Autorizzazione a costruire una terrazza a tasca

[renatoatticciati]

abbiamo comprato una casa di circa 150 mq. a Firenze in un palazzo degli anni 50 in classe A, 4 piani di 4 con un condomino per piano e noi siamo all'ultimo piano. Sopra di noi abbiamo una soffitta con dimensioni pari a all'appartamento (150 mq.) 2.05 mt H. max a 0 H. min. . L'ingresso al sottotetto è esterno all'appartamento sul nostro pianerottolo. Nell'atto di proprietà non è scritto niente riguardo il possesso del sottotetto, ma è solo indicato il concetto di pertinenza, nel regolamento di condominio, riferendosi al codice civile. Con una proposta formale abbiamo chiesto al condominio l'autorizzazione alla creazione di una terrazza a tasca di circa 15 mq e di un sottotetto di circa 40 mq con altezza max di mt. 2,25, e di un lucernaio di 0,80 cm, lasciando comunque invariate l'accesso al tetto per le manutanzioni straordinarie e ordinarie e libero da opere tutto il resto del sottotetto, inoltre ci siamo assunti l'onere, per sempre, della manutenzione del tetto un metro intorno alla terrazza e un metro intorno al lucernaio. Il condominio in riunione ha evidenziato mille problemi e controproposte ( del tipo "si, ma ci tenteggia le scale e ripara le finestre e altro), ma in particolare ha prodotto una risposta formale dove, cito testualmente, "si autorizza all'unanimità la costruzione di una terrazza a tasca e del relativo sottotetto a condizione che il Sig. Rossi certifichi formalmente con tecnico abilitato (Ing. edile) che la precitata costruzione non sia pregiudizievole per l'appartamento e per l'intero palazzo.
Io ho già interessato il tecnico per le verifiche richieste.
La domanda è: se per l'Ing. il tutto è fattibile e quindi posso procedere con i lavori, come posso formalizzare la proprietà della nuova cubatura ricavata?Con un semplice accatastamento?Potrebbe sorgere in futuro qualche dubbio sulla proprietà della parte di sottotetto acquisita, una volta autorizzata? Che carico ha sui millesimi per il calcolo del condominio?
Grazie a tutti

 

[gcava]

Ottenuto il consenso del condominio occorre che l'ing. verifichi la fattibilità attraverso verifica presso l'ufficio tecnico comunale. A verifica effettuata, qualora l'intervento sia fattibile, presenterà un progetto sul quale il comune stabilirà gli oneri per l'aumento di cubatura in essere. A lavori ultimati verrà richiesta agibilità, alla cui domanda dovrà essere allegata una serie di documenti tra i quali l'accatastamento e la conformità degli impianti. Con tutto questo verrà reso formale, e quindi tassato, l'aumento dell'immobile.

 

[renatoatticciati]

approfitto della tua competenza ed esperienza per aggiungere, ma il documento di fattibilità dell'Ing./tecnico abilitato che io consegno all'assemblea condominiale dovrà essere rifatto o potrà essere parte integrante del progetto che sarà allegato alla DIA? E dopo, ci sarà un 'altra procedura per l'aumento di cubatura? Ma alla fine, diventa tutto di proprietà in modo inattacabile?

 

[Pignata]

Per ottenere l'effettiva proprietà del locale sottotetto occorre, a mio parere, un titolo, ovvero un atto notarile.
Se nell'atto di proprietà non si menziona, oltre all'acquisto dell'immobile del 4° piano, anche la proprietà del sottotetto diventerà difficile anche solo accatastarlo.
Ad Imperia, provincia dove esercito la professione di geometra, per accatastare un nuovo immobile ricavato nei sottotetti, occorre che il sottotetto sia già di pertinenza dell'immobile sottostante (ovvero sia censito nella consistenza e nella planimetria al NCEU dell'immobile stesso), oppure occorre presentare un atto notarile dal quale si evince che tale sottotetto sia effettivamente di proprietà esclusiva (e/o diritto di sopraelevazione).
Se, come pare di aver capito, nell'atto di acquisto, non si cita il sottotetto ma viene menzionato solo nel regolamento di condominio come pertinenza del condominio stesso con riferimento esplicito al Codice Civile, la proprietà del sottotetto è da intendersi Condominiale in forza dei rispettivi millesimi di proprietà di ciascun condomino.
Pertanto, anche in virtù di autorizzazione da parte dell'assemblea, i lavori dovrebbero rientrare tra quelli previsti dall'art. 1121 del Cod. Civile e quindi, un domani, se un condomino vuole, in qualsiasi momento, può partecipare ai ventaggi dell'innovazione contribuendo alle spese di esecuzione dell'opera.
L'unica soluzione è acquistare, magari anche solo parzialmente, ovvero per la superficie che si necessita ,la proprietà del sottotetto con atto notarile.

 

[Bunny]

Se può essere utile........ La realizzazione di una terrazza con una mansarda o sottotetto praticabile a uso esclusivo del proprietario del piano adiacente in sostituzione del tetto preesistente, rientra tra le facoltà previste dall’art. 1127 cod. civ. (Cass., n. 146 del 9 gennaio 1993 e n. 10568 del 24 ottobre 1998).

 

[renatoatticciati]

Grazie per la notizia, ci tenevo a precisare che l'appartamento è sotto il soffitto (se adiacente significa questo allora ok) in caso contario volevo sapere se esiste invece una differenza. Ciao e grazie.

 

[Pignata]

Concordo con Bunny perchè conosco le sentenze citate, però esiste anche l'ordinanza 7 giugno 2005, n. 11857 della Cass. secondo la quale "il recupero dei sottotetti non dovrebbe comportare sopraelevazione, laddove le modificazioni siano soltanto interne e contenute negli originari limiti dell’edificio, senza alcun aumento di altezza"...e quindi non rientrerebbero nelle opere previste dall'art. 1127 CC.
Comunque mi sembrava di aver capito che il quesito non era tanto legato alla possibilità di realizzare l'opera (in quanto l'Assemblea ha dato parere favorevole a condizione di far eseguire idonea verifica statica) ma nel formalizzare la proprietà esclusiva della nuova volumetria realizzata.
Se nel regolamento di condominio è specificato che il sottotetto è di pertinenza dell'alloggio sottostante, allora non ci dovrebbero essere problemi, ma se invece è citato come pertinenza dell'intero condominio le cose cambiano ed il fatto che l'accesso al sottotetto avvenga dal vano scale e non dall'appartamento sottostante mi fa propendere verso questa ipotesi. In questo senso vanno anche le sentenze di cassazione Sez. III, N° 14160 del 27/10/2000 - sez. II, sentenza 16/04/2007 n° 9093 e la sentenza del Consiglio di Stato Sez. IV, 14/09/2005, n. 4744.
Ora, io non voglio entrare nel merito delle questioni legali perchè sono solo un geom. libero professionista, al quale, se non produce un titolo di proprietà, non rilasciano Permessi di costruire per sottotetti, ne tantomeno accettano accatastamenti all'UTE.
Mi sento solo di dover consigliare a Renato di reperire un parere da un avvocato prima di chiedere permessi ed eseguire delle opere, perchè spendere dei soldi e rischiare di non avere la proprietà esclusiva mi sembra azzardato....soprattutto perchè i furbetti escono sempre dopo.....

 

[Bunny]

Mi sento solo di dover consigliare a Renato di reperire un parere da un avvocato prima di chiedere permessi ed eseguire delle opere, perchè spendere dei soldi e rischiare di non avere la proprietà esclusiva mi sembra azzardato....soprattutto perchè i furbetti escono sempre dopo.....

:daccordo:

Aggiunto dopo 26 minuti :

abbiamo chiesto al condominio l'autorizzazione alla creazione di una terrazza a tasca di circa 15 mq e di un sottotetto di circa 40 mq con altezza max di mt. 2,25, e di un lucernaio di 0,80 cm lasciando comunque invariate l'accesso al tetto per le manutanzioni straordinarie e ordinarie e libero da opere tutto il resto del sottotetto,........come posso formalizzare la proprietà della nuova cubatura ricavata?

Volevo solo aggiungere che data l’altezza max del sottotetto sembrerebbe che attualmente assolva l’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante
In merito alle tabelle, se il riscaldamento è centralizzato sicuramente sicuramente la tabella del riscaldamento dovrà essere modificata. Per la tabella dei millesimi di proprietà, la materia è regolata dall’art. 69 C.C.

 

[Pignata]

Si, può anche essere inteso così. In questo campo purtroppo le cose certe sono veramente poche perchè quasi tutto va interpretato.
Normalmente, ma parlo per la mia zona dove lavoro in quanto in riviera le pendenze dei tetti non superano mai il 25% (che tradotto vuol dire mediamente circa 1,50/1,70 m al colmo) , il vano sottotetto che assolve alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria, è quello che non permettere ad una persona di camminare normalmente. Con un'altezza di m 2,25 al colmo direi che pare abbastanza praticabile....pare più una soffitta con accesso dal vano scale. Però ripeto, tutto è sindacabile e comunque a distanza, senza vedere i luoghi, è ancora più difficile.

Si, può anche essere inteso così. In questo campo purtroppo le cose certe sono veramente poche perchè quasi tutto va interpretato.
Normalmente, ma parlo per la mia zona dove lavoro in quanto in riviera le pendenze dei tetti non superano mai il 25% (che tradotto vuol dire mediamente circa 1,50/1,70 m al colmo) , il vano sottotetto che assolve alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria, è quello che non permettere ad una persona di camminare normalmente. Con un'altezza di m 2,25 al colmo direi che pare abbastanza praticabile....pare più una soffitta con accesso dal vano scale. Però ripeto, tutto è sindacabile e comunque a distanza, senza vedere i luoghi, è ancora più difficile.

 

[sforza federico]

Nell'atto di proprietà non è scritto niente riguardo il possesso del sottotetto, ma è solo indicato il concetto di pertinenza, nel regolamento di condominio, riferendosi al codice civile.

non è chiaro scusa intendi pertinenza dell'ultimo piano o del condominio. Ci sono accessi condominiali o l'accesso di cui parli sul pianerottolo è solo tuo con tanto di chiave ?
l'appartamento al 4 piano non aveva una botola che collegava il sottotetto. Nel rogito precedente non c'era scritto nulla ?