito ke il pagamento del saldo avverra' a mezzo di bonifico bancario irrevocabile appena esauriti i tempi tecnici per l'iscrizione dell'ipoteca conseguente al mutuo richiesto;
contestualmente far intervenire un funzionario della Banca ke in sede di rogito provveda all'erogazione del bonifico bancario irrevocabile ke verra' congelato in attesa del consolidamento dell'ipoteca.

In piu', ad ulteriore garanzia, posso richiedere ke la banca erogatrice del mutuo, esibisca il giorno del rogito, una sorta di liberatoria (eventualmente da allegare all'atto di compravendita) da cui risulta che e' stato dato l'ok per il mutuo a favore dell'acquirente.
Penso ke queste misure possano essere piu' ke sufficienti....ke ne pensate!??
Grazie ancora per la collaborazione e per la pazienza!!

se non e' assegno circolare devi pretendere bonifico bancario irrevocabile. specificalo bene al tuo acquirente
non ci sono alternative, mi raccomando NON accettare bonifico bancario. deve essere irrevocabile.

 

[tuckville]

..ok, terro' bene in mente le vostre raccomandazioni, grazie mille!!!

 

[Jrogin]

Daccordo con acquirente per i suoi post. :daccordo: