Cerco pareri e opinioni per costi di demolizione.

[Dimaraz]

Continuo a non capire cosa possa esserci di così incredibile da nascondere se si riporta un IPOTETICO margine di guadagno di una FANTOMATICA impresa edile

La tua è una pretesa "assurda" non per la curiosità di sapere quanto guadagna l'impresa ma perché dipende cosa intendi per "guadagno come in parte già spiegato da altri.

Se prendi il solo costo manodopera il prezzo che ti viene addebitato come costo orario ( esempio 35 Euro/ora) può sembrare clamorosamente "pompato" rispetto ai 10/15 Euro percepiti dal dipendente.
Solo che se non sei "esperto" trascuri tutte le voci che non appaiono in busta paga.
L'extra serve oltre che per pagare tutte quelle ore retribuite ma non lavorate (ferie, tredicesima, permessi, malattia, infortuni) anche tutti i costi "istituzionali" (Inps, Inail, IRPEF etc) la gestione amministrativa, gli ammortamenti (alcuni fatturano valore inferiori ma addebitano ulteriori voci per costi orari per impianti ed attrezzature)...e alla fine un "guadagno lordi" per l'impresa.

Detta semplice fatto 100 il fatturato nelle grosse imprese un margine del 10% è una benedizione.

Quanto al tuo scopo: decidere se vendere nello stato di fatto o con immobili demoliti...da una parte hai un ricavo "pulito" dall'altra ti assumi i rischi di costi finali che crescono per sorprese non previste.

 

[Cicionsky]

Detta semplice fatto 100 il fatturato nelle grosse imprese un margine del 10% è una benedizione.

Quanto al tuo scopo: decidere se vendere nello stato di fatto o con immobili demoliti...da una parte hai un ricavo "pulito" dall'altra ti assumi i rischi di costi finali che crescono per sorprese non previste.

Ti ringrazio per la risposta. La mia era solo una domanda per cercare di capire se un'impresa che è interessata all'acquisto del mio terreno edificabile su cui vi è un rudere (il tutto se lo vendessi così com'è vale 100k Euro), può o meno prendermi per i fondelli proponendomi una cifra molto più bassa di quanto in realtà varrebbe. Se a me demolire il rudere costa 10K Euro (ho 10 preventivi di altre/terze imprese) ma secondo l'impresa che è interessata ad acquistare il mio terreno questa demolizione mi dice che le costa 50k Euro e che quindi mi offre 50K perchè deve demolire il rudere che gli costa 50K, alllora sicuramente mi sta prendendo per i fondelli. E' corretto o mi sfugge magari qualcosa?

 

[Dimaraz]

Se la proporzione delle cifre che citi sono quelle...allora non ti stanno prendendo "per i fondelli"... ma vogliono fare 13 senza nemmeno giocare.

 

[Cicionsky]

Se la proporzione delle cifre che citi sono quelle...allora non ti stanno prendendo "in giro" ma vogliono fare 13 senza nemmeno giocare.

Ah ecco ok. Quindi, ricapitolando, è bene sapere, facendosi fare più preventivi, cosa in realtà costerebbe demolire questo rudere così da poter accogliere, o meno, eventuali proposte di una qualksiasi impresa interessata a comprare il mio bel terreno con il rudere. Non fa una piega. La realtà però, molto spesso, è differente, e lo dico per esperienza. L'mpresa, fa sempre il proprio gioco, e il gioco è sempre, profondamente, radicalmente, al ribasso, sempre (più guadagnano, meglio è). Se davvero demolire questo mio rudere costa 10k Euro, nessuna impresa mi proporrebbe 90K Euro per comprare il mio terreno (che ne vale 100K), nessuna. E qui mi ricollego al punto sopra chiedendo una sua opinione. Se il rudere lo faccio demolire io a mie spese (ad es, costo 10K Euro), può succedere che il mio bel lotto edificabile da 1000mq valga sul mercato di più (più di 100K Euro) senza un rudere da demolire? Riuscirei a venderlo meglio secondo lei? Grazie.

 

[Dimaraz]

qui mi ricollego al punto sopra chiedendo una sua opinione. Se il rudere lo faccio demolire io a mie spese (ad es, costo 10K Euro), può succedere che il mio bel lotto edificabile da 1000mq valga sul mercato di più (più di 100K Euro) senza un rudere da demolire? Riuscirei a venderlo meglio secondo lei?

Come puoi pretendere di avere una risposta valida dai forumisti su un tale argomento solo sulla base di tue ipotesi e senza i dati completi?

In questo periodo i valori di vendita di un terreno edificabile sono molto variabili:
-per ubicazione territoriale
-per indice edificatorio
-per necessità di lottizzazione
-per tempistiche di vendita

Anche se sgombro non è detto che trovi subito un acquirente al prezzo che tu ipotizzi quindi rischi di anticipare cifre importanti per la demolizione.

Pure una "demolizione" ha valori molto differenti e non puoi limitarla al solo costo "fisico" ma devi includere tutte le pratiche burocratiche e lo smaltimento degli inerti.

Non conosco i valori della tua zona ma dubito che con 10mila Euro ti bastino per far demolire e sgomberare 2 immobili di tale cubatura ..."chiavi in mano".

Noi non abbiamo proprietà "divinatorie" per indovinare tutti i dati "reali" che hai omesso.

Sai far di conto

 

[marco.1987]

Se il rudere lo faccio demolire io a mie spese (ad es, costo 10K Euro), può succedere che il mio bel lotto edificabile da 1000mq valga sul mercato di più (più di 100K Euro) senza un rudere da demolire? Riuscirei a venderlo meglio secondo lei? Grazie.

In questo preciso periodo storico in Italia se hai un terreno con un rudere con 2 unità abitative, se prima chiedevi 100k ora ne puoi chiedere 140... soprattutto se le unità abitative sono 2... non lo demolire assolutamente, non ti comprerebbe più nessuno il terreno. IL TUO VALORE è IL RUDERE!
SON CAMBIATE LE REGOLE DEL "GIOCO", NON DEMOLIRLO PER NESSUN MOTIVO!

 

[Gianco]

E se il rudere fosse un costo per la sua demolizione e lo smaltimento delle macerie, ti permetterebbe di abbattere il prezzo di vendita con un risparmio sulla tassazione dell'atto.

 

[marco.1987]

E se il rudere fosse un costo per la sua demolizione e lo smaltimento delle macerie, ti permetterebbe di abbattere il prezzo di vendita con un risparmio sulla tassazione dell'atto.

Quello è il guadagno minore... Se all'improvviso ha avuto richieste per l'acquisto DA PARTE DI UN'IMPRESA è perchè ci sono i famosi bonus... Suppongo che quel rudere è lì da decine di anni e fino ad ora nessuno era mai andato a far proposte..
Se fossi in lui aspetterei a venderlo.. almeno fino ad inizio novembre..
Per quel rudere oggi prende 70 o 100, se ha voglia di metterci tempo, fatica e parecchie notti insonni può ricavarci molto ma molto di più.. (nel senso che i lavori li fa fare lui..)

 

[Gianco]

Comunque non sappiamo in che zona urbanistica ricade. Se cadesse in zona di espansione dovrebbe intervenire in un piano urbanistico con la superficie del terreno. Mentre se fosse in zona di completamento potrebbe demolire e costruire il volume previsto dall'indice volumetrico. Infine se fosse in centro storico dovrebbe proporre un intervento con il recupero dell'edificio eventualmente proponendo dei miglioramenti.
Le notizie che abbiamo sono abbastanza scarne.

 

[marco.1987]

Le notizie che abbiamo sono abbastanza scarne.

La zona urbanistica non la sappiamo ma posso esser più che certo che ricade in zona sismica 1,2,3... il costruttore non so se farà ampliamenti o altro ma se ci sono 2 unità son già oltre 400k di lavori gratuiti + un prezzo maggiorato di 96k ad unità rispetto al mercato... in 2/3 anni di lavoro non è male come guadagno.. Totale dai 400k ai 600k.
Ha più fretta il costruttore ad iniziare i lavori che lui a vendere..