Aumento Istat non richiesto da dicembre 2015, posso richiedere gli arretrati per contratto 6+6? E se sì, come si fa?

[basty]

Grazie Luigi. Mi fa piacere che stando alla citazione della sentenza da te richiamata, viene confermato quanto supponevo. È sempre comunque corretto calcolare l’aggiornamento rispetto alla variazione assoluta rispetto al canone iniziale. Buono a sapersi.
Qualche distinguo è pure confermato sulla richiesta di arretrati: qui ribadirei però anche il criterio di opportunità.

 

[Luigi Criscuolo]

Qualche distinguo è pure confermato sulla richiesta di arretrati

secondo me si dovrebbe prendere come base di partenza l'ultima annualità entro i 5 anni rimasta invariata, aggiornare il canone con il 75% dell'aggiornamento pluriennale ISTAT e partire con il nuovo canone così calcolato. Gli arretrati non riscossi sono persi.

 

[basty]

secondo me si dovrebbe prendere come base di partenza l'ultima annualità entro i 5 anni rimasta invariata, aggiornare il canone con il 75% dell'aggiornamento pluriennale ISTAT e partire con il nuovo canone così calcolato.

LA tua esposizione si presta a fraintendimenti: cosa significa partire con l'ultima annualità invariata e poi usare l'indice pluriennale? Ultima in avanti o indietro nel passato?.


Mi sembra più chiara la sintesi della sentenza:

Lo ha precisato la Cassazione con la sentenza 15034 del 2004 secondo la quale il proprietario può richiedere l'aumento dimenticato negli anni precedenti, e in questo caso "l'aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall'inizio del contratto fino alla data della richiesta".

In pratica un proprietario "distratto" che per il 2005 e il 2006 non aveva inviato la sua richiesta può farlo ora pretendendo, a partire da novembre, un affitto rivisto sulla base dell'aumento che si è registrato dal 2005 ad oggi.

 

[Luigi Criscuolo]

LA tua esposizione si presta a fraintendimenti:

Per Esempio: siamo nel 2019 la scadenza annuale del contratto, abitativo 4+4, iniziato il 1 novembre 2012 è il 31 ottobre. I calcoli di adeguamento bisogna farli a partire dal 1 novembre 2014 perché c'è la prescrizione quinquennale. Quindi il proprietario può riscuotere la parte non versata di adeguamento per 2014/15- 2015/16- 2016/17- 2017/18 e 1018/19 (se nel contratto era previsto l'adeguamento automatico del canone annuale altrimenti niente) ed il 2019/2020 partirà già adeguato.
Nei contratti commerciali 6+6 non è previsto l'automatismo, e se è riportato nel contratto il suo effetto è considerato nullo, per cui, come ho riportato nell'intervento precedente, la richiesta è retroattiva fino a cinque anni ma non si avrà diritto agli arretrati. Il che vuol dire che il canone 2019/2020 sarà calcolato sommando il 75% degli aggiornamenti ISTAT degli ultimi 5 anni (a partire dal 2014/15).
Spero, questa volta, di essermi spiegato

Contratti "liberi": con l'aumento automatico dovuti anche gli arretrati -
Nel caso dei contratti liberi (4+4 anni), invece, il discorso cambia proprio perchè tutte le condizioni (tranne la durata) sono liberamente contrattabili, aumento compreso.
Per questo occorre prestare particolare attenzione alle clausole che vengono scritte a proposito degli aggiornamenti.
Così se viene specificato che l'aggiornamento è dovuto "a richiesta" valgono le regole appena viste per i contratti concordati: nessun aumento è dovuto se non espressamente chiesto e in caso di dimenticanza non si debbono pagare arretrati ma solo il canone aggiornato in base agli aumenti scattatti a partire dalla data di riferimento.
Invece se il contratto contiene formule quali "adeguamento automatico senza richiesta del proprietario", le cose cambiano parecchio. In questo caso, infatti, è l'inquilino a doversi fare carico di pagare il canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta. E se non lo fa, il proprietario ha diritto non solo all'aumento dalla scadenza annuale in poi ma anche a tutti gli arretrati proprio perchè l'aggiornamento era contrattualmente dovuto.
A fare la differenza, in sostanza, è la formula "senza richiesta" che implica che l'aumento va pagato a prescindere da solleciti e lettere del proprietario, e chi non avesse controllato e non avesse pagato dovrà versare anche tutto quanto dovuto anche per il passato.
Al massimo, però, si può risalire indietro fino a cinque anni, perchè per i contratti di affitto la prescrizione è quinquennale: decorso questo termine, cioè, il proprietario non può più pretendere nulla.

 

[basty]

Chi ha letto l'articolo da te postato non aveva bisogno di una ripetizione (nemmeno troppo corretta)

Il che vuol dire che il canone 2018/2020 sarà calcolato sommando il 75% degli aggiornamenti ISTAT degli ultimi 5 anni (a partire dal 2014/15).
Spero, questa volta, di essermi spiegato

NO



Questo: sarà calcolato sommando il 75% degli aggiornamenti ISTAT degli ultimi 5 anni (a partire dal 2014/15). Si chiama rivalutazione relativa.

Da tempo è stato confermato che sia interpretazione di legge corretta, considerare la rivalutazione ASSOLUTA, quindi niente somma.
Si ricava il coefficiente K di rivalutazione a partire dall'anno 2014/15 o anche prima, ad oggi, e di questo si assume il 75%, da cui ricavare il nuovo canone:
Nuovo=(Vecchio)*(1+K*0.75%)

Qui l'anno di partenza ritengo non sia necessariamente quello legato ai 5 anni della prescrizione.

Rivalutazione assoluta e rivalutazione relativa non pervengono al medesimo risultato: la variazione relativa, anno su anno riduce progressivamente il contributo degli anni più lontani

 

[Luigi Criscuolo]

scusa ma volevo farti notare che lo 0,75% è 0,0075 a me sembra che la percentuale da considerare è 3/4, cioè 0,75, del valore percentuale.

che sia interpretazione di legge corretta, considerare la rivalutazione ASSOLUTA, quindi niente somma.

tu sostieni che il coefficiente di rivalutazione ISTAT 1 novembre 2014 - 31 ottobre 2019 è diverso dalla somma dei coefficienti delle 5 annualità che intercorrono nello stesso periodo? Se sì hai ragione tu ; se no si tratta di applicare la proprietà invariantiva della moltiplicazione che dice che: 0,75 x ( c%1 +c%2 +c%3 +c%4 +c%5) = 0,75 (S di c%1-5).

 

[Luigi Criscuolo]

sono andato nel sito di "rivaluta Istat" è venuta fuori una cosa interessante che posto: in certi casi è meglio la somma dei coefficienti anno per anno.

lo 0,75 di 4,68 é 3,51% mentre lo 0,75 di 3,20 è 2,40%

 

[basty]

Sulla tabella che hai postato al #27, ci guarderò: desumo sia stata ricavata dal sito Rivaluta che hai postato prima: il problema di questi "calcolatori" è che spesso non sono "trasparenti", nel senso che non conosci come vengono applicati i conti e le condizioni al contorno (invento un esempio: danno già il 75% o producono il valore al lordo della diminuzione)? comunque poi ci guardo.

 

[basty]

Quanto al post #26 non escludo di poter aver sbagliato a scrivere la formula , ma adesso vediamola assieme:

scusa ma volevo farti notare che lo 0,75% è 0,0075 a me sembra che la percentuale da considerare è 3/4, cioè 0,75, del valore percentuale.

Io ho scritto questa formula:
Nuovo=(Vecchio)*(1+K*0.75%)

Ora assumiamo che la partenza sia 100, ed il coefficiente sia 2,8: il nuovo canone sarà:

100 *(1+0,028*0,75). Che è lo stesso che scrivere 100*(1+2,8*0,75%)
Come vedi proprio per la proprietà delle moltiplicazioni è indifferente scrivere
k%*0,75 oppure k*0,75%. Basta sapere come è espresso K: sulle tabelle Inps il numero è "intero": solo nel titolo è scritto che si tratta di percentuali.
Una ragione in più per partire dalla fonte: con gli strumenti "non in chiaro" senza istruzioni e legenda, non sai mai con che unità di misura imputare i dati.

 

[basty]

Adesso rispondiamo alla seconda osservazione:

tu sostieni che il coefficiente di rivalutazione ISTAT 1 novembre 2014 - 31 ottobre 2019 è diverso dalla somma dei coefficienti delle 5 annualità che intercorrono nello stesso periodo? Se sì hai ragione tu ; se no si tratta di applicare la proprietà invariantiva della moltiplicazione che dice che: 0,75 x ( c%1 +c%2 +c%3 +c%4 +c%5) = 0,75 (S di c%1-5).

Non dubito che tu conosca l'aritmetica e l'algebra, e spero che tu mi dia atto della medesima capacità (ovviamente salvo errori ed omissioni)

Sicuramente qui non è facile esprimere formule in modo esaustivo, e descriverle in forma testuale è anche più difficile: esempio, nella tua ultima espressione, la scrittura
c%1-5 la ho capita benissimo, ma ammetterai che formalmente non volevi intendere C di uno meno c di cinque, (semmai sarebbe stato cinque meno uno): già meglio sarebbe stato scrivere Σ (c%1÷5).

Ma il problema non è li: vediamo come ti eri espresso

il canone 2019/2020 sarà calcolato sommando il 75% degli aggiornamenti ISTAT degli ultimi 5 anni (a partire dal 2014/15).

Che sia giusto o sbagliato, dipende da cosa volevi dire, e come avresti operato: io ho inteso che avresti operato così (sui canoni): --> VARIAZIONE RELATIVA
Anno 1 -> A1= 100*(1+c1%*0,75)
Anno 2 -> A2 = A1*(1+c2%*0.75)
Anno 3 -> ecc

Il che è diverso da questa seconda formulazione, che riguarda solo più i coefficienti di attualizzazione, e i canoni:
0,75 x ( c%1 +c%2 +c%3 +c%4 +c%5) --> variazione assoluta

Avevo appunto aggiunto le faccine, perchè le espressioni usate si prestavano ancora a possibili equivoci, non da parte tua forse, ma da chi ci stava leggendo.

Allora, tanto per abbondare , ti allego una paginetta sulal quale potremi eventualmente continuare in privato