Canone inferiore al valore stabilito dall'Agenzia delle Entrate

[martino954]

Mi sono accordo di avere stipulato ormai 5 anni fa un contratto d'affitto per uso abitazione per 4.800 euro all'anno; mentre facendo i conti partendo dalla rendita catastale, rivalutandola del 5% e moltiplicando per 120 trovo un valore superiore di circa 1.000 euro all'anno. Ora io ho tenuto vuoto l'appartamento per diversi anni, non trovavo nessuno con minime garanzie di pagarmi; ho infine affittato ad una brava vedova, sapevo io ad un canone basso, ma è un condominio, avrei dovuto pagare anche le spese di condominio con la casa vuota.
Ora sono certo che mi chiamerà l'Agenzia delle Entrate, come se fossi un evasore, non mi crederà, dovrò portare contratto, tutti i bonifici bancari di tutti i mesi
e poi mi faranno pagare su quello che non ho incassato.
Vorrei aggiungere che non sono pessimista, per natura e quello che mi sta per capitare capiterà anche ad altri: come si potrebbe chiamare un regime fiscale in cui le ragioni non vengono ascoltate, si suppone che i contribuenti dicano il falso, .... etc.
Non potrò fare ricorso contro eventuali decisioni sfavorevoli perchè i ricorsi li fanno i commercialisti e quelli, è giusto, costano.
Scusate lo sfogo e grazie a tutti
Martino

 

[arianna26]

è evidente che sei una brava persona hai affittato ad una vedova senza immensi patrimoni alle spalle e questo ti fa onore pertanto provo a farti vedere l'altra faccia della medaglia fermo restando che pagare tasse su ciò che non si percepisce rode non poco in un paese dove le norme sono fatte dai grandi evasori a loro uso e consumo e dove chi non ha pagato il dovuto si vede fare pure un sostansiosissimo sconto (vd Pavarotti). dunque tu ricavi dall'appartamento 4800 euro tolte le tasse e le spese condominiali resti, sia pure in maniera inferiore, in attivo mentre prima che non potevi recuperare nemmeno le spese eri in perdita netta. non è molto ma è meglio di niente.

 

[jac0]

Io non credo che in fatto di imposte sul reddito da fabbricati esista un minimo (definito sulla base della rendita catastale) da pagare. Credo invece che l'Agenzia delle Entrate, riscontrato che il reddito è inferiore ad un valore proporzionale a tale rendita, attiverà sacrosanti controlli per verificare la presenza di reddito occultato. E qualora non riusicrà a dimostrare l'esistenza di tale reddito, ossia riscontrerà che tutto è in regola, l'accertamento verrà archiviato.

 

[tovrm]

Io non credo che in fatto di imposte sul reddito da fabbricati esista un minimo (definito sulla base della rendita catastale) da pagare. .

Non c'è, infatti, un minimo da pagare. C'è però un valore minimo degli affitti, legato appunto al valore catastale dell'immobile, al di sotto del quale scatta l'accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate.

Credo invece che l'Agenzia delle Entrate, riscontrato che il reddito è inferiore ad un valore proporzionale a tale rendita, attiverà sacrosanti controlli per verificare la presenza di reddito occultato. E qualora non riusicrà a dimostrare l'esistenza di tale reddito, ossia riscontrerà che tutto è in regola, l'accertamento verrà archiviato.

Appunto. Se si dimostra che tutto è in regola, non si devono temere sanzioni.

 

[martino954]

Io posso dimostrare che ogni mese l'inquilino ha fatto un bonifico sul mio conto di un importo pari al valore che si desume dal contratto, pure aggiornato con l'indice istat, come da lettera che ho mandato all'inquilino.
Ma la mia domanda è più complicata: siccome so (ho in corso un ingiustissimo accertamento da redditometro) quanto sia difficile dimostrare all'Agenzia delle Entrate che si è a posto, mi chiedevo se la presentazione dell'elenco di detti bonfici fatti basterà (l'Agenzia delle Entrate mi potrebbe contestare - non ci sono prove - ma nell'accertamento in corso, si dirà che è, cosa diversa - dicono che qua non c'è la presunzione di un maggiore reddito e non mandano le cartelle, ma i "famosi" questionari!, mi potrebbe contestare che io ho ricevuto-cosa falsissima- una parte dell'affitto in nero). Cioè quali prove oltre ai bonifici sul mio conto potranno esigere per ottenere di essere creduto?
Grazie
Martino

 

[jac0]

mi potrebbe contestare che io ho ricevuto-cosa falsissima- una parte dell'affitto in nero

Lo dimostrino. Ossia sono loro che devono dimostrare che c'è il nero (con l'evidenza documentale), non sei tu che devi dimostrare che non c'è! Mi sembra più che ovvio.

 

[tovrm]

Appunto. Se non hanno evidenza che tu percepisci un affitto in nero, non vedo come possano contestarti redditi maggiori di quelli che tu gli puoi dimostrare di percepire.
Se hanno bisogno di ulteriore documentazione, saranno loro a chiederti di cosa hanno eventualmente bisogno.

 

[Elizabeth]

Non in tutte le città ma capita non raramente che il valore ricavato moltiplicando la rendita catastale rivalutata per 120 dia un affitto oltremodo fuori mercato. Mio padre ha difficoltà ad affittare un appartamento in una zona centrale di una città del sud dove, e lo si ricava guardando gli annunci delle agenzie immobiliari on line, il prezzo medio della zona con stessa metratura varia da 300 a 500 euro al mese. Sta provando a 450 con grosse difficoltà perché ce ne sono di offerte in zona per 400 euro...Bene, secondo quei calcoli dell'Agenzia delle Entrate si dovrebbe affittare a quasi 1000 al mese!!! Io chiedo: che trovino un appartamento che ha questo affitto in tutta la città! Ma neanche se fosse il doppio di metratura. Eppure.....

 

[tovrm]

Non in tutte le città ma capita non raramente che il valore ricavato moltiplicando la rendita catastale rivalutata per 120 dia un affitto oltremodo fuori mercato. Mio padre ha difficoltà ad affittare un appartamento in una zona centrale di una città del sud dove, e lo si ricava guardando gli annunci delle agenzie immobiliari on line, il prezzo medio della zona con stessa metratura varia da 300 a 500 euro al mese. Sta provando a 450 con grosse difficoltà perché ce ne sono di offerte in zona per 400 euro...Bene, secondo quei calcoli dell'Agenzia delle Entrate si dovrebbe affittare a quasi 1000 al mese!!! Io chiedo: che trovino un appartamento che ha questo affitto in tutta la città! Ma neanche se fosse il doppio di metratura. Eppure.....

Indirettamente hai fornito un ulteriore elemento di prova a favore del contribuente, ovvero che il mercato in quella zona si muove su prezzi differenti dalla presunzione dell'Agenzia delle Entrate. È ancora più evidente che l'Agenzia delle Entrate, ove decidesse di effettuare accertamenti in quella zona, starebbe sprecando denaro pubblico provocando un danno all'erario... Tu pensa, la Finanza che procura un danno erariale...

 

[Elizabeth]

Non sempre è facile provare quello di cui ti "accusano". Nel senso che se fanno un accertamento in base a dati teorici e non verificati sul territorio, non credo sia per te contribuente così semplice, come dite, dimostrare all'impiegato dell'agenzia delle entrate che tu hai dichiarato veramente la cifra corretta mentre lui ha accertato secondo suoi calcoli ipotetici non corrispondenti alla realtà, e chiudi la partita così. Non puoi neanche dire "dimostratemi voi che non è come dico io", non è così che funziona, sono loro che vogliono da te le prove! Sai che ti dice il funzionario? "Ha ragione, anche noi a volte ci rendiamo conto che l'affitto che noi valutiamo è improponibile in quella zona, ma ci sono dei calcoli che noi facciamo in base alle procedure, non possiamo certo valutare facendo un sopralluogo prima di ogni accertamento" (sic!). O accetti o c'è il ricorso.
Ho la netta sensazione che a volte si punta solo a fare cassa, soprattutto sulle locazioni commerciali dove hanno il dente avvelenato... Sull'abitativo, per buona pace di martino957 non calcano la mano, da quel che so.
Non lo trovo un sistema giusto. Sarebbe corretto da parte degli uffici rivedere meglio questo metodo della rendita rivalutata moltiplicata per 120 per decidere se accertare o no perchè non sempre i calcoli sono giusti e veritieri e, oserei dire, a volte sono vessatori....