Cambio infissi appartamento locato ad attività professionale

[ncolitti]

Lo studio professionale conduttore del mio appartamento vorrebbe che io cambiassi gli infissi poiché vetusti (effettivamente lo sono).
Ma lo studio mi paga un canone irrisorio (un contratto che ho ereditato) ed io sotto sotto preferirei persino lasciassero l'immobile (soprattutto a causa della ipertassazione cui sono sottoposto non potendo aderire alla cedolare secca).
Io eseguirei anche l'intervento ma vorrei adeguare il canone conseguentemente e proporzionalmente all'aumento del valore dell'immobile.
I miei dubbi sono:
- possono costringermi ad eseguire l'intervento di sostituzione infissi per vetustà?
- se eseguissi l'intervento, potrei ottenere un aumento dell'attuale canone? ne avrei diritto anche senza il loro consenso (che non avrò mai!)

Grazie!!

 

[Nemesis]

possono costringermi ad eseguire l'intervento di sostituzione infissi per vetustà?

Sì, a meno che nel contratto fosse stato pattuito che le spese siano poste a carico del conduttore.
E se la riparazione (sostituzione) è urgente, il conduttore può eseguirla direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

se eseguissi l'intervento, potrei ottenere un aumento dell'attuale canone?

No, soprattutto se il contratto non avesse previsto una tale pattuizione.

 

[Dimaraz]

E se la riparazione (sostituzione) è urgente

Ecco...quel "se" può essere grande come una casa.
Un serramento può essere "vetusto" ma perfettamente funzionante quindi...

possono costringermi ad eseguire l'intervento di sostituzione infissi per vetustà?

No... salvo l'infisso sia "pericolante" o non funzionante e sia impossibile il ripristino.

 

[uva]

possono costringermi ad eseguire l'intervento

Possono farti scrivere dal loro avvocato, intimandoti di sostituire gli infissi vetusti.
Quando è successo a me ho risposto che l'immobile era in stato da servire all'uso convenuto (art. 1575 Cod.Civ). Nel mio caso gli infissi erano vecchi ma non rotti, e funzionavano ancora. Inoltre ho fatto presente che il conduttore non aveva eseguito gli interventi di piccola manutenzione ordinaria a suo carico ex art. 1609.

un contratto che ho ereditato

preferirei persino lasciassero l'immobile

Trattandosi di un contratto commerciale 6 + 6, alla fine del 12esimo / 18esimo anno puoi inviare disdetta al conduttore, osservando il preavviso di 12 mesi, senza necessità di alcuna motivazione.
Trattandosi di uno studio professionale non è dovuta l'indennità per la perdita dell'avviamento (art. 35 l. 392/1978).

mi paga un canone irrisorio

Prima di decidere cosa fare valuta fra quanti anni potrai liberare l'immobile, ristrutturarlo ed eventualmente affittarlo ad un canone soddisfacente.

 

[davideboschi]

io sotto sotto preferirei persino lasciassero l'immobile

Mandagli la disdetta adesso.
Il preavviso è di 12 mesi, ma è un tempo minimo. Di fatto, la disdetta puoi inviarla anche anni prima... addirittura il giorno dopo la stipula del contratto.

possono costringermi ad eseguire l'intervento di sostituzione infissi per vetustà?

Vetustà non significa inadeguatezza né degrado.
Inoltre, la sostituzione non è l'unica soluzione. Se qualche serramento non funziona, puoi farlo riparare con una spesa inferiore. Oppure puoi far sosittuire solo quelli iinadeguati e non più riparabili.
Logico che in casa propria uno vorrebbe che tutto funzionasse alla perfezione e che tutti i serramenti fossero uguali e non mostrassero segni di riparazioni. Ma lì non è casa tua.

 

[mapeit]

Se il problema è il canone troppo basso, proponi al conduttore uno scambio. Di comune accordo si fa un contratto di locazione nuovo, ad un canone adeguato, dopo che lui ti ha dato disdetta con sei mesi di preavviso, e tu in cambio gli sostituisci gli infissi. Lui ci guadagna gli infissi e una nuova decorrenza del contratto 6+6, così è tranquillo per 12 anni, e tu ci guadagni un canone di locazione adeguato e un immobile più confortevole, potendo usufruire anche delle detrazioni fiscali.

 

[Nemesis]

si fa un contratto di locazione nuovo, ad un canone adeguato, dopo che lui ti ha dato disdetta con sei mesi di preavviso

Se il conduttore fosse d'accordo per stipulare un nuovo contratto, non ci sarebbe necessità di disdire con un periodo di preavviso.
E dubito che sarebbe d'accordo, almeno finché l'immobile non sarà dotato di nuovi infissi.

 

[mapeit]

Può darsi, e allora si tiene gli infissi che ha provvedendo alla loro manutenzione ordinaria a meno che non abbiano problemi irreparabili.

 

[Nemesis]

provvedendo alla loro manutenzione ordinaria

Gli inflissi, per ammissione del locatore, sono vetusti.

 

[uva]

Gli inflissi, per ammissione del locatore, sono vetusti.

Quale norma obbliga il locatore a sostituire degli infissi "vetusti" se sono ancora funzionanti, non sono rotti, non pregiudicano il pacifico godimento (art. 1575 Cod.Civ.) dell'immobile da parte del conduttore?