Cambiare cat. catastale da A/10 a A/3 di un appartamento affittato

[uva]

In una palazzina anni '60, piccolo condominio di tre proprietari della stessa famiglia, due appartamenti al piano terra erano accatastati A/3 e locati ad uso abitativo.
Circa 12 anni fa se ne liberò uno e il proprietario fece il cambio da A/3 a A/10 per affittarlo uso ufficio. Venne affittato prima come ufficio amministrativo e attualmente come studio medico.
Ora quel proprietario, in previsione della futura vendita in quanto pare che i conduttori andranno via, vuole fare l'operazione inversa: da A/10 a A/3. Per proporlo in vendita come appartamento ad uso abitativo.

Io gli ho detto che siccome è in essere un contratto commerciale 6 + 6 per lo studio medico nel quale sono scritti i dati catastali inclusa la cat. A/10, anche riportati sul mod.RLIWeb, sarebbe sbagliato ritornare adesso alla cat. A/3 o A/2. Occorre aspettare la disdetta della società conduttrice (che non è neppure certa perché pare che i medici non si siano ancora accordati tra loro), il rilascio dell'u.i. e la risoluzione del contratto.

Invece il geometra del proprietario incaricato di svolgere le pratiche dice che si può fare.
Secondo lui basta che la cat. catastale sia coerente all'uso effettivo (studio medico) e alla tipologia contrattuale (commerciale 6 + 6) alla stipula del contratto.
Sostiene che nel corso della locazione il proprietario può cambiare da A/10 a A/3 senza avvisare il conduttore né comunicare la variazione all'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate dove venne registrato il contratto.

Secondo voi chi ha ragione?
Grazie.

 

[Franci63]

Circa 12 anni fa se ne liberò uno e il proprietario fece il cambio da A/3 a A/10 per affittarlo uso ufficio

Ha fatto solo la modifica in Catasto, ho ha presentato anche, come doveroso, la pratica per variazione d’uso in Comune ?

 

[uva]

ha presentato anche, come doveroso, la pratica per variazione d’uso in Comune ?

Certamente.
Il geometra ha svolto la pratica in Comune e presentato il Docfa per l'aggiornamento catastale.
L'aveva fatta anche per la ristrutturazione dell'appartamento al secondo piano destinato al figlio, avendo modificato la disposizione interna come voleva il ragazzo.

Per tornare indietro da A/10 a A/3 (oppure A/2, se A/3 oggi è un po' anacronistico) rifarà la pratica completa. Cambierà nuovamente la rendita e il conteggio dell'IMU.

Ma se lo fa adesso, mentre l'u.i. è condotta in locazione da una s.r.l. per uso diverso da quello abitativo come scritto chiaramente nel contratto 6 + 6, secondo me sbaglia.
E' anche probabile che il Comune rilevi l'incongruenza facendo il controllo incrociato tra il pagamento TaRi (con tariffa commerciale) da parte della società e il nuovo accatastamento ad uso abitativo.

Tanta fretta perché il proprietario avrebbe il potenziale acquirente: un suo conoscente che cerca casa per la figlia.
Ma non è certo che i medici presentino disdetta, né quanto potrebbe costargli incentivarli in tal senso con una buonuscita.

 

[Franci63]

Ma se lo fa adesso, mentre l'u.i. è condotta in locazione da una s.r.l. per uso diverso da quello abitativo come scritto chiaramente nel contratto 6 + 6, secondo me sbaglia.

Anche secondo me.

Tanta fretta perché il proprietario avrebbe il potenziale acquirente: un suo conoscente che cerca casa per la figlia.
Ma non è certo che i medici presentino disdetta, né quanto potrebbe costargli incentivarli in tal senso con una buonuscita.

Sembra che stia facendo i conti senza l’oste, soprattutto se non ha certezze sull’intenzione degli attuali affittuari.

Io preferirei attendere, senza prendere impegni per la vendita.
Se, al momento giusto, il suo conoscente sarà ancora interessato, potrà procedere.
Altrimenti venderà ad altri.

 

[Dimaraz]

Invece il geometra del proprietario...

... sembra uno dei classici "viziosi" che pur di lavorare stravolgono le norme.

Se nel contratto non si precisa l'edatta categoria catastale vi sono conseguenze sanzionatorie e persino la possibilità di risoluzione a seconda di chi "altera" lo stato di fatto.

 

[uva]

sembra uno dei classici "viziosi" che pur di lavorare stravolgono le norme.

Sicuramente ci sono dei professionisti che fanno così, ma non è il caso di quel geometra. Lo conosco da tanti anni, ha svolto correttamente una pratica anche per me, e il lavoro non gli manca.
Però non occupandosi di locazioni, non è la sua materia, ha dato una risposta superficiale e sbagliata al proprietario che gli ha messo fretta.

persino la possibilità di risoluzione

Questo può essere.
Se il locatore cambia la cat. catastale senza avvisare il conduttore che poi se ne accorge, quest'ultimo avrebbe giustamente da ridire.

 

[basty]

Se il locatore cambia la cat. catastale senza avvisare il conduttore che poi se ne accorge, quest'ultimo avrebbe giustamente da ridire.

Scritta così sembra valere in generale. Dipende dalla tipologia e dalle conseguenze: certo passare da ufficio o commerciale a residenziale, o viceversa diventa un problema per il conduttore.

Idem (assurdo) passare da residenziale a cantina.

Ma non succede nulla se la categoria catastale subisce un cambio in salita o (improbabile) in discesa, nella medesima tipologia.

 

[uva]

passare da ufficio o commerciale a residenziale, o viceversa diventa un problema per il conduttore.

Anche per il locatore, nel caso il Comune faccia il controllo incrociato:

tra il pagamento TaRi (con tariffa commerciale) da parte della società e il nuovo accatastamento ad uso abitativo.

manda l'accertamento al proprietario che deve locare l'immobile con un contratto e per un uso coerente con la cat. catastale.
E' successo a me alcuni anni fa per un A/2 affittato uso ufficio ad una piccola società: ho dovuto fare le pratiche in Comune e in Catasto per trasformarlo in A/10.

 

[uva]

non succede nulla se la categoria catastale subisce un cambio in salita o (improbabile) in discesa, nella medesima tipologia.

Non ho capito.

Ho sottolineato il caso in oggetto:
il proprietario vuole cambiare la categoria catastale da A/10 a A/3 (oppure A/2); quindi sarebbe un cambio "in discesa"?
Rimarrebbe sempre nel gruppo A. Però non mi pare sia la stessa tipologia, se per tipologia non si intendono i vari gruppi A - B - C, ecc. ma la destinazione d'uso effettiva.
L'immobile passerebbe da uso ufficio (il conduttore attuale l'ha affittato con contratto commerciale 6 + 6 e lo utilizza come studio medico) ad uso abitazione.

 

[basty]

Non ho capito.

Mi stupisco di te.

Chiunque abbia un minimo di familiarità con le categorie catastali sa che A10, anche se iscritto alla lettera A, non è una categoria residenziale: vuoi proprio che ti aggiunga che è un'altra delle "belinate" della burocrazia ad aver usato la lettera A per gli uffici, quando poi in tutte le occasioni si deve ripetere "escluso A10" ?