Aumento Istat non richiesto da dicembre 2015, posso richiedere gli arretrati per contratto 6+6? E se sì, come si fa?

[Luigi Criscuolo]

Ora assumiamo che la partenza sia 100, ed il coefficiente sia 2,8: il nuovo canone sarà:

100 *(1+0,028*0,75). Che è lo stesso che scrivere 100*(1+2,8*0,75%)

come arrampicata sugli specchi non c'è male. Stai facendo un potpourrì di formule di matematica finanziaria e di esprimere numericamente una percentuale. Partiamo dal fatto che la legge dice che l'adeguamento del canone annuo di affitto deve esser pari al 75% dell'indice istat dell'anno appena trascorso non dice che deve essere lo 0,75%.
L'indice Istat è una percentuale del tipo 0,8% o 1,2% o 2,8%.
Io per fare i calcoli uso la calcolatrice. Ponendo 100 come quota annua appena trascorsa, e supponendo un indice Istat di 1,2%, per sapere quanto sarà la nuova quota annua io prima digito 1,2x75:100=0,9 (cioè 0,9%) poi digito 100x0,9%+=100,9 . Siccome lo 0,9% equivale numericamente a 0,009, in alternativa potrei fare, visto che cerco un montante, 100x1,009=100,9; però questo sistema a volte, quando si fanno molte operazioni o si va di fretta, porta a saltare degli zeri, sopratutto con i numeri decimali piccoli, per cui è facile fare delle cappellate.

io ho inteso che avresti operato così (sui canoni): --> VARIAZIONE RELATIVA
Anno 1 -> A1= 100*(1+c1%*0,75)
Anno 2 -> A2 = A1*(1+c2%*0.75)
Anno 3 -> ecc

certo, perché ricostruisce la successione dei canoni se si fosse fatto l'aggiornamento annualità per annualità.

Il che è diverso da questa seconda formulazione, che riguarda solo più i coefficienti di attualizzazione, e i canoni: 0,75 x ( c%1 +c%2 +c%3 +c%4 +c%5) --> variazione assoluta

secondo me non dovrebbe esserci differenza

 

[basty]

Quindi avevo visto giusto....... e non vuoi nemmeno capire: errare è umano, perseverare è ....
Io faccio i conti (cercando) di usare la testa, non la calcolatrice: e non vedo differenze con quanto cerchi di dimostrare con ...>

Ponendo 100 come quota annua appena trascorsa, e supponendo un indice Istat di 1,2%, per sapere quanto sarà la nuova quota annua io prima digito 1,2x75:100=0,9 (cioè 0,9%) poi digito 100x0,9%+=100,9 . Siccome lo 0,9% equivale numericamente a 0,009, in alternativa potrei fare, visto che cerco un montante, 100x1,009=100,9; però questo sistema a volte, quando si fanno molte operazioni o si va di fretta, porta a saltare degli zeri, sopratutto con i numeri decimali piccoli, per cui è facile fare delle cappellate.

se poi ricordi ancora un pò di algebra, il foglio doc che mi ero divertito a fare quasi 9 anni fa e che ti ho postato in pdf, puoi vedere la differenza di risultati fra la variazione assoluta e la variazione relativa, facendo la differenza fra le due espressioni.

 

[basty]

Adesso te ne faccio notare un'altra, che forse spiega le incongruenze della tabella di post #27 che non ho capito se sia una tua elaborazione o sia l'output del modulo Rivaluta.

Per informazione generale, le tabelle di rivalutazione monetaria ISTAT, vanno maneggiate ... appunto col cervello, e non solo con la calcolatrice.

La Tav1 (FOI 3.1 ) riporta le variazioni percentuali del mese indicato rispetto allo stesso mese dell'anno precedente

La Tav4 (Foi 3.4) riporta le variazioni percentuali tra i periodi sottoindicati ed il mese impostato (ad oggi l'ultimo disponibile è Agosto 2019

Bene: per passare dalla tabella 1 alla 4, non si fa la SOMMA dei vari coefficienti: si passa da una all'altra MOLTIPLICANDO i vari montanti (mi sono espresso impropriamente, ma scrivo un tentativo di formula)
Per passare dal 2019 al 2014 occorre fare:
[1*1, 0c'*1,0c"*1,0c''' ecc meno 1 ] (occhio ai valori negativi) e si troverà il coeff di Tav 4
In sostanza i valori non sono assoluti , ma relativi all'anno precedente.

Ora nella fattispecie della tabella del post #27 non so come abbia potuto ricavare i valori della seconda e terza colonna, perchè
l'indice 2015 rispetto al 2014 è stato negativo, -0.1% e non +0.3%
idem per 2016 su 2015 ancora negativo , -0.1% e non +0.3%
proseguendo per anni successivi leggo: 2017--> +1,2%
2018 --> +1.5%
2019--> +0.3%

Usando questi coefficienti corretti si ricava che per passare direttamente dal 2014 al 2019 basta usare la tabella Tav4 che riporta 2,8%
(poi per adeguarsi ai limiti sul canone si applicherà il 75% )

Altra attenzione va fatta se l'eventuale contratto prevede l'adeguamento solo in aumento e non in diminuzione: nel qual caso gli anni con indice negativo non vanno considerati, ma allora nemmeno l'indice di Tav 4 va preso ad occhi chiusi, ed è giocoforza lavorare anno su anno.per i soli anni con inflazione positiva.
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Ecco una delle ragioni per cui saranno almeno 6 anni che non applico più gli adeguamenti Istat ; se non ci capiamo nemmeno tra noi, figurati a giustificarsi con gli inquilini.

 

[basty]

Errata-corrige : metto in stand-by le mie considerazioni numeriche.
Devo rinfrescarmi le idee per coordinare la tabella degli indici generali Foi usata dal modulo istat-rivaluta e i dati di tav 4.
Domani o dopo proseguirà la telenovela

 

[Luigi Criscuolo]

errare è umano, perseverare è ....

se poi ricordi ancora un pò di algebra,

che belle punzecchiature!!!!
però con il mio calcolo, magari un pò ruspante, ricostruisco l'adeguamento che si sarebbe dovuto fare. Questo conteggio ogni anno tiene conto della variazione dell'anno precedente. E non capisco perché venga chiamato "variazione relativa". Non capisco,anche, perché l'altro sistema che prevede di lasciare invariato l'importo iniziale originario da moltiplicare per la somma dei coefficienti Istat calcolati per ogni anno possa essere chiamata "variazione assoluta".
(0,75 x c1) + (0,75 x c2) + (0,75 x c3) +(0,75 x c4) = 0,75 (c1 + c2+ c3 + c4)

 

[basty]

Ti dirò: a me è chiara la differenza concettuale e aritmetica dei due percorsi di calcolo; e questo è il primo problema.

Molto meno banale è il secondo, cioè interpretare/utilizzare le 7 tabelle prodotte dall'ISTAT e come si legano tra loro. Ciò lo avevi rilevato anche tu in quella tabella al post #27 dove apparentemente calcolare anno per anno porta ad un risultato diverso rispetto ad adottare l'indice generale.
Il dubbio mi è venuto e per questo ho scritto il post #34 dove chiedevo una pausa di riflessione.
Tradotto in pratica, sembra che il coefficiente per passare dall'anno An all'anno A1 non sia la semplice somma delle variazioni percentuali

Quanto alle punzecchiature, non avertene: non c'è malanimo, non per niente aggiungo sempre una strizzatina d'occhio; e sono il primo a segnalare i miei errori (se li vedo); non potendo vivacizzare la discussione con il tono di voce , gli sfottò scherzosi possono apparire ... per quello che non sono.

Provo a spiegare in modo discorsivo, la ragione per cui la variazione assoluta differisce dalla variazione relativa, nel calcolo del canone , per effetto dello 0,75%
Il termine assoluto rispetto al relativo, non si riferisce tanto al modo con cui si applicano i coefficienti, ma al riferimento rispetto alla annata:
nell'assoluto, il riferimento è sempre l'anno 0
nel relativo , si intende che ci si riferisce, anno su anno , al precedente .

Se si è nelle condizioni di dover considerare il 75% della variazione, (vedi L 378), noterai che
A0 =A0
A1 = A0 (1+0,75c1) = A0 + 0,75 c1 A0
... ma dopo avresti
A2 = A0 (1+0,75c1) (1+0,75 C2) = A0+0,75c1A0 +0,75c2A0 +0,75*0,75*c1*c2A0=
A0 (1 + 0,75c1+ 0,75c2 + 0,75*0,75 c1 c2)
... e così via

Intanto si vede che per passare da A0 ad A2 non basta sommare c1+c2 ma c'è sempre un ulteriore fattore cioè c1*c2

Ora se non si dovesse applicare il 75% ma il 100% i due percorsi coinciderebbero (come giustamente osservi anche tu. Basta sostituire agli 0,75 l'unità.

Quando invece si applica la riduzione al 75%, anno su anno (quindi relativa all'anno precedente), il fattore c1*c2 eccetera viene progressivamente attenuato del 75% dello 75% ...dello 75%: col passare degli anni i contributi delle variazioni istat degli anni più pregressi si va smorzando ben più del 75%.

Tra l'altro si vede anche che per passare dagli indici anno su anno a quelli diretti, non basta sommare gli indici: bisogna sommare i vari prodotti c1c2---cn: che credo spiega quello che ho indicato come secondo problema, cioè come usare i vari indici.
(Per la cronaca ho scritto a te, ma serviva anche a me ... )

La cosa era emersa negli anni con variazioni percentuali annuali a doppia cifra: l'incremento dei canoni invece di progredire per segmenti retti, subiva una sorta di attenuazione nel tempo

 

[Luigi Criscuolo]

mentre leggevo la tua risposta mi è venuto in mente questo ragionamento: poniamo per assurdo che io inquilino abbia pagato sempre il canone con l'aggiornamento dello 0,75 del coefficiente ISTAT ad un certo punto il proprietario di casa mi dice: eh no il canone che tu mi paghi è sbagliato perché se facciamo il calcolo delle somme con il sistema di variazione assoluta mi dovresti TOT e non quello che paghi.
Forse nel conto con variazione assoluta sono compresi gli interessi sull'incremento non pagato?

 

[basty]

Intanto sono il primo a premettere che meno i locatori e conduttori si infastidiscono a vicenda , meglio è per entrambi.

Comunnque continuando a ragionare per pura accademia, cerco di risponderti per quello che credo di aver capito.

QUOTE="Luigi Criscuolo, post: 364845, member: 15764"]
Forse nel conto con variazione assoluta sono compresi gli interessi sull'incremento non pagato?
[/QUOTE]

Non non direi che nella differenza fra variazione assoluta e var. relativa entrino in gioco gli interessi (mi pare tu ti riferisca agli interessi composti ). La differenza nasce solo se per legge si applica una riduzione alla variazione annuale, esempio il 75%.
se parti da un anno aggiornato in maniera ridotta per calcolare l'annualità successiva, il primo incremento si va acontribuire al secondo passaggio diminuito due volte (0,75*0,75) e così in progressione. Questa è la differenza di cui accennavo io: che chiamo del primo ordine.

Altro modo di vedere le cose: in teoria
se la riduzione dell'incremento la applichi solo all'indice finale, il risultato sarebbe corretto
Se invece riduci l'applicazione anno su anno, perdi per strada una fetta più consistente (0,75*0.75 e via moltiplicando anno su anno.

Tu adesso hai però fatto un esempio ambiguo: ipotizzando di andare a chiedere con molto ritardo la compensazione di tale differenza: se , dato il ritardo volessi applicare degli interessi, questo sarebbe una aggiunta , ma di second'ordine.

Il guaio vero è però maneggiare correttamente gli indici giusti: li abbiamo utilizzati correttamente finora? Io temo di no., visto che ancora non mi torna come effettivamente sia possibile passare da una "vista" all'altra nelle 7 tabelle messe a disposizione dall'istat, il che sottintenderebbe essere "consci" del significato/contenuto dei coefficienti riportati e il legame con le variazioni percentuali delle varie tabelle.

Nel sito ci sono due paginette di illustrazione ed esempi per passare da una annata all'altra: proverò a fare un pò di esercitazione. Tempo permettendo.
Buona cena.

 

[Luigi Criscuolo]

se parti da un anno aggiornato in maniera ridotta per calcolare l'annualità successiva, il primo incremento si va acontribuire al secondo passaggio diminuito due volte (0,75*0,75)

non capisco il ragionamento del prodotto del coefficiente di riduzione. Ti rendi conto che se uno segue la prassi dopo X anni paga una cifra; se non la paga (e non gli fai pagare gli interessi sull'incremento non pagato) si ritrova a pagarne un' altra. E questo secondo me non è giusto.
In ogni caso se prendi la tabella che ho costruito lavorando con rivaluta.istat e moltiplichi i coefficienti tra loro ottieni 1,04676 che se moltiplichi per 100 € di canone annuo vecchio viene un canone aggiornato di 104,68 €: se ogni anno applichi l'aumento Istat dei singoli anni (seconda colonna del mio prospetto) viene ugualmente 104,68. Se non è una coincidenza casuale di un procedimento errato, avevo ragione io che non ci deve essere differenza tra i due sistemi. E questo è indipendente dal fatto che si applichi la decurtazione del 75% del coefficiente.
IL problema invece è il diritto agli arretrati. Se ho pagato 100 anziché 100,30 e se l'anno successivo ho pagato sempre 100 anziché 100,60 ...e così via, se il proprietario ha diritto agli arretrati, devo fare la somma delle differenze degli ultimi 5 anni e pagarla in una unica soluzione o trovare un accordo per saldare queste differenze . Il nuovo canone sarà aggiornato come è stato appena spiegato.

 

[basty]

Ti rendi conto che se uno segue la prassi dopo X anni paga una cifra; se non la paga (e non gli fai pagare gli interessi sull'incremento non pagato) si ritrova a pagarne un' altra. E questo secondo me non è giusto.

Qui non riesco a capire io cosa vorresti sostenere. Che sia giusto far pagare il giusto, non ci piove. (Anche se a volte oggi con i buoni inquilini è più opportuno soprassedere...)

In ogni caso se prendi la tabella che ho costruito lavorando con rivaluta.istat e moltiplichi i coefficienti tra loro ottieni 1,04676 che se moltiplichi per 100 € di canone annuo vecchio viene un canone aggiornato di 104,68 €: se ogni anno applichi l'aumento Istat dei singoli anni (seconda colonna del mio prospetto) viene ugualmente 104,68. Se non è una coincidenza casuale di un procedimento errato, avevo ragione io che non ci deve essere differenza tra i due sistemi. E questo è indipendente dal fatto che si applichi la decurtazione del 75% del coefficiente.

Su questo è probabile che i risultati siano corretti. (mi sembra di capire che hai inserito i risultati di "Rivaluta"): ma non è detto che il procedimento sia definibile come relativo e assoluto. Cercherò di spiegarmi meglio la prossima volta.

IL problema invece è il diritto agli arretrati. Se ho pagato 100 anziché 100,30 e se l'anno successivo ho pagato sempre 100 anziché 100,60 ...e così via, se il proprietario ha diritto agli arretrati, devo fare la somma delle differenze degli ultimi 5 anni e pagarla in una unica soluzione o trovare un accordo per saldare queste differenze . Il nuovo canone sarà aggiornato come è stato appena spiegato

Il problema è distinguere quando si ha diritto e quando no, agli arretrati.
Il conteggio degli arretrati si ottiene certamente facendo le somme. E se proprio volessi fare il pignolo potresti pretendere (?) pure gli interessi sul ritardato pagamento (ma questo lo aggiungo adesso.... e non centra con la disquisizione relativo o assoluto)