"Capitolato d'Oneri" per lavori di manutenzione allo stabile

[basenji]

Salve,
prossimamente dovrò partecipare ad un'assemblea straordinaria dove verranno prese delle decisioni in merito ad interventi di manutenzione al condominio. Non sono molto preparata in materia e sto cercando di prendere informazioni leggendo qua e là, però mi rimangono molti dubbi. Provo a proporveli (non so se sbaglio, ma pensavo di dividerli in più discussioni per rendere più facile la cosa).
La prima cosa che ci verrà proposta sarà un "esame del "Capitolato d'Oneri", con approvazione degli specifici interventi" e, successivamente, "il mandato per avanzare la richiesta di preventivi, effettuare la scelta della Ditta a cui appaltare i lavori, affidarle l'incarico e sottoscrivere il "Contratto d'Appalto".

Il primo dubbio è la differenza tra "Capitolato" e "Capitolato d'Oneri", se c'è?
Mi resta anche il dubbio sul contenuto del capitolato: l'amministratore incarica un tecnico (nel nostro caso un architetto, con nostra approvazione) per un sopralluogo, questo descriverà i lavori da effettuare indicando i materiali e più o meno anche tempi di lavoro e costi. Quel "descriverà" prevede, ad esempio, che il tecnico si presenti già con il progetto (che quindi dovrà essere pagato) o questo si prevede in un secondo tempo in base ai lavori decisi?

Poi si deve approvare il mandato per richiedere i preventivi e fin qua ci siamo, ma non sarebbe più corretto riconvocarci per la scelta e per approvare a chi affidare l'incarico? Ho l'impressione (non solo io a dire il vero) che l'amministratore corra un po' e abbia già effettuato la scelta. C'è modo per tutelarsi o, comunque, per rendere responsabile chi farà la scelta? (Tende ad esempio a servirsi molto dei consiglieri per velocizzare le cose, che il più delle volte decidono come se fossero proprietari di tutto).

 

[toto.s]

Capitolato: il documento contiene il dettaglio delle opere, delle modalità realizzative delle stesse, e dei materiali che verranno utilizzati, o comunque requisiti reputati sufficienti per la corretta esecuzione; in genere comprende anche un riferimento economico per ciascuna delle voci contenute.Nei documenti più articolati e complessi, l'aspetto economico delle singole prestazioni è però spesso deferito ad un documento parallelo, l'elenco dei prezzi.
Capitolato d'oneri: il documento che deve contenere e precisare gli oneri collaterali dei contraenti il contratto d'appalto.
La prassi da seguire: innanzitutto l’amministratore convocherà l’assemblea condominiale inserendo nell’ordine del giorno la voce relativa alla discussione e la deliberazione con approvazione l’effettuazione di detti lavori con la maggioranza richiesta dalla legge di metà più uno degli intervenuti che rappresentino almeno il 50% del valore in millesimi (in seconda convocazione che siano presenti almeno un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi). Nella delibera di approvazione è bene che siano fornite indicazioni dettagliate sulla tempistica e sulle modalità di effettuazione dei lavori. Sulla base di tali indicazioni, l’amministratore dovrà preparare un capitolato dei lavori da eseguirsi e, su questa base, raccogliere i preventivi di spesa di diverse imprese disposte ad eseguire i lavori specificati nel capitolato. In una successiva assemblea vengono discussi i diversi preventivi presentati. L’assemblea delibera e sceglie uno dei preventivi presentati; vengono anche deliberati i tempi e le modalità di pagamento della spesa indicata nel preventivo prescelto.
Pertanto il potere decisionale appartiene ai condomini, non all'amministratore o ai consiglieri, siete voi che dovete contrastarli con il potere della maggioranza richiesta dalla legge.

saluti
toto.s

 

[Ollj]

Aggiungerei che:
- sarà d'obbligo la costituzione di un fondo per la manutenzione straordinaria come da riforma.
- sarà essenziale aver piena fiducia del tecnico incaricato alla definizione del capitolato di spesa (il cui mandato deve essere approvato dall'assemblea, non su incarico dell'amministratore): spesso infatti la buona riuscita dell'appalto dipende anche da come fu definito/organizzato il medesimo; spesso lavori svolti a regola d'arte si rivelano inadeguati per carenza/erroneità del capitolato.
- personalmente non vedo distinzione alcuna tra Capitolato e Capitolato d'Oneri;

Quel "descriverà" prevede, ad esempio, che il tecnico si presenti già con il progetto (che quindi dovrà essere pagato) o questo si prevede in un secondo tempo in base ai lavori decisi?

Qualsiasi tecnico, per poter esporre all'assemblea lo stato dei luoghi e le soluzioni da adottare, avrà necessità di fare una perizia (=andrà pagato solo per ciò).
Poi l'assemblea, sulla base della perizia svolta e del capitolato presentato, deciderà come e se realizzare le opere descritte; ovviamente la vostra capacità d'incidere sul capitolato dipenderà dalle conoscenze tecniche in materia e dalla volontà o meno dìimpegnarsi (=perdere del tempo); una volta mi capitò un architetto/condòmino che contestasse il capitolato avanzato da un collega; morale della favola: le obiezioni, teoricamente corrette, si rivelarono erronee ove contestualizzate con la realtà condominiale (= l'architetto/condòmino mai salì a tetto...)
Saluti.

 

[basenji]

Capitolato d'oneri: il documento che deve contenere e precisare gli oneri collaterali dei contraenti il contratto d'appalto.

Cosa s'intende per "oneri collaterali dei contraenti il contratto d'appalto".

 

[basenji]

Aggiungerei che:
- sarà d'obbligo la costituzione di un fondo per la manutenzione straordinaria come da riforma

Questo è previsto in un altro punto dell'ordine del giorno. Visto che la spesa sarà elevata si discuterà di un "Programma per il finanziamento a copertura delle spese".

 

[basenji]

avrà necessità di fare una perizia (=andrà pagato solo per ciò).

La perizia quindi non prevede un progetto per illustrarci modifiche sostanziali. Mi spiego meglio: praticamente finita l'assemblea e rimasti "4 gatti" qualcuno ha lanciato l'idea di ampliare i poggioli, idea non accolta nemmeno dalla totalità dei "4 gatti". Se il tecnico si dovesse presentare con un progetto per la modifica lo posso contestare?

 

[Ollj]

Se il tecnico si dovesse presentare con un progetto per la modifica lo posso contestare?

Potrà far presente che l'assemblea non ha dato mandato alcuno a tal riguardo; ciò non significa tuttavia che l'Assemblea non possa riconsiderare la cosa e deliberare tal rifacimento (a condizione che i poggioli siano comuni; si trattasse invece dei classici poggioli privati, nulla potrà deliberare l'assemblea)

 

[toto.s]

Cosa s'intende per "oneri collaterali dei contraenti il contratto d'appalto".

Posto in essere un contratto: gli oneri che spettano all'uno e quelli spettanti all'altro.
L'impresa si assume l'onere della messa in opera del cantiere, di concludere i lavori entro una certa data stabilita, l'impegno a non ledere i diritti di terzi, ad eseguire i lavori con i materiali precisati nel contratto etc... I condomini si assumono l'impegno di pagare il lavoro dell'impresa alla fine dei lavori o frazionati a scadenza, di non intralciare gli operai nell'esecuzione dei lavori, macchine parcheggiate che disturbano l'ingresso dei camion dell'impresa etc...

saluti
toto.s

 

[basenji]

Siamo stati in assemblea...... L'amministratore (con grande coraggio), per quello che doveva essere un "attento esame del "Capitolato d'Oneri"" si è presentato con un "Riepilogo costi per macro lavori". Tutti valori ipotizzati (ma si può?), tutto a grandi linee e riferito ad articoli di non si sa che (probabilmente il capitolato completo che, però, solo i consiglieri avevano in mano. Ma è corretto?). Un esempio banale e di "poco valore": per la sistemazione del palazzo è "obbligatorio" far rimuovere i punti luce ("ma non lo posso fare io?" "No una cosa obbligatoria per tutti i condomini da far fare") e il lavoro costerà, si ipotizza, 30,00 euro. Se si rimuovono i punti luce è meglio anche sostituirli (dice lui, che ce l'ha fatto già fare 7-8 anni fa permettendo però a qualcuno di installare ciò che preferiva...). Il nuovo punto luce costerà circa 60 euro e per installarlo? Circa 15,00.... Se tutti i valori proposti sono così c'è da star allegri. La cosa più "divertente" è che voleva venisse nominato un comitato. Lui avrebbe chiesto i preventivi e il comitato li avrebbe approvati a sua discrezione.... Ovviamente abbiamo rifiutato e ci aspettiamo ulteriori assemblee.

 

[Ollj]

Ottima scelta. Diversamente avreste sottoscritto una (illegittima) cambiale in bianco (dato che ad alcun comitato potrebbe essere delegato alcunché).
Pretendete sempre che:
- tutto sia sempre e solo deliberato dall'assemblea
- nulla di quanto pertinente/interno agli immobili sia deciso in assemblea (illegittimo per carenza di potere)
- qualsiasi somma richiesta ai condòmini sia supportata da delibera assembleare