Cedolare secca - Obbligo della raccomandata al locatore con nuovo contratto

[casa61]

A giugno 2011 ho registrato con Siria un contratto di affitto 4 + 4 nel quale ho anche inserito l'apposita clausola relativa all'opzione della cedolare secca, specificando la rinuncia a qualsiasi aggiornamento, etc. (ho citato anche i riferimenti della norma), senza inviare alcuna raccomandata al locatore.
A qualcuno risulta che sia comunque obbligatorio inviare la raccomandata all'inquilino anche se trattasi di un nuovo contratto?
Io non l'ho fatto perché con la firma dell'atto e con la registrazione specifica per quel tipo di atto, l'inquilino (che peraltro non paga tasse né bolli) è a conoscenza dell'opzione e, qiundi, ritengo ampiamente assolto l'obbligo.
Sentendo alcune voci in giro, qualche dubbio tuttavia mi è venuto...

 

[alberto bianchi]

A giugno 2011 ho registrato con Siria un contratto di affitto 4 + 4 nel quale ho anche inserito l'apposita clausola relativa all'opzione della cedolare secca, specificando la rinuncia a qualsiasi aggiornamento, etc. (ho citato anche i riferimenti della norma), senza inviare alcuna raccomandata al locatore.
A qualcuno risulta che sia comunque obbligatorio inviare la raccomandata all'inquilino anche se trattasi di un nuovo contratto?
Io non l'ho fatto perché con la firma dell'atto e con la registrazione specifica per quel tipo di atto, l'inquilino (che peraltro non paga tasse né bolli) è a conoscenza dell'opzione e, qiundi, ritengo ampiamente assolto l'obbligo.
Sentendo alcune voci in giro, qualche dubbio tuttavia mi è venuto...

Devi inviare la raccomandata (semplice) all'inquilino, a meno che la scelta della cedolare secca non sia già specificata nel contratto di cui l'inquilino ha copia firmata.
Io comunque al tuo posto gliela manderei lo stesso, a conferma di quanto concordato. In fondo si tratta di qualche euro. Rinunci a 3 caffè e ti fa bene anche alla salute, e aiuti lo Stato che ne ha tanto bisogno.
Buona giornata.

 

[tovrm]

L'art. 3, comma 11, D. Lgs. 23/2011, che istituisce il regime della cedolare secca recita testualmente: «L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.»

Ora, sembrerebbe pacifico che, ove in caso di nuovo contratto tale rinuncia fosse compresa tra le clausole sottoscritte dalle parti, l'obbligo sia da ritenersi assolto.
In caso contrario, la raccomandata è d'obbligo. E qui si apre un altro capitolo: sebbene l'Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 26/E del 1 giugno 2011 abbia espressamente escluso la possibilità di ricorrere alla raccomandata a mano, tale orientamento contrasta sia con la legge di cui sopra, che parla, genericamente, di comunicazione a mezzo raccomandata, sia con la sentenza della Corte di Cassazione del 12 gennaio 2006, numero 409, con la quale si riconoscono alla raccomandata a mano gli stessi effetti della raccomandata a mezzo posta. La mia posizione è che, in questo, caso, vada disapplicata la disposizione contenuta nella circolare dell'Agenzia delle Entrate e che quindi sia da ritenere valida anche la raccomandata a mano.

Concludendo, se non hai espressamente previsto una clausola nel contratto e l'inquilino è informato, non credo che avrai problemi a fargli sottoscrivere una raccomandata a mano (almeno due copie: una per te ed una per ciascun conduttore, se non facenti parte dello stesso nucleo familiare) con data anteriore a quella di sottoscrizione del contratto.

 

[mapeit]

Come è scritto chiaramente a pag. 45 della circolare 26/E del 1/6/2011 dell'Agenzia delle Entrate, hai assolto l'obbligo se hai inserito nel contratto un'espressa clausola di rinuncia all'adeguamento del canone.

"Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone di cui al paragrafo 2.3 si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione."

Non è possibile invece sostituire l'invio della raccomandata con una raccomandata a mano. Stessa circolare pag. 12:

"È esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi."

 

[giovanna1948]

Per un contratto con opzione per cedolare secca, all' Ag. delle Entrate di Ferrara, dove avevo portato la minuta per verifica di regolarità e legittimità, la Funzionaria mi ha detto che la raccomandata a.r. che avevo già preparato ma non spedito era inutile e che non la mandassi, dato che nel testo contrattuale avevo citato l'opzione e anche la facilitazione per non pagamento dei imposta di bollo e registrazione nonchè tributo speciale. .

 

[alberto bianchi]

Bene mapeit, hai risolto ogni dubbio.

Offro io il caffè per il consiglio, parzialmente, errato.
Buona giornata.

 

[tovrm]

Non è possibile invece sostituire l'invio della raccomandata con una raccomandata a mano. Stessa circolare pag. 12:

"È esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi."

Per il principio di gerarchia delle fonti, un atto amministrativo (come la circolare dell'Agenzia delle Entrate) non può sostituirsi alla legge.

 

[lordh]

Sorvolando sulla necessità di inviare una raccomandata (che io invierei comunque per stare tranquillo) io credo che inserire la cedolare secca (ovvero la rinunzia all'adeguamento istat) in contratto sia controproducente. Viviamo in un paese dove le leggi le cambiano senza criterio e senza nessun ragionamento di lungo periodo, quindi qualora il parlamento aumentasse l'aliquota fissa della cedolare e tu volessi tornare alla normale tassazione non avresti in contratto l'adeguamento e non potresti esigerlo. Correggetemi se sbaglio

 

[alberto bianchi]

Sorvolando sulla necessità di inviare una raccomandata (che io invierei comunque per stare tranquillo) io credo che inserire la cedolare secca (ovvero la rinunzia all'adeguamento istat) in contratto sia controproducente. Viviamo in un paese dove le leggi le cambiano senza criterio e senza nessun ragionamento di lungo periodo, quindi qualora il parlamento aumentasse l'aliquota fissa della cedolare e tu volessi tornare alla normale tassazione non avresti in contratto l'adeguamento e non potresti esigerlo. Correggetemi se sbaglio

La clausola è valida sino a revoca (meglio specificarla nel contratto) da parte del locatore a mezzo raccomandata.

 

[lordh]

La clausola è valida sino a revoca (meglio specificarla nel contratto) da parte del locatore a mezzo raccomandata.

Ok allora si. Io comunque in questo paese (dalle leggi ballerine) provvederei ad inviare ugualmente una raccomandata mal che vada hai speso 3 euro a vuoto.