Bypassare agenzia incompetente

[AndreaNSR125]

Buongiorno a tutti,
vi scrivo perchè sono in una situazione molto fastidiosa: ho fatto una proposta d'acquisto a 200K, con un agenzia, ma non è stata accettata, con una controproposta (a voce) di 230K.
Successivamente abbiamo contattato il venditore e questo sarebbe disposto a vendercela a 200K ma aspettando la fine del mandato dell'agenzia perchè anche lui con l'agenzia non vuole avere più niente a che fare.
A corollario c'è che l'agenzia si è comportata in maniera decisamente poco professionale e da incompetenti nello svolgere la trattativa: noi in 1 ora di chiaccherata abbiamo portato a casa il risultato che loro non sono riusciti ad ottenere in 2 mesi di trattativa.
Come se non bastasse abbiamo scoperto che il mediatore ha raccontato palle a destra e a manca (e molto altro che non sto qua a scrivere) pur di venderla (ottenendo l'effetto contrario!), decisamente poco corretto.

Vorrei sapere se ci sono i termini per poter evitare di pagargli la commissione, dato che non ci hanno fornito alcun servizio e ci hanno procurato solo problemi.

NB: l'annuncio parla solo della casa ed è fuori a 205K, ma nella realtà include il giardino (terra brulla) che inizialmente veniva spacciato come edificabile, ma edificabile non è, quindi di valore "zero".
L'importo di casa+giardino da accordi tra venditore e agenzia era di 260K, ma di questo non c'è nessun annuncio, credo sia solo scritto nel mandato di vendita.

Grazie a tutti per l'interesse, a buon rendere
Andrea

 

[meri56]

Credo che se siete stati messi in contatto dall'agenzia e se concluderete il contratto di vendita non ci sia modo da esimersi dal pagamento della mediazione. Che l'accordo sia stato concluso con una contrattazione diretta fra venditore e compratore non cancella il fatto che a mettervi in contatto sia stata l'agenzia.

 

[AndreaNSR125]

a dire il vero no, non ci ha messo in contatto l'agenzia ma li abbiamo contattati noi di nostra iniziativa cercando i contatti su internet.
noi abbiamo trovato l'annuncio della casa (nonostante ci avessero già in archivio e sapessero che stavamo cercando proprio una cosa del genere, ma non ci hanno *****o),noi l'abbiamo localizzata sul territorio, noi abbiamo trovato i dati della casa, noi attraverso il nostro tecnico abbiamo scoperto che il terreno edificabile è in realtà un campo di patate,ecc...
l'agenzia per di più ha fatto una divisione del terreno completamente a nostro sfavore (è una porzione di villa) prendendoci pure per il **** (ci hanno fatto vedere un disegno e poi hanno realizzato tutt'altro), quindi ne abbiamo anche avuto un danno.

Non vedo proprio nessun motivo per pagarli, tra l'altro l'annuncio che hanno messo era indecente.

Se prendo in considerazione l'art 1755
" mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento."
Il loro unico intervento è stato quello di aver messo l'annuncio online -purtroppo- in esclusiva, ma attraverso il loro intervento non c'è stata possibilità alcuna di portare a termine l'affare.
solo SENZA il loro intervento è possibile concluderlo... posso appigliarmi a questa cosa?

EDIT: aggiungo: se volessimo comunque procedere con l'agenzia, come posso "imporre" una commissione minima? Cioè, loro mi chiedono di pagare diciamo 7000€, è ovvio che non riuscirò mai a "convincerli" a prendere solo 500 o 1000€, ma se sia il venditore che l'acquirente sono d'accordo per la vendita, come posso raggiungere queste cifre?

 

[uva]

Il loro unico intervento è stato quello di aver messo l'annuncio online

Questo non mi pare esatto, visto che nel tuo primo post hai scritto di aver fatto una proposta di acquisto "con un'agenzia".

Quindi la tua firma sulla proposta di acquisto redatta tramite l'agenzia immobiliare è la prova che quest'ultima utilizzerà per dimostrare che, avendo messo in contatto le parti fino alla presentazione di una proposta, ha diritto alla provvigione.

Se invece tu non avessi firmato nulla, l'agente non potrebbe dimostrare che "l'affare è concluso per effetto del suo intervento" e sarebbe più difficile per lui esigere la provvigione.

Tu sostieni che l'effetto dell'intervento dell'agenzia è stato negativo e controproducente.
Ma l'agenzia può dimostrare che il semplice fatto di averti messo in contatto col venditore (al quale ha presentato la proposta redatta sul suo modulo e firmata da te, anche se è stata respinta) ti ha permesso successivamente di concludere l'affare seppure a condizioni diverse.

Se concludi l'acquisto sia tu che il venditore potete negoziare una provvigione inferiore a quella richiesta dall'agenzia sostenendo che ha lavorato male, ma temo non possiate evitare di pagarla.

 

[AndreaNSR125]

Si certo, io parlavo in termini di reale utilità del lavoro dell'agenzia...
purtroppo so bene che c'è poco da fare, avevo letto di sfuggita un articolo di una sentenza della cassazione che invece ammetteva la possibilità che trattandosi di "un altro affare", l'agenzia non potesse godere della provvigione, ora lo sto ricercando.

purtroppo mi serve una scappatoia,un cavillo...se variassi il contenuto della proposta? Per esempio escludessi l'area esterna, acquistandola in un secondo momento?
cioè per assurdo, visto che l'agenzia "mi ha messo in contatto" conil venditore, se io acquistassi da lui un altra casa, dovrei corrispondere una provvigione all'agenzia?

Rimanendo invece su qualcosa di più realistico, come posso far abbassare la richiesta di provvigione per questi incompetenti?

NB:non venitemi a dire "poverini quelli dell'agenzia, è giusto pagarli". E' giusto pagarli (il giusto, perchè 14000 euro per vendere una casa è un furto bello e buono) quando ti danno un servizio proporzionato.

 

[tumultuoso]

Ma il venditore ha l'esclusiva con l'agenzia? Inoltre, la casa la devi intestare a te che hai firmato oppure può acquistarla un parente o un convivente sconosciuto all'agenzia?

 

[Luigi Criscuolo]

Codice Civile Art. 1754 - Mediatore: È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
la mediazione, istituto regolato dal codice civile e dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, recante modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore.
Altri provvedimenti normativi disciplinano la mediazione nei diversi settori in cui la stessa si esplica (mediazione borsistica, mobiliare, marittima, assicurativa, ecc.).
l'art. 5, comma 4, della legge 3 febbraio 1989, n. 39, dice che il mediatore che per l'esercizio della propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano indicate le condizioni del contratto, deve preventivamente depositarne copia presso la commissione istituita in ciascuna Camera di commercio, industria, artigianato e
agricoltura.
Tuttavia non è nullo per difetto di forma essenziale il contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari non depositati ai sensi della disposizione in esame:
Corte di Cassazione, Sezione III, sentenza 26 maggio 2011, n. 11600.
Io non sò, perché non è specificato, se l'agente immobiliare con il quale @AndreaNSR125 è entrato in contato è un professionista indipendente oppure se appartiene in franchising a qualche rete di intermediazione immobiliare; tuttavia ritengo che, se sono veri i fatti raccontati, dando per scontato che la provvigione va pagata, agente immobiliare, venditore e compratore si incontrino; venditore e compratore espongano i propri motivi di insoddisfazione dell'operato e suggeriscano una univoca provvigione all'agente. Per esempio il 50% di quello concordato.
Ciò sempre se sono vere le notizie riportate: mancata segnalazione della contro proposta della parte acquirente, accettata dalla parte venditrice contattata direttamente, ecc... ecc... . In questo frangente acquirente e venditore devo essere uniti; altrimenti se l'acquirente fa il furbo per sottrarsi al pagamento della provvigione, il rischio di pagare salato il suo escamotage è alquanto probabile: certe persone fanno male il loro lavoro ma sono bravissime a farsi pagare.

oppure può acquistarla un parente o un convivente sconosciuto all'agenzia?

suggerimento infelice.

 

[meri56]

suggerimento infelice.

 

[uva]

Rimanendo invece su qualcosa di più realistico, come posso far abbassare la richiesta di provvigione per questi incompetenti?

Puoi certamente negoziare la provvigione, offrendo un importo inferiore a quello richiesto dall'agenzia.
Ma non è detto che tu riesca nel tuo intento!
Se l'agente immobiliare ti fattura i 14.000 € di cui al tuo post n.#5 e tu non paghi oppure paghi un importo inferiore, lui potrebbe agire nei tuoi confronti chiedendo al Tribunale l'emissione di un decreto ingiuntivo.
A quel punto ti puoi opporre (il debitore ha 40 gg. di tempo dalla notifica del decreto per presentare opposizione) esponendo le tue ragioni. La decisone spetta al Giudice.
La pratiche legali sono generalmente lunghe e costose: forse conviene ad entrambi le parti raggiungere un accordo bonario.

 

[uva]

Ma il venditore ha l'esclusiva con l'agenzia?

Sì, ha l'esclusiva (leggi il post n.#3).