Che fare se il venditore è insolvente verso il condomino?

[lupinnicola]

Sto arrivando a un atto dopo lunghe vicissitudini, con la parte venditrice,
conoscendo benissimo la situazione perchè avevo un altro immobile nello stesso stabile (vabbè spiegare è lunga)

Attualmente il venditore ha delle insolvenze verso il condominio (anche se le spese erano sostenute da un singolo condomino ) non raggiungendo i 500 millesimi.

A questo punto come devo comportarmi col notaio per non pagare io le spese precedenti
Si trattano di 100 euro (stupidaggini) ma ci sono.

 

[Antonio Azzaretto]

Il notaio, in teoria, può far dichiarare al venditore che le spese condominiali risultano interamente pagate alla data dell' atto.

Cento euro, comunque, sono un valore troppo basso per impegnarsi in una causa legale.

Dal punto di vista generale, il secondo comma dell'articolo 63 delle Disposizioni di attuazione e transitorie del Codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, in solido con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno di gestione in corso e a quello precedente.

Tra i contributi rientrano anche le spese straordinarie ( Cassazione sentenza 7/7/1988, n. 4467 ).

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Nei rapporti con il condominio ormai la giurisprudenza è concorde sul fatto che paga il compratore ed in caso, con diritto di rivalsa.

Nei rapporti alienante-acquirente, l'interpretazione del l'articolo 63 non è consolidata :
una parte della giurisprudenza ritiene che in caso di compravendita di un'unità immobiliare la spesa ricada sul soggetto che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa (Cassazione, sentenza 6323/2003). E questo poiché l'obbligo di pagare deriva non dalla preventiva approvazione della spesa ma «dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell'attività di manutenzione» (sentenza 23345/2008).

Per altri giudici di legittimità, invece, «il condomino di un edificio che venda l'appartamento di sua esclusiva proprietà è tenuto al pagamento dei contributi condominiali deliberati dall'assemblea quanto egli era ancora proprietario» (sentenza 981/1998).
Questa posizione è stata ripresa nella sentenza 22034/2008, in cui i giudici hanno affrontato il caso degli acquirenti di un alloggio che avevano dovuto pagare le spese legali per una causa di cui non erano stati informati dal venditore. La causa era iniziata prima della compravendita, ma le spese legali erano state approvate e ripartite dopo il passaggio di proprietà. Gli acquirenti avevano chiesto al venditore la restituzione di quanto pagato per le spese, ma i giudici hanno bocciato la loro richiesta, perché l'obbligo di contribuire alle spese «sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse (…) pertanto, nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi è il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata».
Per un indirizzo univoco, non resta che attendere un intervento delle Sezioni unite della Cassazione.

 

[francescogio]

HO una curiosita...ho acquistato un immobile, lo stesso ha le parti comune che sono state appena ristrutturate dal condominio (queste spese da contratto sono tutte a carico della parte venditrice); un condomino invece non ha pagato la sua quota circa ventimila euro..immagino che la ditta appaltatrice ovviamente si rifara sul condominio come persona giuridica.. questa somma che il condominio dovra anticipare per conto dell'insolvente devo caricarmela io come nuovo proprietario o il vecchio? considerato che sono spese deliberate prima del rogito...
non so se l'esposizione dei fatti è chiara.. a me stesso sembra contorta..
grazie in anticipo

 

[Antonio Azzaretto]

A prescindere che il condomìnio non ha personalità giuridica, il debito in capo al condòmino verso il condomìnio non si estingue con l' eventuale rivalsa del fornitore verso la comunità residenziale.

Pertanto non vi è alcun debito precedente che possa giustificare alcuna pretesa sul vecchio proprietario.

 

[francescogio]

grazie capito

 

[acquirente]

HO una curiosita...ho acquistato un immobile, lo stesso ha le parti comune che sono state appena ristrutturate dal condominio (queste spese da contratto sono tutte a carico della parte venditrice); un condomino invece non ha pagato la sua quota circa ventimila euro..immagino che la ditta appaltatrice ovviamente si rifara sul condominio come persona giuridica.. questa somma che il condominio dovra anticipare per conto dell'insolvente devo caricarmela io come nuovo proprietario o il vecchio? considerato che sono spese deliberate prima del rogito...
non so se l'esposizione dei fatti è chiara.. a me stesso sembra contorta..
grazie in anticipo

Per le spese condominiali non pagate da parte di un condomino moroso non sussiste, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio di origine contrattuale, un obbligo di pagamento in capo agli altri comproprietari.Comunemente si sente dire che vige in capo ai comproprietari un obbligo di anticipare le quote dei condomini morosi fatto salvo poi il diritto di vedersele rimborsate al momento del recupero giudiziale del credito.
Questa impostazione, che sostanzialmente introdurrebbe un vincolo di solidarietà, non trova riscontro in alcuna norma di legge.
In sostanza:

1)o tutti quanti decidono, in sede assembleare, di sobbarcarsi quel debito, per permettere il normale pagamento delle spese per i servizi comuni, riservandosi di recuperare la quota anticipata al termine della procedura esecutiva;

b) oppure quella quota "resta scoperta":
fino a che l'amministratore non si attiva per recuperarla;
b)nel caso d'inerzia dell'amministratore fino a che il fornitore non si attivi per ottenere il pagamento di quanto spettantegli.
Tutto ciò perchè le obbligazioni condominiali non si possono considerare solidali, come è stato efficacemente sottolineato dalle Sezioni Unite con sentenza n. 9148/08.
Il testo della sentenza a questo link: Cassazione Sezioni Unite Civile Sentenza n. 9148/2008 dep 8.4.2008 SENTENZA CHE HA FATTO SCALPORE
In sostanza in queste circostanze, nel silenzio della legge, o meglio, nell’impossibilità per l’amministratore di chiedere ai condomini, sulla base di una disposizione legislativa, l'anticipazione delle somme da recuperare dal comproprietario moroso, sono due le possibili soluzioni:
a)assembleare, vale a dire un accordo tra tutti i condomini (eccezion fatta per il condomino o i condomini morosi) per coprire la quota spese mancante, salvo rimborso al termine della procedura di recupero;
b)regolamentare, ossia una clausola del regolamento di condominio contrattuale che preveda un qualcosa di simile alla deliberazione di cui si è detto nel precedente punto a).
cosa deve fare in questi casi l'amministratore
Egli, infatti, è tenuto a riscuotere i contributi condominiali e per fare ciò, la legge gli consente “ in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea”, di agire per le vie giudiziali al fine di “ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”(art. 63, primo comma, disp. att. c.c.).
in poche parole, se il moroso non paga, gli pignorano i beni, lo stipendio e se il debito supera la somma di 5.000 euro e non paga, gli pignorano anche la casa che in extremis viene venduta all'asta.
certo la procedura e' abbastanza lunga ma di solito, piuttosto che andare avanti con il decreto ingiuntivo e tutte le spese processuali, il moroso, paga prima.