Canone a scaletta in locazione commerciale

[Liederman]

Nell'ipotesi di un accordo tra locatore e conduttore di un canone a scaletta, cioè un canone che abbia valore diverso (normalmente in incremento) anno per anno, mi è sembrato di capire dalle info in rete che secondo la giurisprudenza occorrono due condizioni nel contratto:
- indicazione chiara fin dall'inizio di quali sono e saranno i valori del canone
- motivi che portano a scegliere un canone a scaletta (es. lavori di ristrutturazione previsti)
Però dal punto di vista fiscale , sembra (confermato da più commercialisti) che la differenza dei canoni venga poi probabilmente considerata dall'agenzia delle entrate come compenso in natura e quindi tassato!

Come uscire dall'empasse? Mettere o non mettere i motivi? Oppure va cercato un motivo che non possa portare a tassazione (quindi non la ristrutturazione)? Quale potrebbe essere?

LOCAZIONI NON ABITATIVE, QUANDO IL CANONE “A SCALETTA” E’CONSENTITO. : Studio Legale Barbàra

Studio Legale Barbàra

www.studiolegalebarbara.it

La nullità del canone “a scaletta”

www.lastampa.it

 

[uva]

dal punto di vista fiscale , sembra (confermato da più commercialisti) che la differenza dei canoni venga poi probabilmente considerata dall'agenzia delle entrate come compenso in natura e quindi tassato!

I canoni a scaletta si evidenziano sul mod. RLI quando si registra il contratto all'Agenzia delle Entrate.
Nel quadro A - casella "casi particolari" si scrive il codice 1; poi si compila il quadro E indicando i vari canoni stabiliti per le annualità dalla seconda in avanti.
E' anche obbligatorio allegare al mod. RLI copia del contratto di locazione: dovrebbe essere sufficiente per attestare che locatore e conduttore hanno concordato canoni differenti per le varie annualità.
Non vedo come l'Agenzia delle Entrate possa dimostrare un "compenso in natura" e tassarlo!

 

[Liederman]

Non vedo come l'Agenzia delle Entrate possa dimostrare un "compenso in natura" e tassarlo!

Magari dovesse dimostrarlo, le basta presupporlo....!
In ogni caso se ci pensi, per lo meno nel caso di lavori di ristrutturazione, un senso c'è. Il conduttore fa dei lavori che, di fatto, portano un beneficio (compenso in natura) al proprietario. Quanto vale questo beneficio? La differenza tra il canone finale e quello ridotto nelle prime annualità.
Che poi sia giusto e lecito è altro discorso. Ma già due commercialisti mi hanno confermato che questo è l'orientamento (almeno di fatto) del' Agenzia delle Entrate.

 

[basty]

Non sono commercialista, ma confermo quanto esemplificato da @Liederman: se si imposta il contratto a scaletta, le motivazioni non possono essere a titolo di sconto sui lavori pattuiti a carico del conduttore: ricordo una circolare in merito, che appunto faceva considerare tale "baratto" alla stregua di un pagamento del canone pieno "in natura".

Che io sappia l'unica giustificazione riconosciuta, è relativa ad una diminuzione del canone a regime, stabilita per i primi anni di locazione, motivata come sconto dovuto alla necessità di avviare un nuovo esercizio commerciale.

Non so invece rispondere affermativamente se ci si possa accordare per un canone variabile crescente per l'intero periodo dei 6 anni, senza specificarne le motivazioni: temo di no, anche se vedendo il RLI parrebbe possibile.

 

[Dimaraz]

In ogni caso se ci pensi, per lo meno nel caso di lavori di ristrutturazione, un senso c'è. Il conduttore fa dei lavori che, di fatto, portano un beneficio (compenso in natura) al proprietario. Quanto vale questo beneficio?

I "teologi" (funzionari) dell'Agenzia delle Entrate sono spesso braccia tolte al lavoro manuale e/o sono scelti o indottrinati fra soggetti con tali "turbe".

Se il locatore facesse eseguire per proprio ordine e conto tali "lavori" ne pretenderebbe fattura che porterebbe eventualmente in detrazione.
Quindi non vedo "vantaggio" o evasione.

Ma abbiamo questi e meglio evitare di andare in Commissione.

Confermo la scaletta "pro avviamento"... ma anche a sconto in periodo di crisi.;

 

[moralista]

Non vedo tutte queste tragedie, di canoni a scaletta se ne fanno a j-osa, i motivi possono essere tanti l'importante che sia evidenziato nel contratto

 

[Liederman]

Non vedo tutte queste tragedie, di canoni a scaletta se ne fanno a j-osa, i motivi possono essere tanti l'importante che sia evidenziato nel contratto

e non hai mai avuto problemi di tassazione della differenza ?

 

[moralista]

e allora quale è il problema?

 

[uva]

quale è il problema?

Il problema è quello scritto nel primo post:

- motivi che portano a scegliere un canone a scaletta (es. lavori di ristrutturazione previsti)
Però dal punto di vista fiscale , sembra (confermato da più commercialisti) che la differenza dei canoni venga poi probabilmente considerata dall'agenzia delle entrate come compenso in natura e quindi tassato!

 

[moralista]

Da oltre 50 anni affitto e commercio immobili, e tutti inizialmente necessitano di interventi di modificazioni varie tale modifiche le assume il locatario alla sua bisogna con impegno di ripristino al termine della locazione, il 1° anno 10, il 2° 20; il 3° 30 fino a raggiungere gli accordi contrattuali, e non ho mai avuto problemi con l'Agenzia delle Entrate