Aumento istat canone di locazione commerciale

[peppe buffa]

Buon giorno a tutti volevo porre il seguente quesito
in una locazione commerciale 6+6 come si calcola l aumento istat dopo il primo
esempio canone 700 euro + precedente aumento istat=742
il nuovo aumento si calcola sul canone originario di 700 euro o sul canone aggiornato di 742 euro
grazie

 

[basty]

In generale ti risponderei che “tutte le strade portano a Roma”: qualcuna è più efficiente, altra più facile.

Quando è iniziata la locazione?
Quando è quante volte e stato applicato l’istat in passato.

Nei contratti commerciali si applica in genere il 75% dell’indice.

Sarebbe più corretto ( e più vantaggioso per il locatore,…. Poca roba) applicare la variazione assoluta , cioè partire dal canone iniziale, 700, e applicare l’indice delle tabelle dall’anno iniziale ad oggi(sempre al 75%)

Più facile applicare la variazione relativa, partire dai 742 e applicare il 75% della variazione annuale: si perde qualcosina.
È però più facile trovare l’indice annuale sul sito istat

 

[peppe buffa]

01/10/2019

 

[etma]

In generale ti risponderei che “tutte le strade portano a Roma”: qualcuna è più efficiente, altra più facile.

Quando è iniziata la locazione?
Quando è quante volte e stato applicato l’istat in passato.

Nei contratti commerciali si applica in genere il 75% dell’indice.

Sarebbe più corretto ( e più vantaggioso per il locatore,…. Poca roba) applicare la variazione assoluta , cioè partire dal canone iniziale, 700, e applicare l’indice delle tabelle dall’anno iniziale ad oggi(sempre al 75%)

Più facile applicare la variazione relativa, partire dai 742 e applicare il 75% della variazione annuale: si perde qualcosina.
È però più facile trovare l’indice annuale sul sito istat

Puoi spiegarti meglio? Io personalmente aumento il canone in vigore al momento, che già contiene gli aumenti degli anni precedenti del 75% dell'indice del momento.
Esempio
Canone iniziale 100
1 anno + 5% (75% dell'indice) = 105
2 anno + 4% = 105 + 4% = 109,2
Etc etc.
È sbagliato?

 

[basty]

Quindi hai applicato l'indice nei 3 anni seguenti? 2020, 21, 22 ? non credo visto che nell'esempio il canone è aumentato di circa il 6% .
L'indice da 01/10/2019 a sett/22 è pari ad 1,108 quindi quasi l'10,8%: il 75% sarebbe quindi 8,1%
L'indice da 01/10/2019 a sett/23 è invece 1,165 cioè +16,5%: il 75% darebbe quindi un incremento del 12,37%

Quindi per qualche anno non hai applicato l'indicizzazione.

Se applichi l'indice relativo rispetto allo scorso anno troveresti un indice di 1,018: applicando il 75% a 742 avresti 742+742*1.35%=752€

Se applichi invece la variazione assoluta, oggi recupereresti anche gli incrementi non effettuati già negli scorsi anni più qualche rotto:
700+ 700*16.5*0.75/100=786,625

Cosa scegliere? Considera i rapporti con l'inquilino, la sua potenzialità, ed i valori di mercato attuale delle locazioni paragonabili. La differenza non è molta, ma è sempre difficile fare i conti anche in tasca agli altri.

 

[basty]

Etc etc.
È sbagliato?

E' una vecchia diatriba degli anni 70-80 post equo canone: se si dovesse applicare la variazione relativa (quella che esemplifichi tu, cioè anno su anno) o quella assoluta, a partire sempre dall'inizio locazione.
Il risultato alla lunga diverge, poiche in quella relativa ogni volta si introduce un ulteriore 75% anche agli adeguamenti precedenti: mentre con quella assoluta, il 75% gioca una volta sola. Ovviamente la cosa venne sollevata quando il tasso di inflazione era a due cifre: la risposta ufficiale ha confermato la correttezza della variazione assoluta.

 

[etma]

E' una vecchia diatriba degli anni 70-80 post equo canone: se si dovesse applicare la variazione relativa (quella che esemplifichi tu, cioè anno su anno) o quella assoluta, a partire sempre dall'inizio locazione.
Il risultato alla lunga diverge, poiche in quella relativa ogni volta si introduce un ulteriore 75% anche agli adeguamenti precedenti: mentre con quella assoluta, il 75% gioca una volta sola. Ovviamente la cosa venne sollevata quando il tasso di inflazione era a due cifre: la risposta ufficiale ha confermato la correttezza della variazione assoluta.

Perdonami ma non capisco. Se parto da un canone di 100 e ipotizzando un indice ogni anno del 5% ( già calcolando che sia ll 75%) a quanto arriverei dopo 10 anni di contratto?

 

[basty]

Perdonami ma non capisco. Se parto da un canone di 100 e ipotizzando un indice ogni anno del 5% ( già calcolando che sia ll 75%) a quanto arriverei dopo 10 anni di contratto?

Considerando la variazione relativa, cioè anno su anno avresti
Anno 1: 105
Anno 2: 110,25
Anno 3: 115,7625
.....

Considerando invece la variazione assoluta, bisogna riferirsi come partenza agli indici al 100% , che si cumulano: solo alla fine applichi il 75%.

Provo a farti l'esempio, cercando di azzeccare numericamente i valori (non ho mai fatto il calcolo a ritroso):

Nota: gli indici effettivi di oggi riferiti all'anno passato X in realtà li trovi nelle tabelle Istat, o praticamente nel sottosito Rivaluta.

Indici Anno 1 assoluto: 0,05*4/3= 0,06667 -----> 1,06667
Indice anno 2 assoluto: 0,06667*4/3 + 0,06667 => 1,15556
Indice anno 3 assoluto: 1,15556*4/3+ 0.06667 => 1.27401 ecc
il 75% del 27,40% è pari al 20,55%

per cui all'anno 3 il canone diventerebbe
100*1,2055=120,55

Non è esattamente così: se proprio vuoi cerco un file dove matematicamente con espressioni aritmetiche anni fa avevo evidenziato il valore della differenza tra i due metodi: il concetto intuitivo comunque sta nel fatto che nel primo caso (variazione relativa), al secondo anno aggiornando al 75% il primo canone rivalutato, è come se riapplicassi il fattore 0,75 anche al primo scatto per cui il peso già decurtato del primo aumento (nell'es. il 5€ )verrebbe ulteriormente moltiplicato per 0,75 assieme al secondo scatto.

ps: ho ritrovato il vecchio file che ti allego (s.e.ed.o.) : non so se hai più familiarità con le espressioni, ma non so spiegartelo in altro modo.

 

[etma]

Considerando la variazione relativa, cioè anno su anno avresti
Anno 1: 105
Anno 2: 110,25
Anno 3: 115,7625
.....

Considerando invece la variazione assoluta, bisogna riferirsi come partenza agli indici al 100% , che si cumulano: solo alla fine applichi il 75%.

Provo a farti l'esempio, cercando di azzeccare numericamente i valori (non ho mai fatto il calcolo a ritroso):

Nota: gli indici effettivi di oggi riferiti all'anno passato X in realtà li trovi nelle tabelle Istat, o praticamente nel sottosito Rivaluta.

Indici Anno 1 assoluto: 0,05*4/3= 0,06667 -----> 1,06667
Indice anno 2 assoluto: 0,06667*4/3 + 0,06667 => 1,15556
Indice anno 3 assoluto: 1,15556*4/3+ 0.06667 => 1.27401 ecc
il 75% del 27,40% è pari al 20,55%

per cui all'anno 3 il canone diventerebbe
100*1,2055=120,55

Non è esattamente così: se proprio vuoi cerco un file dove matematicamente con espressioni aritmetiche anni fa avevo evidenziato il valore della differenza tra i due metodi: il concetto intuitivo comunque sta nel fatto che nel primo caso (variazione relativa), al secondo anno aggiornando al 75% il primo canone rivalutato, è come se riapplicassi il fattore 0,75 anche al primo scatto per cui il peso già decurtato del primo aumento (nell'es. il 5€ )verrebbe ulteriormente moltiplicato per 0,75 assieme al secondo scatto.

ps: ho ritrovato il vecchio file che ti allego (s.e.ed.o.) : non so se hai più familiarità con le espressioni, ma non so spiegartelo in altro modo.

Grazie mille

 

[simone_90]

Buongiorno,
scusate l'intromissione in questa discussione, ma ho bisogno di fare un adeguamento istat su un canone di locazione e non ho capito il calcolo da fare per la variazione assoluta (che, se non ho capito male, è quella più corretta da applicare).
Il contratto è partito il primo dicembre 2021 con canone iniziale 6.000,00, specificato nel contratto che è applicabile l'adeguamento istat al 100% prendendo come indice di riferimento quello di ottobre.
L'anno scorso fatto il primo adeguamento: indice FOI di ottobre 2022 pari a 11,8, quindi 6000 + (11,8% di 6000) porta il canone 2022/2023 a 6.708,00.
Per quest'anno: indice FOI di ottobre 2023 pari a 1,7; pensavo di fare variazione relativa, quindi 6708 + (1,7% di 6708) otterrei un canone 2023/2024 di 6.822,04. Come calcolo invece la variazione assoluta?
Grazie in anticipo