Bloccare la data del rogito

[CGC]

Buonasera,

"sfrutto" l'esperienza di molti lettori del forum (che ho avuto modo di apprezzare leggendo alcuni messaggi) per cercare di dissipare due dubbi...

devo acquistare casa ed ho registrato un compromesso nel primo semestre del 2011 fissando il rogito a febbraio 2012. Tutto ok se non fosse per il fatto che, causa crisi mondiale che stiamo attuamelmente subendo, il mercato immobiliare ha subito una brusca frenata e pertanto non sono riuscito a vendere il mio appartamento (il cui ricavato mi occorre per pagare il 70% della nuova casa. Anche le banche hanno chiuso i rubinetti per cui mi è impossibile farmi finanziare tutta la cifra della seconda casa per poi vendere, con calma, la prima

prima domanda: in questi casi (gravi problemi di liquidità derivanti da crisi mondiale della finanza) ci si può legalmente appellare a qualcosa, nel caso io debba arrivare alla data del rogito senza avere la liquidità necessaria?

nel frattempo, per non stare con le mani in mano, sto letteralmente "svendendo" la prima casa ma ora mi si pone un grosso problema di tempistiche (devo trovare un acquirente che possa acquistarla praticamente "cash" senza giocarmi scherzetti in modo da poter incassare subito i denari che mi occorreranno al febbraio 2012) :-o

seconda domanda: ho modo per bloccare in modo certo ed indissolubile la data del rogito da parte di chi acquista la mia proprietà (ovvero essere certo che se fisso il rogito al 30/12 l'acquirente non mi possa in qualche modo creare problemi richiedendo lo spostamento di date o altro? Ho infatti sentito parlare di "prima convocazione al rogito, seconda convocazione, etc" a distanza di mesi !!! C'è davvero questo rischio ? Per come mi sono andate le cose, mi trovo purtroppo costretto ad "incastrare" in modo estremamente preciso le date e quindi non posso correre rischi....

C'è qualcuno che può cortesemente darmi delle risposte precise a queste due domande?

Grazie per l'attenzione

Valerio

 

[User_29045]

E' una situazione difficile. Sono un ignorante in materia, infatti non avevo mai sentito parlare di "prima convocazione al rogito", "seconda convocazione al rogito", e così via. Credo che questa 1^ e 2^ convocazione vengano fatte per poter dimostrare in modo inequivocabile che il PROMISSARIO ACQUIRENTE non si è presentato. Se il promissario acquirente non si presenta, nonostante i ripetuti solleciti, può accadere questo:

a) Il promissario acquirente perde la caparra e la cifra versata al compromesso, e può essere citato in giudizio dal venditore se quest'ultimo riesce a dimostrare il maggior danno subìto a causa della mancata compravendita;

b) Il promissario acquirente può essere obbligato a rogare, in questo caso non so come va a finire.

Puoi uscirne solo se il venditore accetta una permuta, ma preparati a vendere la tua prima casa a prezzo SUPERSTRACCIATO. Non farti illusioni, normalmente i venditori non accettano permute e vogliono soldi cash: però puoi provare.

Altra possibilità: ci si mette d'accordo tra promittente acquirente e promittente venditore, e DI COMUNE ACCORDO SI RINUNCIA, IN FORMA RIGOROSAMENTE SCRITTA, ossia l'acquirente rinuncia ad acquistare e il venditore rinuncia a vendere. In questo caso il venditore ha però il diritto di trattenere le somme versate a titolo di risarcimento danno, salvo il maggior danno subìto.

Per quanto riguarda il tuo SECONDO quesito, il modo CERTO per BLOCCARE LA DATA DEL ROGITO è quello di fare un COMPROMESSO REGISTRATO. Ma questo vale SOLO SULLA CARTA. Il promissario acquirente può sempre decidere di essere inadempiente, e scomparire all'estero, nel qual caso la tua compravendita va comunque a pallino, pur essendoti tu cautelato fissando - nel compromesso registrato - la data ultima entro la quale si dovrà rogare.

 

[acquirente]

L'unico modo per bloccare la data del rogito in modo che sia quella e non si possa spostare e' pretendere come venditore che sulla proposta ci sia la clausola perentoria ed essenziale.
ti faccio un esempio: data del rogito in data 30.12.xxxx condizione essenziale e perentoria.
in questo modo, se il tuo acquirente accetta, il tuo rogito di vendita e' fissato per quella data.
se l'acquirente non si presenta al rogito diventa inadempiente.
naturalmente devi chiedere per iscritto sull'incarico che darai alla tua agenzia che accetterai
una proposta con questa condizione altrimenti loro sono liberissimi di portarti una proposta con
la data del rogito entro la data del 30.12. xxxx
per cui non essendoci una condizione perentoria ed essenziale, l'acquirente potrebbe chiederti di
spostarla ed il contratto sarebbe valido perche' lo spostamento del rogito non provoca invalidita'
del contratto.

Aggiunto dopo 3 minuti ....

E' una situazione difficile.
Per quanto riguarda il tuo SECONDO quesito, il modo CERTO per BLOCCARE LA DATA DEL ROGITO è quello di fare un COMPROMESSO REGISTRATO. Ma questo vale SOLO SULLA CARTA. Il promissario acquirente può sempre decidere di essere inadempiente, e scomparire all'estero, nel qual caso la tua compravendita va comunque a pallino, pur essendoti tu cautelato fissando - nel compromesso registrato - la data ultima entro la quale si dovrà rogare.

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no, la registrazione del preliminare e' solo una tassa allo Stato, la devi pagare entro 20 gg dalla firma del preliminare ma se la paghi dopo paghi la mora ma il contratto e' valido lo stesso.
la registrazione NON blocca la data del rogito.

 

[CGC]

L'unico modo per bloccare la data del rogito in modo che sia quella e non si possa spostare e' pretendere come venditore che sulla proposta ci sia la clausola perentoria ed essenziale.
ti faccio un esempio: data del rogito in data 30.12.xxxx condizione essenziale e perentoria.

Perfetto. Questo però presuppone che, alla data del compromesso, io abbia già fissato con il notaio la data del rogito. Ma se io indico che il rogito dovrà essere effettuato ENTRO il 31/12 come data di termine ed essenziale, la parte acquirente può cercare di spostare la data OLTRE tale termine? Vale a dire che, se all'interno della scadenza fissata (31/12) la data viene spostata (dal 20 al 22, al 28, al 30, al 31) la cosa non mi preoccupa. Discorso differente è se invece andiamo oltre... diciamo che in realtà a me occorre bloccare, più che la data, il periodo.
Immagino che sul compromesso non sia possibile stabilire penali qualora la data di termine essenziale venga posticipata (a garanzia che ciò non avvenga)

 

[User_29045]

Immagino che sul compromesso non sia possibile stabilire penali qualora la data di termine essenziale venga posticipata (a garanzia che ciò non avvenga)

Sul compromesso non si possono stabire penali?? E chi lo sostiene?
Io sul compromesso PER UN BOX AUTO mi sono ritrovato ad accettare queste condizioni, che copio testualmente:

"ART. 4 - PREZZO - MODALITA' DI PAGAMENTO"
(... omissis ...)
In tutti i casi di risoluzione di diritto, ovvero nei casi previsti nel presente contratto nonché per ogni altro caso di risoluzione dipendente da fatto o colpa dell'ACQUIRENTE, la VENDITRICE sarà legittimata a trattenere definitivamente le somme versate dall'acquirente stesso a titolo di penale, salvo richiesta di maggiori danni.
(... omissis ...)

"ART. 5 - CONSEGNA E ATTO DI COMPRAVENDITA"

La consegna della porzione immobiliare promessa con il presente atto sarà contestuale alla stipula dell'atto definitivo di compravendita, entro Dicembre 2009.
A decorrere dalla data della consegna del Box Auto, diritti e oneri tutti di qualsivoglia natura saranno rispettivamente a vantaggio e a carico della parte acquirente.
La parte venditrice comunicherà alla parte acquirente, ove non si sia già concordata una data, a mezzo di raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 20 giorni prima, il giorno e l'ora, che la venditrice stessa andrà a fissare per la stipula del rogito notarile definitivo di vendita e che dovrà avvenire, a cura di notaio scelto dalla stessa Venditrice e, in caso di mancata comparizione della parte acquirente alla data e ora fissata, avanti al Notaio, la parte venditrice, ove non preferisca ottenere l'esecuzione del presente contratto ed il risarcimento dei danni, avrà facoltà di significare la risoluzione di diritto del presente contratto ai sensi del precedente articolo 4 senza bisogno di costituzione in mora, incamerando le somme versate, a titolo di penale.
La forza maggiore o qualsiasi causa che, indipendentemente dalla volontà e diligenza della parte venditrice, ritardassero l'esecuzione o la consegna o la stipula del Rogito Notarile o impedissero la temporanea occupazione dell'immobile, non darà diritto alla parte acquirente a qualsivoglia risarcimento dei danni o penalità o indennizzi, che si considerano fin d'ora per rinunziati.
Talché, le parti convengono che nel caso di impedimenti attuativi (tecnici o amministrativi) per la conclusione di qualsiasi parte del programma saranno restituite interamente tutte le somme versate dall'acquirente, senza che quest'ultimo abbia null'altro a pretendere a qualsiasi titolo.

 

[arianna26]

secondo me devi trovare qualcuno che paghi, appunto, cash. se lo trovi potrete andare direttamente dal notaio e amne. in caso contrario nessuna persona informata accetterà di firmarti qualcosa senza la clausola di sospensiva mutuo. perchè i tuoi problemi di acquirente non sono ahimè solo tuoi.

 

[adimecasa]

hai provato a parlare con chi ti ha venduro l'appartamento che devi rogitare, può darsi che lo accetti in permuta oppure che abbia un acquirente o conoscente che sia interessato a spendere qualcosa di meno, e per quanto riguarda il tuo acquisto non mi è chiaro se avevi accennato nel compromesso di acuisto di dover vendere il tuo per poter comprarlo.:daccordo:

 

[acquirente]

"ART. 5 - CONSEGNA E ATTO DI COMPRAVENDITA"

La consegna della porzione immobiliare promessa con il presente atto sarà contestuale alla stipula dell'atto definitivo di compravendita, entro Dicembre 2009.
A decorrere dalla data della consegna del Box Auto, diritti e oneri tutti di qualsivoglia natura saranno rispettivamente a vantaggio e a carico della parte acquirente.
La parte venditrice comunicherà alla parte acquirente, ove non si sia già concordata una data, a mezzo di raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 20 giorni prima, il giorno e l'ora, che la venditrice stessa andrà a fissare per la stipula del rogito notarile definitivo di vendita e che dovrà avvenire, a cura di notaio scelto dalla stessa Venditrice e, in caso di mancata comparizione della parte acquirente alla data e ora fissata, avanti al Notaio, la parte venditrice, ove non preferisca ottenere l'esecuzione del presente contratto ed il risarcimento dei danni, avrà facoltà di significare la risoluzione di diritto del presente contratto ai sensi del precedente articolo 4 senza bisogno di costituzione in mora, incamerando le somme versate, a titolo di penale.
La forza maggiore o qualsiasi causa che, indipendentemente dalla volontà e diligenza della parte venditrice, ritardassero l'esecuzione o la consegna o la stipula del Rogito Notarile o impedissero la temporanea occupazione dell'immobile, non darà diritto alla parte acquirente a qualsivoglia risarcimento dei danni o penalità o indennizzi, che si considerano fin d'ora per rinunziati.
Talché, le parti convengono che nel caso di impedimenti attuativi (tecnici o amministrativi) per la conclusione di qualsiasi parte del programma saranno restituite interamente tutte le somme versate dall'acquirente, senza che quest'ultimo abbia null'altro a pretendere a qualsiasi titolo.

ops il notaio normalmente lo sceglie l'acquirente.
almeno quello.
molto eque queste clausole (ironico)...................tutte dalla parte del venditore.
vorrei proprio vedere chi te le firma per accettazione.

 

[User_29045]

ops il notaio lo sceglie l'acquirente.
almeno quello.

Mi dispiace doverti correggere: la società venditrice può obbligare il promissario acquirente a scegliere uno studio notarile che sia di gradimento alla società venditrice stessa. Accade sovente quando la società venditrice ha parecchie unità immobiliari da vendere nel medesimo stabile, ad esempio nel caso di un condominio di recentissima edificazione, oppure nel caso di un'autorimessa di recente edificazione con dentro 100 box auto.

Poi, ovviamente il promissario acquirente può rifiutare questa condizione, e a questo punto non è neanche un promissario acquirente, ossia non fa neanche la PROPOSTA di acquisto, se non accetta di scegliere il notaio di gradimento alla società venditrice.

E' stato così per l'acquisto della mia prima casa nel 1999, ed è stato così per successivi rogiti.

 

[acquirente]

Perfetto. Questo però presuppone che, alla data del compromesso, io abbia già fissato con il notaio la data del rogito. Ma se io indico che il rogito dovrà essere effettuato ENTRO il 31/12 come data di termine ed essenziale, la parte acquirente può cercare di spostare la data OLTRE tale termine? Vale a dire che, se all'interno della scadenza fissata (31/12) la data viene spostata (dal 20 al 22, al 28, al 30, al 31) la cosa non mi preoccupa. Discorso differente è se invece andiamo oltre... diciamo che in realtà a me occorre bloccare, più che la data, il periodo.
Immagino che sul compromesso non sia possibile stabilire penali qualora la data di termine essenziale venga posticipata (a garanzia che ciò non avvenga)

Cassazione – Sezione seconda – sentenza 8 giugno – 25 ottobre 2010, n. 21838
se nel preliminare e' genericamente scritto che la data del rogito dovra' essere stipulato........... entro e non oltre il.....
questo termine non e' vincolante e soprattutto non e' essenziale
ma "entro e non oltre" non implica che in mancanza di adempimento del termine stesso ci sia stato un inadempimento tanto grave da giustificare un recesso o una risoluzione.

Non esclude però il fatto che in presenza di richiamo (con diffida) l'eventuale ulteriore rifiuto di adempiere non diventi poi sufficiente per chiedere il recesso e la ritenzione della caparra o la risoluzione e la richiesta del danno (nel qual caso la caparra potrebbe esser trattenuta SOLO A titolo di garanzia sulla liquidazione del danno).