Balcone loggiato, a chi appartiene?

[jonfena]

Buongiorno a tutti. Mi accade questo, ho un appartamento in un condominio di Milano dove si è deciso di procedere alla ristrutturazione della facciata. Questa ristrutturazione sta creando notevoli problemi perché ci sono molti interessi in gioco (l'importo dei lavori è di un milione e 400 mila euro). Il mio appartamento ha di pertinenza due loggiati (balconi completamente interni con una ringhiera e/o un muretto che chiudono il lato aperto, gli altri tre lati sono chiusi, due da muro e uno da finestre). Ovviamente su questi loggiati ci sono oggetti inamovibili (impianto di condizionamento, scaldabagno, un lavandino da esterni per bagnare le piante....). L'impresa che ristruttura l'immobile vorrebbe che noi procedessimo alla rimozione di tutto ciò che si trova sul loggiato, minacciando letteralmente o la rimozione forzata con ricarico delle spese sul singolo condominio, o il danneggiamento. Io invece sostengo che la ristrutturazione riguarderà solo le parti comuni, quindi facciata e parapetto o ringhiera, mentre ciò che si trova internamente al loggiato, trovandosi su una mia proprietà esclusiva, non può essere toccato nè posso io essere obbligata a sostenere spese notevoli per spostare questi oggetti. (Lo scaldabagno, per esempio, non può certo essere spostato, rimango senza acqua per mesi?!) pretendo quindi che l'impresa attui tutti quegli accorgimenti che possano limitare i danni alle proprietà private e, se danni ci fossero, voglio essere risarcita. Chi ha ragione? Se il loggiato è di mia pertinenza:
1. nessuno può rimuovere ciò che vi si trova senza la mia autorizzazione addebitandomi poi i costi, questo si chiama furto.
2. nessuno mi può obbligare dietro minaccia di danneggiare le mie cose, a spostare gli oggetti. Ma l'impresa deve "stare attenta" per così dire, a non fare danni.
Chi mi consiglia, magari con qualche riferimento normativo?
Molte grazie
J.

 

[Dimaraz]

Non ho mai trovato giurisprudenza per un simile caso.
Tu sei padrona del balcone non dei muri ché lo circondano sui 3 lati perché gli stessi sono muri perimetrali dell'edificio e in quanto tali del Condominio.
Tu sei legittata a farne uso ma con ovvio gravame di renderli disponibili per eventuali manutenzioni.

Se fossero di tua proprietà avresti l'onere di pagarne da sola la relativa spesa per l'intervento che andate a fare...e conseguete addebito dei lavori per rendere possibile l'intervento.
Cappotto termico?

 

[Ollj]

Il poggiolo da lei descritto ha altra destinazione rispetto all'uso cui lo ha deputato. Se è ingombro di materiale è per una sua scelta e lei, per la necessaria manutenzione, lo deve rendere agibile.
Concordo con Dimaraz: in caso di sua mancata collaborazione lei:
- impedirebbe l'esecuzione di lavori comuni (1° ipotesi) assumendosi così tutte le conseguenze del caso.
- non appronterebbe quanto necessario per le opere private (2° ipotesi) e la Ditta potrà decidere di non svolgere opera alcuna (mai la Ditta si è contrattualmente impegnata allo sgombero dei suoi beni, anzi).
Veda lei cosa le conviene fare.
Saluti.

 

[jonfena]

grazie a tutti della risposta ma temo di non essermi spiegata bene, non essendo una grande esperta.
Il mio "balcone" non è aggettante, se si dice così, voglio dire, non è esterno all'edificio ma interno. la mia sala ha una grande finestra e una porta finestra che conducono a tale balcone, e questo è il lato lungo. Poi ci sono i due lati corti, uno che confina con la signora di fianco e uno che confina con le scale.
Per intenderci, sul balcone è installato il contatore del gas, questo di default per tutti i condomini che non abbiano effettuato modifiche. sotto il mio balcone c'è il soffitto di casa della signora di sotto. Questo lo specifico perché qualche anno fa dalla pavimentazione del mio balcone si sono verificate delle perdite e l'amministratrice mi ha detto che il balcone era proprietà privata e quindi ho dovuto provvedere io a rifare l'impermeabilizzazione. Infine, la manutenzione dello stabile non riguarderà in alcun modo le pareti interne, che sono proprietà dei singoli, questo è stato detto in modo pacifico, per esempio, il mio muro si sta scrostando ma essendo interno (uno dei lati corti che racchiudono il balcone) non verrà sistemato da questi lavori, se vorrò lo farò io e a mie spese. Ora, facciamo un esempio: su questa parete che si sta scrostando e che mi dovrò - se vorrò - sistemare da sola, vi è appoggiato un lavabo esterno e sopra uno scaldabagno. Se la parete me la devo sistemare da sola e non verrà toccata dai lavori condominiali, sono però costretta a rimuovere il lavandino e lo scaldabagno perché potrebbero essere danneggiati? O forse chi svolge i lavori deve preoccuparsi di non danneggiare il mio lavandino e lo scaldabagno? Possono rimuovere loro di propria iniziativa le mie cose facendomi poi pagare la parcella? Ma se si tratta di casa mia, come è possibile questo? Stessa cosa vale per le finestre, una grande finestra non ha tapparelle, si tratta di una parete tutta vetro, che nasce così nello stabile, non è stata modificata da me, che ho solo sostituito gli infissi senza modificare la luce. Se mi dovessero danneggiare la finestra chi risponde?
grazie dei chiarimenti

 

[Dimaraz]

Si era ben compresa la tipologia di balcone (incassato piuttosto che aggettante) e su questa specifica entrambi abbiamo formulato la risposta.

Ora però introduci 2 elementi che sono "inconpatibili" con quanto prevedono le norme in tema di balconi incassati:
1-affermi che la "manutenzione" delle citate pareti sarebbe di tua esclusiva competenza.
Tralasciando quale fonte "attendibile" l'amministratore...tale "clausola" compare nel RdC "contrattuale"?
2- se non sono previsti interventi sulle citate pareti "incassate" perché la ditta pretende che tutta l'area sia sgombra?

 

[Luigi Criscuolo]

gli "sfondi" dei balconi sono condominiali. Non confondiamo gli elementi verticali da quelli orizzontali. Il pavimento e la soletta sono di proprietà di chi ne beneficia, ma il frontalino, non essendo aggettante è di proprietà del condominio. Quindi le lavorazioni approvate riguarderanno gli sfondi dei balconi ed il frontalino. Se sulle pareti laterali degli sfondi ci sono delle attrezzature queste vanno rimosse temporaneamente per il tempo necessario a fare il lavoro. L'idraulico dovrà mettersi d'accordo con l'impresa in modo che il proprietario dell'appartamento subisca il minor disagio possibile 2-3 giorni non 1 anno. Se il capitolato dei lavori non prevede interventi sugli sfondi dei balconi, e questo è una mancanza di chi ha redatto il medesimo, ovviamente ha ragione @jonfena.

 

[Ollj]

Se il capitolato dei lavori non prevede interventi sugli sfondi dei balconi, e questo è una mancanza di chi ha redatto il medesimo, ovviamente ha ragione @jonfena.

Fosse così sarebbe colpa della scrivente, unica proprietaria e committente potenziali dei lavori.
Ricorrerebbe l'ipotesi opera privata e, ove non avesse contratto vergato dalla Ditta con cui impegnarsi allo sgombero, nulla potrebbe verso alcuno: dovrà imputare solo a se stessa il tutto oppure non accettare il lavoro propostole.

 

[Luigi Criscuolo]

Fosse così sarebbe colpa della scrivente, unica proprietaria e committente potenziali dei lavori.

il committente è il Condominio; il Responsabile dei Lavori in genere è l'Amministratore; il condomino, attraverso l'assemblea condominiale, incarica un tecnico per la redazione sia del Capitolato Lavori che del Computo Metrico Estimativo. Quindi, più che colpa del committente (che essendo ignorante in materia ha affidato l'incarico ad un professionista, che dovrebbe intendersene) è una dimenticanza del professionista.
Comunque se gli sfondi dei balconi non saranno oggetto di lavori, non so quali lavorazioni debba eseguire l'impresa per richiedere la rimozione di quanto sta appesso alle pareti degli sfondi stessi: forse ci sono i tubi di scarico della caldaia che emergono dal profilo del balcone, in qual caso sono oggettivamente un ostacolo, ma solo i tubi non la caldaia che probabilmente sarà in una posizione più riparata.
Se invece saranno oggetto dei lavori la proprietaria del balcone dovrà rimuovere tutto quello che impedisce le procedure per la corretta esecuzione dei lavori.

 

[Ollj]

Prenda una posizione chiara: o i lavori sono su parte comune ed il committente il condominio o su parte privata e committentr il singolo proprietario.
Dalle parti del sottoscritto non si può aver mojer imbriaga e bote piena...
Lei ha eccepito ciò

Se il capitolato dei lavori non prevede interventi sugli sfondi dei balconi, e questo è una mancanza di chi ha redatto il medesimo, ovviamente ha ragione @jonfena.

e a tanto ho risposto.
In entrambe le ipotesi, alla postante rimane l'incombenza di liberare quanto è d'ingombro ai lavori: perché intralcia un'opera comune o perché non riuscì ad ottenere un impegno in tal senso dalla ditta (opera privata) risultandone ella sola la committente

 

[jonfena]

confesso che ho letto con interesse i vostri post ma ho capito poco. Passo a un esempio pratico: sulla parete del mio balcone vi è installato lo scaldabagno e il contatore del gas (di proprietà dell'azienda elettrica). La parete non è interessata ai lavori ma l'impresa sostiene che io debba liberare da tutti i manufatti perché potrebbero danneggiarsi, pertanto, dopo aver messo un bell'avviso nell'atrio invitando a rimuovere tutto ciò che potrebbe essere danneggiato dalla caduta di calcinacci, polvere, e via dicendo, scarica le responsabilità sugli eventuali danni. Quindi:
1. non posso rimanere senza scaldabagno
2. anche ammesso di poterlo togliere, si tratta di una spesa enorme
3. io chiedo che l'impresa attui tutti gli accorgimenti per non danneggiare le mie cose e che, se danneggiasse, ne risponda.
Non sono un legale, ma mi sembra logico. se mi rovinano la finestra cosa succede? Me la pagano, no? Se rompono una tapparella? Ne rispondono o devo proteggere io la tapparella e la finestra?!?