Calcolo percentuale di redditivita' di locale in affitto

[mega]

grazie

 

[uva]

in particolare qui hai la risposta :

Ho letto l'esempio dell'articolo linkato da @happysmileone nel post n. #9.
Che riporta i seguenti dati:

hai appena acquistato un immobile che vorresti dare in affitto ad un prezzo di €500/mese. Con questo canone di affitto, ti aspetterai di incassare esattamente 500 × 12 = €6.000 all’anno di reddito lordo prodotto dalla proprietà.
Giustamente scrivono che 6.000 € è il reddito lordo da locazione.

Poi leggo:
dovrai sostenere ogni anno €500 di costi per la gestione dell’immobile, €250 di manutenzione, €200 di tasse e €350 di assicurazione. Dunque, €6.000 – €500 – €250 – €200 – €350 = €4.700, questo è il reddito netto della tua proprietà.
e non capisco a quali tasse si riferisca l'importo di 200 €!
Non certo le tasse sul reddito da locazione; forse l'IMU sull'immobile che in quell'esempio si valuta sia stato acquistato al prezzo di 50.000 €?

L'esempio termina col calcolo di un tasso di rendimento abbastanza alto da ingolosire un possibile acquirente:
Riprendendo i dati precedenti: €4.700 (reddito netto) / €50.000 (prezzo d’acquisto) = 0,094 = tasso di rendimento 9,4%.

Secondo me è un calcolo sbagliato, che non tiene conto di alcuni fattori: imposte sul reddito da locazione, rischi connessi alla morosità dell'inquilino e ai periodi in cui l'immobile potrebbe rimanere sfitto, spese di manutenzione straordinaria dovute alla vetustà, ecc.

Sembra più uno specchietto per le allodole come ha scritto @basty che un calcolo serio e affidabile.
Il sito stesso, che si prefigge di aiutare le persone a trovare il perfetto agente immobiliare, mi pare poco affidabile.

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Io non mi fiderei di un agente immobiliare che pubblicizza un immobile calcolando il rendimento in quel modo!

 

[happysmileone]

Almeno in quel sito ti scrive come lo ha calcolato ..... da quel sembra gli altri ti scrivono il rendimento e basta !

 

[mega]

be' certo le spese per un locale commerciale sono molte e i rischi anche ma dal tronde se hai 2 soldi e' sempre meglio che tenerli in banca….

 

[mega]

ma guardate...io mi sto basando su piu' fattori ...la rendita e' importante ma anche la posizione, i mq, e soprattutto la solvibilita' dell'inquilini non e' da trascurare

 

[basty]

non tiene conto di alcuni fattori:

Io ho anche avuto l'impressione che l'articolo fosse un po' datato.

Parla anche di rivalutazione del capitale....: non certo di questi tempi. O meglio, non più come ante 2008. Chi ha comprato dopo non so se riprenderà mai i propri capitali.

se hai 2 soldi e' sempre meglio che tenerli in banca….

Condivido, ma attenta ai locali commerciali: oggi sono generalmente in grave crisi: anche qui bisogna sfatare il mito: a parte poche eccezioni , centrali ed in città importanti, ci sono miriadi di negozi chiusi, con IMU alte e sfitti, o con conduttori in grave sofferenza.

 

[uva]

e hai 2 soldi e' sempre meglio che tenerli in banca….

Dipende molto dalla somma che si vuole investire nell'acquisto di un immobile commerciale.

Se parliamo di cifre limitate (intorno ai 30.000 euro) qui a Torino si possono acquistare negozi o laboratori di metratura contenuta in zone periferiche/semiperiferiche. Ma è un investimento rischioso: sono in gran parte locali sfitti da molti mesi per attività commerciali che hanno chiuso, con scarse possibilità di trovare in tempi brevi inquilini solvibili.
L'acquisto di un negozio in zone più appetibili richiede un investimento più importante, orientativamente sui 150.000 euro.

Secondo me è anche interessante considerare l'acquisto di box auto, che si affittano velocemente e creano meno problemi.
Questa è la situazione nella mia città; non so se comparabile con la tua (vedo che scrivi da Roma).

 

[mega]

A Roma piu' o meno e come a Torino...e' pieno di negozi sfitti, e' anche vero pero' che l'alternativa e' l'acquisto di un piccolo appartamento e affittarlo ma il canone e' piu' basso e pure li' la solvibilita' e' un rischio grosso...oltretutto se non ti paga l'inquilino di un appartamento la procedura di sfratto e' molto piu' lunga di quella di un locale commerciale.
In ogni caso con la cifra che vorrei investire mi sto orientando in zone semi-centrali di Roma con piu' palazzi e uffici possibili, in centro non ci prendo niente ed in periferia anche se molto popolate non conviene proprio per il maggior rischio di fallimento dell'attivita'. Che dire....non e' facile ma ripeto...essendo ignorante in materia di investimenti e non volendo tenere i soldi in banca non credo di avere grosse alternative….be' in realta' 1 ci sarebbe...togliermi qualche soddisfazione e mangiarmeli alla faccia dei Governi che ci dissanguano ma ho 2 figli che oggi piu' che mai vanno aiutati quindi ciao ciao sogni….

 

[uva]

negozi

Per quanto riguarda la possibilità di applicare la cedolare secca alle locazioni dei negozi, bisogna aspettare l'approvazione della Legge di Bilancio.

Ho letto sul Sole del 19/11 che un partito politico ne ha chiesto la proroga al 2020. Ma se non viene confermata, dal prossimo anno non si potranno più stipulare contratti commerciali in cedolare.

 

[mega]

ma quest'anno si potevano gia' stipulare giusto?....