Cessione a titolo gratuito

[etma]

Una domanda, spero non stupida.
È possibile la cessione a titolo gratuito di un bene immobile?
Nello specifico, vorrei "regalare " una piccola cantina nel condominio dove abito ad un caro amico che ne è sprovvisto.
Vorrei proprio cedere la proprietà, non l'uso del locale.
Costi ed eventuali controindicazioni?
Grazie a chi vorrà rispondermi

 

[Nemesis]

È possibile la cessione a titolo gratuito di un bene immobile?

Certamente sì. Tramite atto pubblico (dal notaio). E occorre l'accettazione del donatario (può essere contestuale: in sede di rogito, entrambe le parti sottoscrivono il contratto davanti al notaio e il negozio si perfeziona).

Costi

Onorario del notaio (chiedere preventivi).
Imposta di donazione: 8% del valore dell'immobile. Se però il donatario è una persona portatrice di handicap riconosciuto grave ai sensi della legge n. 104/1992, l'imposta si applica esclusivamente sulla parte del valore della quota che supera l'ammontare di 1.500.000 euro.
Imposte sul valore dell'immobile: ipotecaria (2%) e (1%).
Imposta di registro nella misura fissa di 200,00 euro.
Imposta di bollo nella mista fissa di 230,00 euro.
Tassa ipotecaria nella misura di 90,00 euro.

eventuali controindicazioni?

Quelle di tutte le donazioni. La donazione è molto diversa dalla vendita, nella quale il pagamento del prezzo rende il trasferimento definitivo e inoppugnabile (salvo alcuni casi particolari) A parte i costi dell'atto notarile, imposte e tasse.
La donazione tipica comporta l'obbligo di alimenti in capo al donatario (ossia chi riceve la donazione) in caso di bisogno, con precedenza su qualunque altro soggetto possa esservi obbligato per legge.
La donazione è esposta all'azione di riduzione da parte dei legittimari che siano lesi nella loro quota di legittima.
La donazione è revocabile (salvo quella remuneratoria e obnuziale).
Il bene immobile donato è più difficile da vendere, perché espone l'acquirente al rischio delle azioni dei legittimari del donante.
È difficile ottenere un finanziamento offrendo in garanzia un bene ricevuto in donazione.

 

[griz]

Secondo me conviene stipulare una compravendita dichiarando un valore minimo

 

[Geometra Dal Macigno]

Secondo me conviene stipulare una compravendita dichiarando un valore minimo

Anche secondo me. Vendi la cantina (che immagino sarà di 8 metri quadrati come la stragrande maggioranza delle cantine) a 1000 Euro (più le spese descritte da Nemesis), e pace.

Verifica che la cantina sia iscritta in catasto con autonoma rendita, ovvero sia che abbia le coordinate catastali: foglio / particella / subalterno. In molti appartamenti degli anni '70, ad esempio, i millesimi della cantina sono inglobati in quelli dell'appartamento, e la cantina non risulta iscritta in catasto con autonoma rendita. Se vuoi vendere una cantina non accatastata, temo che tu debba prima farla accatastare: @Nemesis aiuto.

 

[mapeit]

Secondo me conviene stipulare una compravendita dichiarando un valore minimo

Così facendo non è che si espongono all'accertamento dell'Agenzia delle Entrate ?

 

[griz]

Così facendo non è che si espongono all'accertamento dell'Agenzia delle Entrate ?

Su una cantina, lo trovo piuttosto improbabile

 

[Geometra Dal Macigno]

Così facendo non è che si espongono all'accertamento dell'Agenzia delle Entrate ?

Puoi vendere al prezzo che preferisci. Il problema è solo dell'acquirente, dato che se rivende a valore di mercato, avrà una grossa plusvalenza. Ma qui stiamo parlando di una cantina, che statisticamente sarà di otto metri quadrati... L'Agenzia delle Entrate "neanche la vede", numericamente parlando...

 

[Nemesis]

Puoi vendere al prezzo che preferisci.

No.
L’Agenzia delle entrate può procedere ad "accertamento di valore", rideterminando la base imponile su cui calcolare le imposte dovute. L’ufficio, per procedere all’eventuale rettifica, deve utilizzare i criteri indicati dalla legge, mettendo a confronto il valore indicato nell’atto con i seguenti parametri:
- i trasferimenti a qualsiasi titolo e le divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto (o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo), che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni (criterio comparativo);
- il reddito netto di cui l’immobile è suscettibile, capitalizzato al tasso mediamente applicato a detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, per esempio, il valore del canone di locazione (criterio della capitalizzazione);
- ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni.
Tenendo conto di questi criteri, se ritiene che l’immobile acquistato abbia un valore venale (valore di mercato) superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, l’ufficio rettifica e liquida la maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni.

 

[mapeit]

No.
L’Agenzia delle entrate può procedere ad "accertamento di valore", rideterminando la base imponile su cui calcolare le imposte dovute. L’ufficio, per procedere all’eventuale rettifica, deve utilizzare i criteri indicati dalla legge, mettendo a confronto il valore indicato nell’atto con i seguenti parametri:
- i trasferimenti a qualsiasi titolo e le divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto (o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo), che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni (criterio comparativo);
- il reddito netto di cui l’immobile è suscettibile, capitalizzato al tasso mediamente applicato a detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, per esempio, il valore del canone di locazione (criterio della capitalizzazione);
- ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni.
Tenendo conto di questi criteri, se ritiene che l’immobile acquistato abbia un valore venale (valore di mercato) superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, l’ufficio rettifica e liquida la maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni.

E' quello che sostengo anch'io. Credo che il sistema informatico delle Agenzie delle Entrate segnali automaticamente le transazioni immobiliari nelle quali l'importo dichiarato sia inferiore a determinati parametri. Pertanto, anche se è solo una cantina, è molto probabile che parta automaticamente una rettifica del valore con interessi e sanzioni.

 

[Geometra Dal Macigno]

OK Nemesis, ma pensi che per una cantina, l'Agenzia delle Entrate vada a verificare i prezzi di compravendita di altre cantine (in zona) degli ultimi 3 anni, e il canone di locazione medio che si percepirebbe affittando tale cantina?
Non ce la vedo proprio....
Considera che a Roma c'è ancora gente che non paga la Tari sui box auto, che è dovuta, e vivono tranquilli e sereni... Forse con l'intelligenza artificiale cambierà qualcosa... speriamo, perché io ho sempre pagato tutto...