Bypassare agenzia incompetente

[Luigi Criscuolo]

L'importo di casa+giardino da accordi tra venditore e agenzia era di 260K, ma di questo non c'è nessun annuncio, credo sia solo scritto nel mandato di vendita.

certo che tra venditore ed agente immobiliare ne combinano delle belle.

l'annuncio parla solo della casa ed è fuori a 205K, ma nella realtà include il giardino (terra brulla) che inizialmente veniva spacciato come edificabile, ma edificabile non è, quindi di valore "zero".

che valga "zero" lo dici tu il venditore, a giudicare dal mandato di vendita, l'ha valutato 55K. In ogni caso il giardino in qualità di pertinenza alla proprietà della casa ha sempre un valore.

 

[AndreaNSR125]

"valeva" 55K a fronte di una cubatura (si parlava di 140mq) residua edificabile... come giardino in quanto tale il valore è irrisorio a confronto, fai 10€ a mq proprio a star larghi, perchè nessun altro potrebbe sfruttare quel terreno se non la casa stessa, quindi di fatto commercialmente non ha nessun valore al di fuori della casa (e i proprietari non sono affatto interessati a tenere un terreno inutile)

Per quel discorso della cassazione che dicevo, l'ho trovato e lo riporto:

“non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento di quest'ultimo non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate, sicché possa escludersi la rilevanza dell'originario intervento del mediatore” (Cass. 22 gennaio 2015, n. 1120).

inoltre ho trovato anche questo:
http://www.altalex.com/documents/news/2011/01/26/la-mediazione-e-la-provvigione-del-mediatore
dove spiega un pò...

L'agenzia fa parte di un grossissimo franchising, T....
Per quanto riguarda la provvigione, sto pensando un pò a come fare per negoziare... serve potere contrattuale, ma come ottenerlo? Un idea seocndo me è quella di mettersi di comune accordo con il venditore: la vendi a noi con la provvigione che diciamo noi, oppure ti rifiutiamo qualunque altra proposta, quindi non la vendi più e non ci guadagni più nulla. Il che è anche abbastanza facile che accada per corso naturale degli eventi, non è una casa che va dall'oggi al domani...

Quello che temo è:se noi trattiamo la provvigione, ma se lui non volesse scendere...chi è che potrebbe dire "hai fatto un pessimo lavoro, hanno ragione loro a volerti pagare poco?"
d'altra parte se la legge dice che solo per il fatto di aver messo in contatto venditore e acquirente devono essere pagati "secondo usanze"...
un 6% di una casa (3%+3%) per aver messo un annuncio -pessimo e falso- è un furto bello e buono, ma stiamo scherzando?

NB: abbiamo fatto una prova, una chiamata all'agenzia facendo finta di essere nuovi clienti interessati... la risposta è stata che il terreno è venduto a parte in quanto edificabile.... E' un mese che loro sanno che non si può costruire uno spillo li sopra...eppure continuano a spacciarlo come terreno edificabile. E io dovrei pagarli?

 

[Luigi Criscuolo]

inoltre ho trovato anche questo:
http://www.altalex.com/documents/news/2011/01/26/la-mediazione-e-la-provvigione-del-mediatore
dove spiega un pò...

forse perché l'articolo è un pò lungo non hai terminato di leggere tutto il riferimento che hai postato; ma il punto 2) è infarcito di sentenze della cassazione che smentiscono la sentenza , sempre della cassazione, da te postata ed i punti 3)b e 3)c non ti sono favorevoli.
Comunque la provvigione va discussa nel momento in cui si formula l'offerta e non dopo che il venditore ha accettato l'offerta.

 

[tumultuoso]

Ma quando scade il mandato con l'agenzia? Non potete aspettare? Avendo capito con chi avete a che fare, comprendo perfettamente le vostre frustrazioni e posso solo che credere alle tue ragioni di non voler sganciare un cent a certa gente. Vi auguro con tutto il cuore di riuscire ad evitare la partecipazione dei mediatori alla trattativa.

 

[AndreaNSR125]

si purtroppo ho capito che la speranza di bypassare l'agenzia in toto è molto remota nel breve termine.
il contratto scade a fine anno, ma vorrebbe dire perdere gli incentivi ristrutturazione (e c'è una marea di lavoro di ristrutturazione).

Luigi, c'è stata un offerta a cui non è mai stata data risposta (quindi è decaduta).
Ora io ho contattato direttamente i venditori e ho trovato un accordo con loro.

Domanda: quanto è quella cifra a cui un agenzia è disposta ad arrivare pur di non perdere una vendita?
Nel senso: un agenzia sa che quella casa ha un solo possibile compratore e non riuscirà a trovarne altri... quanto può essere disposta (ragionevolmente) ad accettare come commissione (sia dal venditore che dall'acquirente)?
per intenderci, da quel 6% di partenza potrebbe accontentarsi di un 2% a fronte di un 0% come alternativa?

 

[Luigi Criscuolo]

per intenderci, da quel 6% di partenza potrebbe accontentarsi di un 2% a fronte di un 0% come alternativa?

bisogna sapere cosa pensa l'agente immobiliare. Lui magari pensa di avere delle carte vincenti. oppure pur di non andare a spendere soldi in avvocati e spese legali prende quello che gli offrite.
Se non gli date nulla e vi porta in tribunale correte il rischio di pagare il 6% più le spese del suo legale.
Quindi valutate.
Ho fatto per 20 anni della mia vita lavorativa il tecnico commerciale: il mio lavoro era quello di istituire reti di vendita creando agenti e rappresentanti; ed ho sempre sostenuto che le provvigioni devono essere incentivanti e non mortificanti altrimenti è meglio non riconoscerle. Io ho sempre lavorato a stipendio fisso.

 

[uva]

un agenzia sa che quella casa ha un solo possibile compratore e non riuscirà a trovarne altri...

Questo è vero, ma l'agente immobiliare a questo punto avrà capito che l'unico possibile compratore (cioè tu) è fortemente interessato alla casa, quindi l'affare verrà concluso.

Perché dovrebbe accettare fin da subito un compenso molto basso proposto da te e dal venditore?
Forse gli conviene restare sulla sua posizione e, se voi non pagate il 6% da lui richiesto, andare in giudizio.
Perché, come tu stesso hai osservato, la vostra speranza di bypassare completamente l'agenzia è molto remota.
Se si tratta di un agente del franchising T... avrà consultato il proprio servizio legale e gli avranno assicurato che nel, caso la compravendita vada a buon fine tra le parti che lui ha messo in contatto, la provvigione gli è dovuta.
Se gli offrite troppo poco, secondo me vi porta in tribunale come ha detto @Luigi Criscuolo