Come acquisire proprietà in comodato

[effemme8]

la situazione è la seguente :

nel 1993, per un problema di scolo acqua di una casa attaccata a quella della mia amica,
è stato redatto una "scrittura privata non registrata" con inserita la clausola di "comodato d'uso" (al patto del mantenimento della casetta" e di "possibilità di usucapione in futuro" ....a patto che la comodataria (madre della mia amica) mettesse in sicurezza il tetto .

questa pratica è stata sottoscritta da :

• la madre (ora deceduta) della mia amica
• e dal PROCURATORE (ora deceduto) della casetta : i proprietari emigrati all'estero non si sono mai visti

il procuratore (deceduto) ha avuto un figlio...anche lui adesso è PROCURATORE

le domande sono molteplici :

1. l'appartamento (non come "proprietà" ma come "procura" ) può passare da padre a figlio ?
2. quanto è ancora "valida" la scrittura-privata-non-registrata ?
3. il bene (la casetta) è "stata mantenuta" in condizioni abitabili (perchè si supponeva che il vincolo di comodato non fosse "estinto"....anche se il vecchio PROCURATORE è morto)
4. c'è modo di acquisire o acquistare questo bene...tenuto conto che i "reali proprietari" (emigrati almeno prima degli anni '70) non si conoscono .... e non si sa nemmeno se ci sono loro eredi ?
5. se si potesse acquisire......per il discorso TASSE "pre-2013" chi poteva/doveva "provvedere" ? ....c'è possibilità che ricadano sul comodatario...o sul "nuovo proprietario/a" dopo l'acquisizione ?

 

[arciera]

per la prima domanda: no, la procura è individuale.
per la seconda: è valida in sede di giudizio, si porta come prova per una eventuale rivendicazione, usucapione.
per la terza: queste sono anche le condizioni per usucapire il bene, averlo mantenuto senza che nessuno lo abbia rivendicato.
per la quarta domanda: ci sono quindi tutti i presupposti per avviare la pratica di usucapione.
per la quinta: il comune non si è mai mosso per riscuotere le tasse? per gli ultimi 5 anni dovrebbero rispondere i proprietari e, forse se vi sono degli atti, il comodatario e da quando il bene passa registrato come proprietà di un compratore, al compratore stesso. (o a chi lo ha usucapito. e sicuramente se questa è la prassi che seguirete, il comune farà pagare le tasse a chi la ha usucapita perchè utilizzata come propria, anzi avrebbe dovuto pagarci le tasse sopra pena anche le more)

 

[effemme8]

per la prima domanda: no, la procura è individuale.
per la seconda: è valida in sede di giudizio, si porta come prova per una eventuale rivendicazione, usucapione.
per la terza: queste sono anche le condizioni per usucapire il bene, averlo mantenuto senza che nessuno lo abbia rivendicato.
per la quarta domanda: ci sono quindi tutti i presupposti per avviare la pratica di usucapione.
per la quinta: il comune non si è mai mosso per riscuotere le tasse? per gli ultimi 5 anni dovrebbero rispondere i proprietari e, forse se vi sono degli atti, il comodatario e da quando il bene passa registrato come proprietà di un compratore, al compratore stesso. (o a chi lo ha usucapito. e sicuramente se questa è la prassi che seguirete, il comune farà pagare le tasse a chi la ha usucapita perchè utilizzata come propria, anzi avrebbe dovuto pagarci le tasse sopra pena anche le more)

ma la scrittura privata (non registrata) era stata redatta tra parti ora decedute :

• l'erede (figlia) di una della comodataria, può registrare il comodato-gratuito ( e quanto costerebbe dopo 20 anni ) per rendere "ereditabile" questo utilizzo ?

...altrimenti, come poi "rivendicare" l'usucapione ?

non sono moto d'accordo sul "chi usucapisce" è proprietario di fatto....perchè sino a quando NON-usucapisce non è il proprietario....quindi non sarebbe obbligato a pagare tasse di proprietà....

 

[arciera]

La scrittura privata non e' un falso. Potrebbe essere impugnata qualora lo fosse. Rivendicando la proprietà come indicato dalla legge sull' usucapione si asserisce di fatto che il bene era già proprio. In tutto e per tutto proprio. Riguardo le spese per compiere un atto di cui non capisco l'utilità, ti puoi rivolgere benissimo all'agenzia delle entrate.Per rivendicare il bene per usucapione si deve adire per vie legali. Si entra in giudizio. Se non vi sono ostacoli e' tutto semplice e poco dispendioso

 

[effemme8]

Non ho capito se la figlia della comodataria, può registrare ed utiliazzare la scrittura-privata (lei non compare nella scrittura)

Per la seconda parte: presumo che a lei convenga...forse vuole fondere...

 

[arciera]

Il comodato e' personale. Può essere prodotto al giudice come prova in quanto nel documento del comodato c' e' apposta la clausola della possibilità di acquisire il bene per usufrutto. Nasce ora il problema se vi sono ostacoli all'acquisizione del bene mediante l'istituto dell'usucapione, oppure e' proprio questo documento del comodato d'uso che potrebbe ostacolare l'acquisizione. Passati venti anni, documenti o meno, agite per vie legali e acquisite il bene per usucapione. Avete tutti i requisiti. I passi sono: avvocato, richiesta al tribunale, sentenza.