Canone concordato calcolo sbagliato SUNIA

[franca2912]

Buonasera a seguito della disdetta anticipata dal contratto di locazione della mia inquilina, mi trovo da questa convocata in una mediazione civile. Ecco i fatti. La mia inquilina si rivolge al Sunia per il ricalcolo dela canone concordato e per questo motivo pretende la restituzione di 9 mila euro di canoni versati e non dovuti.Solo che il SUNIA ha fatto dei calcoli completamente errati, in quanto ha conteggiato mq inferiori a quelli riportati nell’APE redatta pochi giorni prima della sottoscrizione del contrattvvero 85mq considerati contro i 93mq, misurati dall’ingegnere. Inoltre l’inquilina contesta fra i parametri,la porta blindata e la ristrutturazione dello stabile avvenuta 2 anni prima della stipula. Per quanto riguarda la porta questa ha uno spessore di 7 cm, un’armatura in ferro 3 serrature di sicurezza e uno spioncino con schermo lcd. Per la ristrutturazione ci sono documenti condominiali che attestano la ristrutturazione dello stabile con rifacimento di tetto frontalini, marcapiani e riverniciatura balconi per una spesa di circa 150.000 euro, e tra l’altro il condominio non presenta barriere architettoniche.Oltre a questo il Sunia non calcola l’aumento istat sul75% del canone concordato dal 2004 all’anno di stipula del contratto. Intanto mi trovo già ad aver speso 140 euro per la risposta a tale richiesta da parte dell’avvocato all’ufficio legale Sunia, e adesso 1040 euro per essere assistita nella mediazione oltre circa 50 euro all’organismo di mediazione.Io ovviamente vista tutta la documentazione a sostegno delle mie ragioni non intendo mediare ma andare a giudizio, ma se la mia inquilina dicesse in fase di mediazione ok non procedo oltre, ho scherzato. Io come posso recuperare i 1200 euro spesi? Secondo voi si potrebbe citare in giudizio anche il Sunia con i suoi avvocati? grazie

 

[Elisabetta48]

tvvero 85mq considerati contro i 93mq

Non vorrei che il problema fosse questo: per il calcolo del canone concertato va usata la superficie 'calpestabile', cioè la somma delle superfici interne degli ambienti che costituiscono l’alloggio, al netto dei muri perimetrali interni ed esterni. Forse l'APE usa invece la superficie catastale che comprende pure i muri. Forse ha ragione il Sunia.

 

[franca2912]

no assolutamente nell’Ape è specificato chiaramente superficie calpestabile

 

[Elisabetta48]

Allora hai ragione tu: si sono sbagliati al Sunia. Secondo me tu puoi solo tentare di riavere quanto speso dall'inquilina. Sarà lei poi a vedersela col Sunia se l'ha mandata avanti in base a calcoli sbagliati.

 

[Elisabetta2]

Buonasera a seguito della disdetta anticipata dal contratto di locazione della mia inquilina, mi trovo da questa convocata in una mediazione civile. Ecco i fatti. La mia inquilina si rivolge al Sunia per il ricalcolo dela canone concordato e per questo motivo pretende la restituzione di 9 mila euro di canoni versati e non dovuti.Solo che il SUNIA ha fatto dei calcoli completamente errati, in quanto ha conteggiato mq inferiori a quelli riportati nell’APE redatta pochi giorni prima della sottoscrizione del contrattvvero 85mq considerati contro i 93mq, misurati dall’ingegnere. Inoltre l’inquilina contesta fra i parametri,la porta blindata e la ristrutturazione dello stabile avvenuta 2 anni prima della stipula. Per quanto riguarda la porta questa ha uno spessore di 7 cm, un’armatura in ferro 3 serrature di sicurezza e uno spioncino con schermo lcd. Per la ristrutturazione ci sono documenti condominiali che attestano la ristrutturazione dello stabile con rifacimento di tetto frontalini, marcapiani e riverniciatura balconi per una spesa di circa 150.000 euro, e tra l’altro il condominio non presenta barriere architettoniche.Oltre a questo il Sunia non calcola l’aumento istat sul75% del canone concordato dal 2004 all’anno di stipula del contratto. Intanto mi trovo già ad aver speso 140 euro per la risposta a tale richiesta da parte dell’avvocato all’ufficio legale Sunia, e adesso 1040 euro per essere assistita nella mediazione oltre circa 50 euro all’organismo di mediazione.Io ovviamente vista tutta la documentazione a sostegno delle mie ragioni non intendo mediare ma andare a giudizio, ma se la mia inquilina dicesse in fase di mediazione ok non procedo oltre, ho scherzato. Io come posso recuperare i 1200 euro spesi? Secondo voi si potrebbe citare in giudizio anche il Sunia con i suoi avvocati? grazie

C'è qualche vano considerato accessorio ? Mansarda , taverna, stenditoio o altro ?

 

[franca2912]

no nessun locale accessorio

 

[basty]

quelli riportati nell’APE redatta pochi giorni prima della sottoscrizione del contrattvvero 85mq considerati contro i 93mq, misurati dall’ingegnere.

Con tutto il rispetto... ... per l'ingegnere, che suppongo sia stato il redattore della APE, sei sicura abbia effettivamente misurato la superficie, o abbia invece utilizzato il nuovo dato presente in visura catastale, denominato Superficie Totale aree scoperte?

Prima di imbarcarti in una mediazione/causa, io misurerei la superficie calpestabile sul "terreno".

Mi sembra piuttosto improbabile che sia il redattore della APE , sia l'avvocato Sunia, abbiano fisicamente fatto un sopralluogo (il primo sarebbe stato tenuto, ma sarebbe una mosca bianca; il secondo propendo che sia più avvezzo a consultare un codice che misurare superfici): e se si sono basati sulle planimetrie catastali, si sono dimenticati che sono in scala 1:200 e lascio a voi stimare l'errore di rappresentazione e rilettura del disegno.

 

[Luigi Criscuolo]

mi sembra ovvio che in caso di contenzioso legale, anche solo di Mediazione, il consulente Tecnico del Giudice/Mediatore per prima cosa andrà a misurare la superficie calpestabile per controllarla.

Inoltre l’inquilina contesta fra i parametri,la porta blindata e la ristrutturazione dello stabile avvenuta 2 anni prima della stipula.

questo mi lascia perplesso. Tu hai fatto questi lavori 2 anni prima dell'inizio del contratto d'affitto e gli hai inserito una maggiorazione del canone concordato per questi lavori? Ignoravo che si potesse fare un calcolo dell'importo dell'affitto correggendolo per lavori eseguiti anni prima la stipulazione del contratto di affitto.
"L'art. 23 della legge n. 3928 del 1978 (la cosa'¬ detta legge sull'equo canone parzialmente abrogata dalla legge n. 431/98), al primo e secondo comma recitava:
Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui e' adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entita' , il locatore puo' chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennita' e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.
L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta e' fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta.
Tale disposizione, come si accennava, e' stata abrogata..."
In ogni caso si tratta di aumenti che si potevano chiedere con contratti già in vigore perché erano considerati adeguamenti dell' affitto rispetto alla nuova situazione, derivante dagli interventi conservativi, compensando in tal modo con effetto immediato l'aumento di valore del bene in ragione dei suddetti interventi.
Eliminata questa disposizione e passati nel regime degli contratti così detti a canone libero è sparito ogni riferimento a questa facoltà prevista per legge.
Ciò non vieta, naturalmente, che le parti possano prevedere un aggiornamento del canone per queste ipotesi stabilendo contestualmente; ma è solamente la fonte contrattuale l'unica in grado di rendere legittima una richiesta di aggiornamento del canone.
Insomma, se il contratto di locazione non prevede l'aumento del canone per l'ipotesi di lavori di manutenzione della casa e/o delle parti comuni dell'edificio, il proprietario non avrà alcun diritto di avanzare pretese in tal senso – per mancanza di disposizioni legislative a sostegno – e qualora lo facesse la sua richiesta potrebbe essere contestata legittimamente dal conduttore.
Ma anche in questo caso si tratta di contratti già in essere.

 

[Elisabetta48]

@Luigi Criscuolo Guarda però che per esempio a Parma la voce
"Edifici costruiti e/o integralmente ristrutturati dopo il 1990" è uno degli elementi che entrano nella determinazione della fascia di oscillazione. Magari grazie a quello le è scattata la fascia più alta. Non so se vale per tutti i Comuni perchè è legata ai diversi accordi territoriali. Van controllati gli accordi di Roma

 

[basty]

@Luigi Criscuolo: Tutto vero quanto hai citato, ma non so se possa adattarsi ad un contratto concordato, i cui parametri sono fissati per "accordo": ma se sono stati fatti interventi, questi influiscono in alcuni casi sui parametri da assumere. Non conosco molto la dinamica di questi contratti, ma ad esempio direi che avere o non avere la porta blindata, possa fare la differenza