Canone locazione comprensivo delle spese condominiali . Cosa Dichiarare: il lordo, il netto?

[Ennio Alessandro Rossi]

La cosa migliore è tenere distinti canone e spese ab ovo

Concordo, ma in alcuni casi il canone forfait è opportuno:
Esempio: il caso delle locazioni fatte a 3 studenti oppure a 4 Vigili del Fuoco appena arrivati in Caserma , esperienze vissute
In fatto succede che uno va uno viene; Essendo digiuni della materia questi coinvolgono il locatore in continui laceranti conteggi per conguagliare . Il locatore si presta ( in quanto tiene a questa tipologia di conduttori che è solvibile, merce rara in questi tempi ) per stemperare gli animi e prevenire (fra loro ) laceranti litigi . In questi casi a mio avviso il canone standard è consigliabile : ogni mese si paga un tot ed è finita li'

 

[jac1.0]

il canone standard è consigliabile

Il canone è canone, le spese condominiali sono spese condominiali. Nulla vieta di fissare il canone di locazione CL e di fissare le spese condominiali SC. Il da pagare al locatore è la loro somma: Importo da pagare = CL + SC. Su CL il locatore paga l'imposta diretta (ordinaria o con cedolare secca), su SC non c'è nulla da pagare.

 

[eleonora buda]

A mio avviso è bene indicare distintamente l'importo mensile del canone e l'importo delle spese accessorie salvo conguaglio.
Nel mio caso per spese accessorie si intendono:
- consumo acqua;
- consumo luce scale e forza motrice,
- riscaldamento in quanto centralizzato;
- pulizia scale;
-gestione area cortiliva in comune;
-spurgo fognature;
-varie ed eventuali.
Predisporre un foglio di calcolo excel dove si fanno ad inserire le varie voci, aggiornandolo per ogni spesa con le fatture dell'ente erogante che man mano arrivano.
A quel punto nel caso di recesso anche di una delle parti di un contratto di locazione, caso frequente, si ha il calcolo pro quota della parte da addebitare.

 

[jac1.0]

Predisporre un foglio di calcolo excel

Microsoft Access no? Solo Excel?

 

[eleonora buda]

Microsoft Access no? Solo Excel?

Non conosco Microsoft Access................per cui in autogestione me lo sono creato con excel.

 

[alberto bianchi]

Avete tutti un po' di ragione. Il caso presentato da A.E. Rossi, come ha chiaramente spiegato lui stesso, è consigliabile, per non dire obbligatorio, nei casi di locazioni, e con interscambio di conduttori, di breve/brevissima durata in quanto sarebbe materialmente impossibile provvedere a dei corretti conguagli in quanto certe spese sono quantificabili solo dopo molti mesi. E al momento in cui l'inquilino lascia l'alloggio gli verrebbe comunque sottoposta una stima di costi consuntivi (revised forecast).
Negli altri casi, con contratti più duraturi e più stabili è preferibile intestare tutte le utenze al conduttore per cui le spese da concordare con il locatore assumono importanza residuale.[DOUBLEPOST=1401799819,1401799564][/DOUBLEPOST]

Microsoft Access no? Solo Excel?

Io, agli albori del PC, ho utilizzato anche Master Plan e Framework. E prima ancora i famosi fogli a 14 colonne, verdi o gialli, utilizzati dalle società di revisione, come Arthur Andersen, Coopers and Lybrand, Price Waterhouse, etc

 

[Clematide]

Concordo, ma in alcuni casi il canone forfait è opportuno:
Esempio: il caso delle locazioni fatte a 3 studenti oppure a 4 Vigili del Fuoco appena arrivati in Caserma , esperienze vissute
In fatto succede che uno va uno viene; Essendo digiuni della materia questi coinvolgono il locatore in continui laceranti conteggi per conguagliare . Il locatore si presta ( in quanto tiene a questa tipologia di conduttori che è solvibile, merce rara in questi tempi ) per stemperare gli animi e prevenire (fra loro ) laceranti litigi . In questi casi a mio avviso il canone standard è consigliabile : ogni mese si paga un tot ed è finita li'

La forfettizzazione degli oneri condominiali è legittima però solo nei contratti ad uso abitativo non calmierati (4+4, turistici ecc.), poiché nei contratti concordati (3+2, transitori e per studenti) deve essere applicata obbligatoriamente la tabella analitica contenuta nell’allegato G approvata con il decreto ministeriale 30/12/2002, e nei contratti commerciali opera l’art.79 della legge n.392/1978 che renderebbe la clausola nulla in quanto consente al locatore di procurarsi un vantaggio che non gli spetta.

 

[jac1.0]

deve essere applicata obbligatoriamente

Io ho letto da qualche parte - dove, non ricordo - 'deve essere applicata facoltativamente'

 

[bertoldo]

Da "L'espero risponde" :

Nelle locazioni ad uso commerciale - disciplinate dagli articoli 27 e seguenti della legge 392/78 - la materia delle spese è rimessa alla contrattazione tra le parti, senza alcun vincolo. Si veda, in questo senso, Cassazione 12 luglio 2007 n. 15592, secondo cui «in tema di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, la pattuizione che pone a carico del conduttore le spese che di norma gravano sul locatore, comprese quelle imputabili a vetustà, forza maggiore ed all’uso convenuto, non incorre nella sanzione di nullità sancita dall’articolo 79 della legge n. 392 del 1978, poiché tale norma non esclude la validità di qualsiasi accordo vantaggioso per il locatore, ma soltanto di quei patti che preventivamente eludono diritti attribuiti al conduttore da norme inderogabili contenute nella medesima legg». In tale contesto, il locatore può accollare al conduttore il pagamento delle spese condominiali relative all’assicurazione globale fabbricati, al compenso dell’amministratore, alla redazione del 770 eccetera.[DOUBLEPOST=1401806583,1401806510][/DOUBLEPOST]Aggiungo: risposta di cui sopra data il 4/6/2012

 

[Clematide]

http://www.casa24.ilsole24ore.com/affitto-locazione/news/2008/05/08/35_C.php

È legittima la forfetizzazione degli oneri condominiali? È legittimo, cioè, pattuire tra proprietario e inquilino che gli oneri siano versati secondo un fisso mensile, o comunque periodico, senza considerare il rendiconto predisposto ogni anno dall'amministratore? Per rispondere occorre muovere dall'articolo 9 della legge 392/78. La giurisprudenza, in vigenza dell'equo canone, aveva ritenuto tale disposizione inderogabile in danno del conduttore, ritenendo pertanto nulla qualsiasi pattuizione che avesse obbligato l'inquilino al pagamento degli oneri accessori in misura superiore a quella prevista dall'articolo 9 o forfettaria (Cassazione, 3431/02). Sennonché l'articolo 79 è stato abrogato, limitatamente alle locazioni abitative, dall'articolo 14 della legge 431/98, con la conseguenza che quanto fin qui esposto è oggi valido solo per le locazioni a uso diverso dall'abitativo. Per le locazioni a uso abitativo la situazione è diversa (anche se, con riferimento alle locazioni agevolate, transitorie e per studenti universitari, si deve giungere alla medesima conclusione alla quale si è pervenuti per le locazioni a uso diverso).

(omissis)

Diversamente, per i contratti regolamentati e per quelli a uso diverso dall'abitativo, una pattuizione volta a derogare (in senso sfavorevole al conduttore) all'articolo 4 del citato Dm e all'articolo 9 della legge 392/78 è invalida. Il che non impedisce di prevedere, per questi contratti, una forfetizzazione degli oneri accessori, ma tale previsione dovrebbe essere in misura tale da risultare sempre inferiore (o pari), nel corso della locazione, all'importo di spettanza dell'inquilino che risulterebbe dall'adozione del riparto previsto dalla legge.